商业地产运营<一>

——重新定义商业地产

我们的国庆长假终于提前结束了，但我过的却很糟糕，由于锻炼身体没注意，一不小心给感冒了，在床上呆了两天，最后不得不去医院打屁股和点滴，节前制定的长假计划基本附之东流，正所谓：“谋事在人，成事在天”啊！

言归正传，从今天开始在这里就商业地产运营作一些简单的阐述，其实关于商业地产的运营过程，在我们的专业博客圈内有很多位专家、资深人士已经作过一些深刻阐述，我在这里只是把商业地产运营过程更加系统化，而在这个系统里面除了现有的理论之外，根据我的从业经验和理论研究也提出了一些新的概念和理论体系，目的是使我们在商业地产运作过程中能够有更加条理的理论指导；同时，我在这里也起个抛砖引玉的作用，希望能和各位专家们一起能为中国商业地产的健康发展做一些力所能及的事。

第一部分：什么是商业地产？

讲商业地产运营，我们得先解决一个最原始的问题，什么是商业地产？首先，商业地产在地产开发领域中差异最大的是住宅地产，住宅的购买者是为了满足生活居住的需求，它讲究的是居住环境的舒适性、安全性、便捷性和私密性，所购置房产属于生活资料，是终端消费。而商业地产是商业价值和房地产的双重开发，但是重在商业价值的开发，投资人购买是为了商业经营，它讲究的实际上是其商业价值的大小，故商业地产属于生产资料。在商业地产价值链中包括开发商、投资者、经营者、和消费者，价值链较长，我们做商业项目时最重要的是如何平衡处在价值链各层面的利益。在操作过程中上也比住宅复杂的多，这就是住宅与商业地产的在核心问题上的最大区别。

而现时我国的商业用地允许建设的商业业态范围分为以下几大类：

（1）       商业经营类。包括商业街、百货商场、购物中心、超市、专业市场等。

（2）       办公类。包括写字楼、商住两用楼（SOHO）等。

（3）       餐饮酒店类。包括餐馆、饭店、酒店、咖啡厅、宾馆、旅馆等。

（4）       仓储、物流、厂房类。包括仓库、标准厂房、工业园、物流港等。

从以上分类来看，商业地产所包含的范围很广，就我个人认为商业地产含盖范围太广反而不太科学，造成对商业地产的概念太庞大也太笼统，几个大类不管在性质、用途、运营管理上都存在很大差异。另外商业地产包含太多种类，政府对城市商业网点布局也很难把控。我个人作了一些细分，把单纯的实物交易买卖活动类型的场所归属为商业经营类物业，这包含了以上的商业经营类和部分不具备商务功能的餐饮酒店类，我把开发商开发用于实物交易场所的项目之为商业地产；而上面所说的办公类物业和部分餐饮酒店类物业是进行商务活动的场所，我把这类型的物业称之为商务地产；而仓储、物流、厂房类归属为工业地产，这样分我认为是比较条理和清晰的。也就是说房地产行业应分为住宅地产、商业地产、商务地产、工业地产还有我没有提及的旅游地产等，这样做市场细分在理论建设方面也更加容易，不在象以前一锅粥。

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