欧阳君山

 

目前有一种十分流行的看法：广大中低收入群体的住房问题不能够通过市场来解决，而必须由政府来保障。这不只是哪一部分人的看法，而几乎是官产学界的共同看法。国务院参事任玉岭前不久就比较明确地表达了这样的观点（4月10号《21世纪经济报道》）。

 

这正中一部分房地产开发商们的下怀，他们早就声称自己就是为富人造房的，不为穷人造房。

 

坦率地说，在目前的房市形势下，我们也大力支持由政府来为中低收入家庭提供住房保障，但坚决反对这背后的理念——市场不能够解决中低收入群体的住房问题！这个观点极其荒谬，而且似是而非，极其可能再一次误国误民！

 

社会需求是一个整体，市场有且只一个。不应该富人的住房问题能够通过市场来解决，而广大中低收入群体的住房就不能够通过市场来解决，而必须寻求什么非市场手段进行解决。

 

某些开发商说自己就是为富人造房，却没有细想：他为什么能够为富人造房？富人为什么买他造的房？开发商或许要说：这不小儿科吗？富人对房子有需求嘛！

 

且不说富人应该都已经有了房，按一些调查报告所指出的，北京的富人好一部分都已经有两套或超过两套房。我们现在退一万步，认定富人也像穷人一样，虽不至于露宿街头，但的确也没有房。可富人凭什么高价买他造的房呢？或者说，开发商凭什么与富人谈判房价呢？

 

摆在开发商面前有两种选择，第一个：你们富人不接受我的价格，我不卖了，这对开发商不合算，因为他已经投资造了房；第二个：你们富人不接受我的价格，我就不卖你们了，开发商威胁说，我卖别人去！

 

这个别人是谁呢？从群体上讲，当然就是某些开发商所谓的穷人——中国社会的中低收入群体。如果没有中低收入群体的需求活生生地挺在那儿，富人可能不会买这个房。即便是打算买，也可能不愿意接受这个高价。不正是因为他们如果不出高价，中低收入群体就买去了么？广大中低收入群体在这里为开发商作了个托！

 

    如果富人有了房，开发商还为他们造房的话，按边际效益递减，这个房即使造得再好，在富人心目中可能也不咋的，可他们为什么又买这个房呢？不就是看到广大中低收入群体的需求活生生地挺在那儿吗？他们能够赚取房租，或有一天再卖给中低收入群体赠取升值嘛！在这样的情况下，广大中低收入群体就更是开发商的托和垫底了！

 

总而言之，开发商所造房的高价是广大的低收入群体的需求和认同提上去的，富人是不会自动提的。这个道理应该显而易见，也就像拍卖，没有前面低价位购买力的“投票”，价格会无缘无故地升上去吗？千万要明白一个道理：社会的需求是一个整体，不要把穷人的需求弃之一边！某些开发商自始至终都没有意识到，是广大的中低收入群体的需求和认同托起了他们掌中的房地产市场！

 

事实上，开发商最初最主要的动机，应该还是把自己的目标顾客锁定在广大的中低收入群体，原因不仅在于一部分允富起来的人已经有了房，更在于中国最大多数人就是中低收入群体，开发商的限定系统或者说目标顾客能且只能是广大的中低收入群体——这并不否认可以为一部分先富起来的人造一部分更好的房子，但它们的比重应该说是很少的。

 

可开发商们后来却“叫嚣”起不为穷人造房呢？这就是因为他们看到了一条曲线——一条上升的价格曲线。理论上讲，任何一种都有它的价格上涨空间——这就是成本到价格上限，出售者能够在这个空间自由获利，即便出售者在这个空间进行一定的炒作，也完全是允许的，价格曲线在这个空间可以自由上升，购买者在这个空间内自由竞价，价高者得。在实际中，出价最高者往往难以暂定，一个商品的上涨空间会更大。

 

这就是给了精明的开发商们一种价格曲线上升而且不断上升的深刻印象，也给了购房者们一种价格曲线上升而且不断上升的深刻印象，进而可能趋使开发商们和购房者们同时预期曲线还会不断上升，而不知道这条曲线正变成一个飘起来的泡沫。

 

有这种预期的人还不只是开发商和购房者，还有站在旁边冷眼旁观的投机客。由于住房作为商品的特殊性，尤其是它固有的保值增值功能，更由于价格曲线上升而且不断上升，投机资本加入到宰杀广大中低入群体的屠场。当投机入市后，开发商们可能更加迷失方向，把投机需求当成真实需求，以至于洋洋得意地“叫嚣”只为富人造房！

 

——该醒醒了！如果不想进一步制造泡沫，别无选择，开发商们必须转向为穷人造房，甚至要不再为富人造房，这是中国房地产开发商唯一的出路！