民众对物业管理的认识，对物权法的认识需要一个过程。
物业管理公司对自身行为的规范，也需要一个在实践中规范，在规范中发展的过程。
《物权法》的出台，作为保护各方利益的一部依据性法律，民众要维护自己的合法权益，对法的了解和认识对于合理维权具有重要意义。
2007年10月1日，《物权法》正式开始实施，这对于维权意识渐趋明朗的民众来说，无疑是一个以法为准绳，维权行动的新起点。
据《中国青年报》报道的消息，国庆长假过后的第一周，北京市的海淀、房山、昌平、大兴、石景山等基层法院集中立案了一批运用《物权法》维权的案件，其中大多数属于业主和物业公司、房地产商基于小区的公共设施使用权和收益权归属产生的纠纷。
而据了解，在全国的一些地方，湖南、四川、云南等地人民法院也不断的接到民众利用《物权法》维护自己合法权益的案件。
2007年10月17日，北京市朝阳区人民法院开庭审理了北京罗马嘉园19名业主状告北京市朝阳区民防局一案。该局被诉向小区物业管理公司——北京珠江世纪物业管理有限公司颁发《人防工程使用证》和《行政许可决定书》具体行政行为不当。
案情是这样的，2007年6月，北京珠江物业以已经拿到了北京市朝阳区民防局颁发的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》为由，要求小区业主在作为小区地下车库使用的人防工程内停车，除了原来要交的120元管理费，每月还要多交300元租用费，罗马嘉园的众业主们对物业管理公司的这一说法难以接受。后来，业主们虽然多次与珠江物业协商，但一直没有达成意见，罗马嘉园的业主们在无奈的情况下向通过法律途径来维护自己的合法权益。于是诉至法院。业主们在行政起诉状中称，朝阳区民防局在给珠江物业颁发《人防工程使用证》和《行政许可决定书》时，没有告知业主，行政程序违法，侵害了小区业主的利益，珠江物业不具有小区地下人防工程的所有权和合法使用权，请求法院判令朝阳区民防局撤销颁发给珠江物业的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》。
这一案件也引起了民众和法律界人士的争议，北京盛廷律师事务所律师毕文强说，《物权法》的实施，为小区停车位的归属提供了法律依据，但业主共同共有的部分，如何划分每个业主的权属却没有明确的规定，这无疑给业主利用《物权法》维护自己的合法权益提供了难题。
中国人民大学法学院教授杨立新表示，“一个很重要的原因，作为国家立法的《物权法》，很多规定只是原则性的，在具体实施过程中的一些空白，亟待司法解释加以弥补，否则难以落实。”
看来，民众仅仅依靠《物权法》来维护自己的合法权益是远远不够的，因为物权法实施的当前，并没有配套实施的法律法规跟进出台，从而造成了业主和物业管理在权益的争议上仍然存在疑问和难题。
北京罗马嘉园19名业主状告珠江物业一案就说明了这一难题的客观存在。在《物权法》实施之前，无论是《人民防空法》，还是《北京市人民防空条例》，或是《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》中，都没有明确人防工程尤其是商品房中的人防工程究竟该归谁所有，业主们寄予厚望的《物权法》对此也没有明确规定。
在法律仍然存在真空，民众维权仍然存在难题的现实面前，业主们如何理性的维护自己的合法权益，物业管理公司如何在《物权法》的基准上，跳出窠臼，更好地为业主提供服务，将是一个多方位思考和探讨的话题。
对于这一话题，作者在新浪博客上，发表自己的观点，希望对物业管理，对民众理性维权都有所裨益。
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?/P> 当前物业管理存在的问题，是各方的利益博弈问题，而要在《物权法》的监督制约下，确实避免纠纷，不仅需要业主对《物权法》的了解和认识，还需要地方政府机关、执法部门、房地产开发商、物业管理公司等利益各方在《物权法》的基准上，规范自身的行为，强化法律的严肃性和效力，惟此，才能使民众的合法权益得到根本性保障，《物权法》才能真正的做到利国利民，也才有利于维护社会主义和谐社会的健康运行。鉴于此种认识，作者认为，在《物权法》的基准上，利益各方要真正在物业管理、权益、服务、收费、物权归属等问题上实现一法平纷争，还需要利益各方对物业管理的现状有一个理性的认识，正确理解和应对，才能使物业管理步入一个健康发展的快车道。
（1）强化《物权法》法制建设，规范政府监管职能
强化《物权法》的法制建设，使保障国家和民众利益的根本依据，也使实现物业管理健康发展的可靠保证，当前，我国《物权法》的出台，在民众的不动产所有权有关章节中明确了物业管理和业主的关系，确立了业主委员会的职能作用，使物业管理走上了有法可依的道路。但长期以来，我国的许多地方城市政府由于监管职能的存在问题，社会引导舆论的缺失，往往存在有法不依的现象。如《物业管理条例》自2003年出台以来，在具体的执行过程中，由于监管的不力和各方利益的得不到优先规范，无限私欲的迅速膨胀，造成了各种矛盾和纠纷不断发生，如长期困扰居民和物业公司的物业费的收缴问题，服务质量和开发商遗留的房屋质量问题。这些问题的存在都需要地方政府职能部门在依据《物权法》的作用的同时，加强政府的执法和守法力度，只有这样，物业管理才能沿着一个健康有序地方向发展，人民也才能够安居乐业，社会才能和谐。
加强政府的执法和守法力度，需要一个廉洁自律、高效务实的政府机制。要做到这一点，正如温家宝总理所说的：“关键在于政府职能的转变”。政府职能的转变靠什么来考核？作者认为把民众的生活、居住、社会保障等民生问题纳入地方政府的政绩考核标准中，就是强化政府机制的一个重要手段，物业管理服务关系到居民的日常生活。如果把物业管理作为一个地方城市的政绩指数的一个衡量要素，比如说物业管理在服务的形式上，价格的标准上，管理与服务的透明度上是否体现了市场化的原则，是否有利于物业管理公司和业主的合法权益得到保障，从而在此基础上体现出社会公正，体现出社会和谐发展的根本宗旨。将物业管理这些关系到居民生活，影响到社会安定团结的行业纳入到政府职能转变的考核中去。惟此，才是考核地方政府职能转变的最好标准。只有这样也才有利于行业的可持续发展和社会的健康运行。
（2）强化和规范业主委员会的职能作用
《物权法》规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。对于业主委员会的成立，虽然在《物业管理条例》中也有规定。但是由于各种原因当前许多城市的很多小区仍然没有业主委员会这一组织机构，业主委员会职能缺失导致了业主的维权活动不能正常进行。据了解，造成业主委员会成立存在难题的原因有三个方面：一是一些物业公司为了维护自身的利益，掩盖自己低质量的服务和收费不规范问题，利用贿赂等手段贿赂一些具有影响作用的人，千方百计的阻挠业主委员会的成立；二是业主委员会的筹备工作，候选人的产生，所需的人力、资金等资源，由于需要很长的时间跨度，组织起来有一定的难度，再加上一些地方政府对业主委员会的选举支持、认识不够，造成了业主委员会的难产；三是业主对物业管理的维权意识不足，对成立业主委员会的热情不高，没有正视法律赋予自己的权利，这样，业委会的成立也就成为一句空话，没有业委会的对物业管理公司的监督，从而使得业主无法最大限度的保护自己的合法权益。
需要指出的是，对于小区居民的居住行为中，业主委员会的缺失，无疑使业主减少一道维权的防火墙，如此，问题的发生必不可免。而要减少纠纷，只有加强小区业主委员会组织和职能作用。因为业主委员会使业主大会的执行机构，有着了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理公司履行物业服务合同以及监督业主公约实施的职责。作为业主大会的执行机构，业主委员会有权利和物业公司直接沟通和协商管理服务中存在的问题，这样就减少了纠纷，也凸现了业主委员会的职能作用。
由于业主委员会属于业主大会的执行机构，有着对物业管理公司的监督职责，这就需要对业委会成员在政府机制的监督下进行严格的筛选，避免业主委员会在执行和监督过程中进入误区。据报道，在广州就有业主以业主委员会之名，谋私利之实，在广州的荔湾区某小区，一位业主在该小区内购有五套房产，经过努力成为小区业委会主任之后，这位业委会主任就想利用自己的职务之便，为自己谋取一些好处，他开始时想让物业管理公司免去自己在小区的五套房产的物业管理费，但遭到物管公司的拒绝后，这位业委会主任就声言要代表小区业主，解聘这家物业管理公司，随后这位业主委员会主任通过散发传单和给业主发信函的形式，告知业主说这家物业公司的收费太高，服务质量不令人满意，要求召开业主大会解聘这家物业公司。这种在为自己谋利益而不得情况下，才冠冕堂皇的想起来要给业主谋利益的做法，显然会使业委会的存在有失公正。针对这种情况，就需要政府加强审查力度，严格把关业主委员会工作人员的整体素质和诚信问题。之所以要这样做，主要原因是业主委员会不仅要担负起维护业主合法权利的职责，还要公正的监督好物业管理工作。因此，对于业主委员会工作人员的选举一定要具有强烈的公益心，社会公德意识，能够代表业主的心声，对物业管理公司起到公正的监督和规范，又善于同企业合作，具有很高的工作效率和在业主的心目中有一定威望的人，而那些要求物业管理公司请客送礼，满足自己利益的人是万万不行的，这样的业委会代表既做不好业主的代言人，又不能与物业管理公司很好的合作。
（3）摆正位置，理顺物业公司和业主关系
近年来物业管理公司与业主之间的矛盾和纠纷不断，究其根源关键在于利益双方没有摆正位置，理顺关系。俗话说，一个巴掌拍不响，在物业管理中任何一方的一个不理智行为，都可以造成矛盾和纠纷的恶化升级。针对这种现象，要有效减少纠纷，除了加强和完善物业管理的法制建设，强化业主委员会的职能作用，更加重要的是利益双方摆正位置，理顺关系。这样才能使物业管理工作真正走向一个健康发展的轨道。而要做到这些，不仅是物业公司的责任，作为业主也应该对物业管理工作有一个深入的认识。
对于物业管理公司和业主的关系，有人认为是“主人”和“仆人”的关系，也有人认为是“法人”和“自然人”的关系；不管是什么关系，关键是体现出市场经济条件下平等的“服务与交费”的合约关系。作为物业管理公司而言，在现实中往往不愿承认自己和业主是对等服务的合约关系，而是认为自己是高人一等的企业，是法人实体，不想和“被服务的对象”处于一个服务合约的对等的法律关系层面，这样一来，物业管理服务就不可能做好，矛盾和纠纷就会不断发生。诚然，物业管理公司在实际的服务中，不是为一家服务的，他所面对的是一个社区的成千上万个业主，在服务中“众口难调”在所难免，这就需要物业管理公司摆正自己的位置，如果在物业管理中始终把自己放在“受雇者”、“仆人”的位置，采取平和积极的工作心态，管理服务工作就会很好开展，基于这种认识。笔者认为，物业管理公司要摆正自己的位置，理顺关系，还要从以下几个方面做起：
第一、诚实守信，透明经营
对于物业管理公司来说存在很多的问题，业主普遍的认识是物业管理公司服务内容和收费标准模糊不清，交了钱却不知道都享受到了什么服务。针对这种情况，物业管理公司公开管理服务内容，增强工作透明度是减少矛盾和纠纷的一个具体方面；比如说，在公示栏公示所提供的保洁服务、保安服务、维修服务、绿化服务、家政服务等等，提供了那些菜单式服务，哪些是无偿服务，哪些是有偿服务，业主如果看得明明白白，一般而言，都是会理解的
第二、提高和量化物业管理服务质量
当前的物业管理公司普遍的一个问题是服务质量不高，从业人员整体素质不高，因此，提高工作人员的整体素质是提高服务质量的关键。针对这种情况，除了加强物业管理公司工作人员的培训和学习外，还需要多开展一些如“我服务，业主监督”之类的物业管理活动，让业主参与到物业管理公司从业人员的服务质量、整体素质、行为规范的考评中来，这样都有利于减少矛盾和纠纷的发生。
第三、完善并丰富物业管理服务内容
对于物业管理服务，尽然存在很多问题，但随着人们居住水平的不断提高很多居民还是认同并渴望得到更多、更完善、更丰富的服务的。据调查，很多业主在享受物业服务时，也渴望得到更多的特约服务，因此物业管理公司在完善自身服务职能，提供高质量的良好服务的同时，在所服务的小区内开展多项服务内容，提供丰富的菜单式服务。如提供有偿的代订机票、代订餐、代缴手机费、电话费、送报、帮助家庭理财等各种专项服务，家庭居室装修服务等等，既可增加企业收益，减轻自身负担，又容易引起业主的认同和好感。建议现在的物业管理公司在竞争加剧的情况下，多开展一些有益于企业发展的业务。
物业管理公司在摆正位置，理顺关系的时候，相信也有利于工作的开展。但要厘清物业管理公司和业主的关系，仅仅依靠物业管理公司提高服务质量、量化工作内容、增强工作透明度和收费标准是远远不够的，物业管理公司做到这些固然可以将业主和物业管理公司的关系推向融合，减少纠纷，但要进一步使矛盾和纠纷的最小化，远离不开业主的理解和支持。但现实的问题时，在一些物业管理公司摆正位置的时候，一些自认为是“上帝”的业主却难以在物业管理中摆正自己的位置。经常在物业管理中会看到这样一些现象，一些业主动不动就要和物业管理公司理论，要上电视、报刊等媒体投诉，动辄就换物业管理公司、拒交物业管理费等等事件层出不穷。笔者曾经看到这样一种情况，因为物业管理公司工作人员要求业主缴纳物业管理费用或出入时出示出入证件，个别业主会指着物业管理公司工作人员或保安大骂，直到把他们骂得体无完肤、泪水涟涟，这种专横跋扈的“上帝”心态，非但无利于问题的解决，还会造成矛盾和纠纷的进一步升级。造成一些业主有这种心态的，关键是这些业主没有理顺自己与物业管理公司的关系，认为自己就是高人一等的“上帝”。就可以为所欲为。这种现象也充分说明物业管理服务发展到今天，并没有深入到百姓的消费意识中去，同时政府和社会舆论对物业管理的宣传力度远远不够，甚至存在误区。宣传和舆论对物业管理的存在误区，无疑的更加剧了业主对物业管理认识上的不对等，就会认为，业主就应该凌驾于物业管理之上。这种想法显然是错误的，根本不利于问题的解决。《大河报》报道，郑州北区中方园小区在数年来频繁的更换物业管理公司，固然有业主的维权意识在增强，但据了解，发生在2006年底的一次纠纷只是业主委员会要解聘物业管理公司的原因，竟然是因为业主委员会的一位代表在未经物业管理公司同意要在小区内张贴公告，遭到物业管理人员的制止，于是双方发生争吵。张贴公告的原因使业主对物业管理公司的服务不满意，物业管理公司也接受了业主的建议，同意加强改革，并向业主公开道歉。像这样的事情，如果业主也能够摆正自己的位置，冷静对待，事情的发生肯定会是另外一种结果。在北京宜庄大雄城市花园，就出现了业主和物业管理公司都能摆正位置，和平解决物业纠纷，降低物业费收费标准的事例。据了解，北京宜庄大雄城市花园也曾经是一个纠纷不断的问题小区，曾先后爆发过多次业主维权的事件，而如今业主通过与物业管理公司协商降低了物业管理费，物业公司降低了收费标准之后，业主也主动地开始交费。这一事件充分说明，业主与物业管理公司本身就是合作的关系，只要双方都履行在公平、自愿条件下签订的物业服务合同，就可以理顺双方关系，实现物业管理公司和业主的和平相处。在宜庄大雄城市花园，最早发现问题的是一些懂得物业收费的业主明白物业管理公司收费不合理，因为这些业主知道物业服务收费主要有通用和专项两大部分，大雄城市花园开发有别墅、高层、小高层等多种类型的住宅，但物业管理公司对每种物业的收费标准都一样，按照政府部门制定的不同物业的不同收费标准，物业管理公司的这种做法显然不合理。业主了解了情况后，通过业主委员会积极谈判，最终是存在的问题得以合理解决。宜庄大雄城市花园业主通过冷静、合理、公平的方式协调解决物业纠纷成功维权的事件值得其他城市其他社区的业主和业委会学习。而要让业主有一个深刻的思想转变，决非易事，虽然业主已从计划经济时代的“单位人”转变成为市场经济条件下的“社会人”，但转变后人的思想观念仍需要一个漫长的转变过程，针对这种现状，除了利益各方摆正位置，理顺关系，同时也需要政府机制和社会舆论加强引导和宣传。为此，才能使物业管理在社会的发展中，使物业管理融入居民的生活当中，从而达到人、物、权利的和谐共生关系。
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