浅谈房地产公司的法律风险与防范
我国房地产市场目前处于阶段性快速发展后的整合期，房地产方面的法律、法规尚不健全，大量的政策指导着房地产市场的运行，这种情况将使房地产市场存在诸多不稳定的因素，预测市场风险的难度增加；房地产市场中的投机行为增多。房地产开发商在房地产开发和营销上的法律风险防范意识不够，从而使我国房地产公司过程中存在大量的法律风险，特别是营销过程中存在大量的法律问题，严重地影响了房地产公司健康、有序的发展。
随着房地产市场逐步进入整理阶段，律师服务就发挥着越来越大的作用；而律师服务的水平和层次也将提升至新的高度；律师服务将从基本的签约服务、按揭服务过渡到土地开发法律模式设计、营销法律模式设计甚至公司经营模式的设计；通过一系列的专业的律师服务，不仅能够达到控制房地产公司经营风险的目的，更能够实现节税避税，提高公司盈利能力的终极目标。
一、 房地产营销过程中的法律风险与控制
房地产市场经过快速发展期之后，发展阶段隐藏的问题会逐渐暴露；特别是营销过程中隐藏的法律问题会伴随着交房、入住一一出现，因此房地产诉讼案将不断上升。因此在控制法律风险时要细密无间，防止公司出现难以预料的损失。房地产公司在营销过程中的下列几种行为将给公司带来很大的隐患，因此要严加防范。
1、 广告宣传的法律风险
广告法规定广告应当真实、合法，符合社会主义精神文明建设的要求。广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。因此过分夸大的宣传，特别是广告传内容是子虚乌有时将给房地产公司带来巨大的风险。《房地产广告发布暂行规定》中通篇都是在列举不得发布广告的情况和对广告内容的限制，违反本规定将直接导致公司受到相应的行政处罚。特别是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此在广告宣传过程中要严格控制法律风险，使广告既能达到推广宣传的目的，又能避免承担不必要的法律责任。
2、延期交楼
这是房地产商在房地产营销中普遍存在的问题。一旦出现延期交楼将严重损害公司的形象，直接影响公司的利益。影响房地产商延期交楼的原因往往是系统性的，一般不是因为某一个原因造成的，通常是施工设计拖拉、政府审批拖延、施工质量问题而引起的返工、建设资金的短缺而引起窝工和待工、政府有关部门的制约、有关施工单位之间的协调不一导致竣工验收拖延、竣工中出现以外原因或不可抗力事件等多种原因的综合。但是究其根本而言最重要的原因是与房地产公司签署合同的各方未能严格按照合同约定履行，最终体现出各种弊败丛生，延误交楼时间。
我国《城市房地产管理法》规定，具有以下条件，可以进行商品房预售：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工日期；④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。因此，房地产营销中预售是房地产资金快速滚动的基础。在预售时，房地产开发商与购房人之间，在《预售合同》中明确规定了交接期限、交换条件、以及延期交楼的法律责任，一旦房地产开发商不能按期交楼，势必引起购房人追究违约责任，支付延期交楼的违约金；甚至退房。这是对房地产开发商将造成很大的风险，直接影响到公司的预期利润。由于交楼延期，一方面，房地产商已经实现销售收入的房屋变为存在解约风险，尚未确定实现市场价值的产品；另一方面，需要大量支付违约金，甚至退还总房款。而且延期交楼往往是整体性事件，一旦处置不当就有可能引发集体退房；甚至出现不理智的冲突，这对房地产开发商来说，后果是不堪设想的。上海某集团在北京CBD边缘开发的城市别墅，销售期间一直被市场看好，大批在CBD工作的人士以及公司纷纷购买。然而，该项目由于种种原因至今未能交楼，逾期已经一年多；平均每户支付的违约金高达几十万元，占每套房屋总价款的7%左右；由于该项目的特殊性大部分客户没有退房，但是高额的违约金使得公司已经销售的房屋利润率接近零。由此可见延期交楼会对公司造成严重的损害。
既然延期交楼产生的根本原因在于合同履行问题，因此房地产开发公司应当制定严密的合同及合同管理制度，特别是《工程设计合同》、《工程施工合同》这种能够直接影响交楼时间的合同更应该是条款严密，违约责任明确，使合同相关单位不敢违约。制定条款严密，违约责任明确的合同是律师专业经验与专业知识的集中体现，只有经验丰富的专业律师才能完成。
3、交付房屋与合同约定不符
随着房地产市场的发展，精装修项目越来越多，这本是房地产市场进步与发展的重要体现，而且精装修的房屋能够大大提高房地产公司的率润率。但是房屋精装修是对开发商的管理水平和风险控制水平的考验，只有具有相当的管理水平和较高的法律风险控制力的公司才能够进行精装修的房屋建设。由于精装修的房屋涉及的问题比较细致，标准的《商品房买卖合同》中没有制定明确的条款，因此制定完美的关于装修的补充协议是非常重要的，一份好的合同能够大大减低公司风险，也能够给购房者以信心和保障。
精装修房最大症结：货不对版。常见的是：1、交付的房屋与合同约定不符；2、交付的房屋与样板间不符。因此作为房地产开发商应当自觉履行合同约定，保证精装修质量；另一方面也应当制定完善的合同，防范法律风险。
4、《商品房买卖合同》制作和管理存在法律隐患
根据北京市建设管理委员会的规定北京市的房地产开发公司应使用该部门制订的格式的《商品房买卖合同》与购房者签约。该格式合同通用性规定之外，大量空格内容是由房地产开发商与购房者商定的，甚至还可用补充条款的方式予以另行约定。因此每一个房地产开发商应当根据所开发项目的特点有针对性的制定专用的合同条款，将项目的特点体现在《商品房买卖合同》中。实际上房地产开发公司不重视合同条款的制作和合同管理，导致《商品房买卖合同》存在严重的法律隐患的情况十分常见；甚至引起了不必要的诉讼。
造成《商品房买卖合同》不规范的原因大致有两方面，一方面是有些房地产开发商在签订合同时，用词不准确，填写或补充了一些含义模糊、权利义务不清、责任不明确等不规范的条款；另一方面是一部分购房者乘营销人员急于销售或房地产公司合同管理疏漏之机，提出的过于苛刻、不合理的条件，甚至有些客户要求是违反法律法规规定的竟然能够签入合同。种种原因，使售楼合同中存在严重的法律风险。因此在履行《商品房买卖合同》时就会发生对合同条款理解上的分歧，影响合同的正常履行，导致合同纠纷。这种案例比比皆是，不仅是小开发商存在这种情况，即使是大的开发商也屡屡发生此种事件。
5、《房屋所有权证书》办理缓慢
随着房地产市场的发展，购房者法律意识的不断增强，越来越多的购房者对于所购房屋《房屋所有权证》的取得时间十分重视。然而对于办理购房者的《房屋所有权证书》的法律责任往往分不清；不仅是购房者认为办理所购房屋的《房屋所有权证书》是房地产开发公司的责任，甚至房地产界和律师界的很多人都搞不清除这个问题。事实上《房屋所有权证》办理分为两大步骤，1、初始登记；就是房地产开发公司将所开发的楼宇进行产权登记，取得所开发楼宇的《房屋所有权证》；2、转移登记；在开发商取得所开发楼宇的《房屋所有权证》后，购房者可以办理所购房屋的《房屋所有权证》。根据我国现行法律法规规定，开发商的义务是办理初始登记。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由此可见，行政法规已经明确规定，办理转移登记，就是购房者取得所购房屋的《房屋所有权证》，是需要自行办理的；因此购房者能否按时取得《房屋所有权证》，与购房者是否积极办理息息相关。在房地产开发公司已经取得所开发楼宇的《房屋所有权证》时，购房者能否按时取得所购房屋的《房屋所有权证》完全是购房者的责任，与房地产开发公司无关。
购房者不能按时取得《房屋所有权证》，究其原因有以下几种：1、房地产开发商的不重视初始登记而拖延办证手续；2、房地产开发公司所开发房屋手续不齐全，无法办理初始登记。3、有关部门在办证时的拖沓和延缓；4、购房者不配合办理。以上种种情况导致《房屋所有权证书》办理缓慢。
《房屋所有权证书》是购房者取得所购房屋物权的权利凭证。一次性付款的客户往往急于取得该证书；对于按揭贷款的购房，开发商承担担保责任的购房者往往不急于取得该证书。由于开发商承担着担保责任，在没有取得《房屋所有权证书》，没有办理完毕抵押登记的情况下，购房者不能按时归还银行贷款时，房地产开发公司需要承担担保责任。这是目前导致《房屋所有权证书》办理缓慢的主要原因。因此房地产开发公司应当积极办理《房屋所有权证书》，特别是在《商品房买卖合同》中约定购房者不按时配合办理《房屋所有权证书》的违约责任。
二、房地产建设及交付过程中的法律风险及控制；
房屋质量，关系到购房者的基本权益及生命财产安全的重大问题。购房者对房屋质量要求特别重视，也是合情合理的。国家也住宅质量十分重视；发布了许多的法律法规和规章，不断加强住宅质量监督，要求提高商品房质量；特别是提高住宅的节能水平。
在房地产开发公司对项目进行建设时，需要将一系列的设计、承建任务通过合同的形式交由设计单位和建设工程的承包商完成。因此减低成本，追求速度，乃至偷工减料的情况时有发生，这将最终造成房屋质量不合格；乃至发生延期交房、退房、索赔等纠纷。即使是著名的某香港地产公司也难免在这上面出现了问题，导致其在北京开发的某某园因房屋质量问题，无法按时交付房屋（当然这个项目存在的问题是北京很多项目普遍存在的，也不比其他没出问题开发公司的项目严重）。上述项目就存在以下几个问题：1、设计单位的设计不符合国家相关法规和规章以及北京市的规定，导致其设计方案难以通过政府审批和实施；2、承建商偷工减料；3、施工管理混乱；4、交楼管理混乱。这些问题大都可以通过双方合同约定来解决。首先，通过一系列严密的合同约束相关单位，是十分必要的；这样可以保证施工质量，加强相关单位的责任。其次，制定周密的交楼计划。由于大量的住宅质量问题，是在购房者入住时或者之后才发现的；特别是入住时是对开发公司的大考验。因此，房地产开发公司应当特别重视入住这一环节的处理；只有安排有经验的工作人员和律师，控制交楼现场的秩序和事情发展的动向；发现问题及时解决。才能实现顺利交付房屋，将问题消灭于萌芽状态。只有这样才能控制严重的质量问题爆发；将小问题化解，不酿成群体事件。
总之，房地产开发公司及购房者在住宅质量问题上纠缠，或者房地产开发商所交房屋不符合国家质量标准，这都将导致房地产开发公司承担严重的赔偿责任，甚至使公司的品牌形象受到严重打击；因此重视设计、工程等合同的制定，加强施工管理和交楼管理是十分关键的。
三、 房地产开发模式的设计探讨
在房地产开发过程中，为了降低公司的法律风险，减少税赋，就应当从开发建设之初进行法律模式的策划与设计。合理的开发模式之下，开发项目可以健康的运作，大大减低法律风险；合理的开发模式还可以减少税务的支出，特别是在减少地增值税、营业税、契税等的缴纳额方面效果十分显著。
因此一个专业律师提供的法律服务不仅仅可以降低客户的法律风险，更重要的是能够大大提高客户的利润率。
四、 简短的结束语
随着房地产市场进一步的发展，越来越多房地产公司更加重视法律问题。专业的法律服务能够帮助房地产开发公司规避法律风险，促进公司健康的快速的发展。房地产开发公司与专业律师相互结合是房地产市场发展的要求，房地产公司在市场的整合期中，一方面解决发展阶段积累的问题；另一方面为下一次的快速发展做充分的准备，设计出新的房地产开发模式；这两方面都需要由专业的律师提供法律服务；因此房地产公司的健康发展和房地产市场的稳健运行与律师服务是分不开的。
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