文：东莞房讯网记者  王吉明

 

（此文原发表于2007年10月27日的广东省东莞房讯网因此文内容与本人相关，故经原网站和作者许可后转载于此。原文地址http://www.home77.com/news/newsfile/20071027140656.html ——陈真诚）

 

原编者按：世界每天都在变，唯一不变的还是变，人生要经历生老病死，草木要经历春夏秋冬，这一切都是大自然的规律，当然经济也不例外，它的也有规律和周期。

05年以来国家频频对房地产的进行调控，而每一调控的结果都使的楼市更加疯涨，给人的感觉好像势不可挡。

但927新政的出台，一下让整个市场平静了很多。开发商开始着急，消费者开始观望，投资者开始彷徨。楼市到底怎么了？这次博弈中谁会笑到最后？谁会落败出局？下一步开发商该怎么办？消费者该怎么？对此我们采访中国著名地产策划专家陈真诚先生。

记者（王吉明 以下简称记）：陈总你好，你认为中国这轮调控会持续多久？

陈真诚：重要的不是调控会持续多久的问题，而是关于房市回调下行的问题。因为调控一直在进行。因为，当房市进入回调下行一段时间后，即便将来不调控了，还会下行一段时间，然后再慢慢恢复，到完成一个房地产周期。

记：这次金融新政出台导致整个市场很低迷，现在买卖两方都在观望，这样的局面持续下去会不会使一些小的资金实力不够雄厚的开发商在这次被“洗掉”？

陈真诚：那肯定。这次温总理在国务院会议上的讲话中，没有使用“稳定房价”了，而是使用了“控制房价过快上涨”。后面还有狠招数，可能还有大幅度加息等，甚至可能取消期房预售。

记：那房价会不会降？

陈真诚：世界上有物价只涨不降的市场吗？连石油原油都有涨有降.....当然，所谓的涨跌，都是阶段性的，正所谓经济周期。

记：现在很多媒体上说不会降，只会维持现在的价格，这种说法有无道理？

陈真诚 ：所谓供求，都是阶段性的，不能漫无目的地谈供求。这一轮，房价上涨时间长、幅度大，自然会透支了不少未来一定时期内的需求和消费能力，透支了房价，透支了未来一定时间内的购买消费，同时更刺激了大量生产，因此，可能会出现阶段性的需求休克、购买休克。

中国房价，投资性很强，不涨就降，不降则涨，几乎很难出现不涨不降的情况。因为，在价格波浪化变化的作用下，房价象钟摆一样，是不会静止的。在这一轮，尤其会表现得很明显。

这或许也是中国房市相对走向成熟了的一种表现。

经过相对比较长时间的观望后，房价能抗得住吗？难道经过了此轮风波后，房价上涨的基础还会如前一样吗？答案：是 “不”。

再看看其他地方吧。香港：1997-2003跌了2/3，现在的美国在降，英国在降，深圳已经快到香港5年前的水平了。

各地可能会出现不容忽视的供大于求的问题，而且有些地方会比较严重。

记：那么你认为现在地产商当务之急应该怎么面对？

陈真诚：首要是分析并控制好可能因为更严格的土地新政策或从严执行土地政策等方面的风险。如果，真严格执行2年内必须开发、3年内必须开发完毕，几乎没有大开发商不着急的，会给那些囤了大量地的企业以灾难打击：要不转卖土地，要不全部同时开工，慢慢卖，市场是大量供大于求。

记：你对目前的消费者有什么好的建议?

陈真诚 ：首先是理性。

其次是可以合理观望一段时间。

第三是防止被一些舆论或一些人为制造的不实市场消息误导。譬如，对于房贷新政来说，政策中明明写着对第一套房购买者政策不变，却有不少舆论说新政在伤害打击真正的自住型消费者。这是严重的误导。另外，要对一些人利用手机短信传播假消息等政府暂时无法管理的不实舆论具有防范与识别能力。近年来，不少人在利用手机短信发布不真实的消息，一直在煽动说“房价还会涨”。 说不定这就是有人想在做市或解套。

第四，对于房价到底是涨还是跌，要自己常去市场上体会感受。要知道，专家的分析只是一个方面，市场的变化才是真实的。

第五，消费者不要太悲观。这次宏观调控主要是针对市场过热、房价过高，调控的主体对象并不是消费者。

第六、消费者要学会调整心态，要量入为出，防止因资产计价的大幅度波动带来高利息或月供等被动成本或负担增加。

记：你认为目前房地产市场存在的最大的风险是什么？

陈真诚：未来房市中，存在的两个最大的可能性的风险就是：

一是当心、提防可能出现的阶段性需求休克进而购买消费休克，进一步加剧市场的异变。

二是当心一些城市可能阶段性出现相对严重的供大于求、烂尾楼、高空置的现象。

这两大风险的潜在，对房市的打击会很大。

不过，大家要纠正一个不正确的认识，那就是有人所说的“如果房价下降就等于蹦盘”。其实，这是一个不正确的认识，不能这么看。如果房价下降，其实并不一定等于蹦盘，也不一定等于经济萧条。

一直以来，推高房价的最主要因素是预期。现在政府用的是打击预期的方法来治理房价问题。在将来，肯定还会沿着打击预期这个思路来出台、落实宏观调控政策，比如大幅度加息。

在上世纪70年代，就是预期理论帮助美国度过了滞胀。

仅供参考，并不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。

（陈真诚联系：上海：13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688）