■政府有无勇气对房市下狠手？

2007-06-28 广州《羊城晚报》

中央已对深圳“房疯”态势高度关注，深圳市政府酝酿着手调控

文/记者　李天君　实习生　陈骁鹏　温静　图/记者　王磊

　　 本版昨天《房价“天花板”何时能捅破》的报道，引起广大读者的关注。

　　 6月20日，深圳市市长专门到市国土房产局调研一天，承认房价过快增长，政府负有不可推

   卸的责任，并宣布了种种解决方法（年内铁定建6000套政策性住房，建廉租房、为户籍双困户100％解决住房等等），要求国土部门迅速拟定抑制房价过快增长的政策。

　　 市领导此番高调亮相，与之前更多以旁观者看待房地产市场升温是“市场经济行为”的态度截然不同。深圳房价“疯长”态势，已引来中央高层关注，而上海却成功平抑了房价。直面深圳市房地产会否崩盘的担忧，房产界人士、财经专家、著名网友普遍认为：深圳市政府祭出调控利器、引导房市走入调整期的可能性空前加大。  

　　  ■政府才认识到自己有责任，三个月间，对待房市的态度出现急转

　　  值得特别关注的是，在今年开始的牛气冲天的房市中，深圳市政府的态度发生了截然不同的转变。3月份市“两会”期间，市委书记、市长分别与网友、记者谈房价时曾表示，总体而言，房地产价格是由市场说了算的。

　　  而6月20日，市长许宗衡主持召开房地产形势座谈会，他明确表示，住房是老百姓安身立命之所，对于房价上涨，政府有难以推卸的责任。前后变化之大颇令人寻味。

　　  “两会”期间，省委常委、市委书记李鸿忠认为深圳的高房价问题存在一些客观因素，比如深圳处于发达地区，消费层次比较高；第二就是深圳毗邻香港，这也是房价飙升的一个因素；再一个方面，因为产业结构、城市布局规划的调整，特区内原有的房子和少量地盘“物以稀为贵”。

　　  许宗衡市长在“两会”时接受采访表示，总体而言，房地产价格是由市场供求关系决定的。但深圳房价增长过快，需要政府综合调控，将采取三大措施调控深圳房价：

　　  第一，加大土地供给力度。全年动工建筑面积2000万平方米左右，全年提供给市场的建筑面积800-900万平方米，而市场平衡点就在800万平方米左右。

　　  第二，优化住房供给结构。市政府今年将增加政策性住房用地60万平方米，开工、在建经济适用房和公共租赁房2.5万套，年底可用于出售和租赁的不少于6000套，切实解决低收入家庭、普通老百姓以及困难家庭的住房问题。

  　　第三，加大房地产市场监管。

　  　许宗衡表示，相信通过上述三方面的积极措施，深圳房地产会逐步步入一个健康和理性的状态。

　　  时隔3月，深圳房市依然以每月10％以上的增幅乘风破浪、高歌猛进。深圳房价接近香港的一半而深圳人居收入不及香港的三成官方数据统计，今年1-5月，全市新建商品房销售面积为312.32万平方米，同比减少11.72%，其中，住宅销售面积279.08万平方米，销售27392套，同比减少12.15%。近一两个月，福田、南山和罗湖三区推盘都很少。

　　  6月26日市国土房产局一手房交易公示：当日可售一手房为34524套，加上1至5月二手房成交54722套。按照深圳一年推出9万多套住房即可满足供需平衡的官方数字来说，这半年的房源不仅不少，而且还大大富余。那么为什么还会出现房子不够卖、房价天天涨的怪事呢？

　  　网友王方在博客称：深圳房价不断在“深港一体化”进程中透支！房价目前处于暴涨阶段，很多楼盘大有追赶香港楼价之势。根据美联香港公布的数据，2007年6月香港楼价的平均水平为3310港元每呎，折算成深圳的计价单位就是34355元人民币/平方米。如果深圳关内按2万元/平方米的水平计算，深圳关内房价已达到香港楼价平均水平的58%。整体来看，目前深圳房价相当于香港的45％，相比2005年前的20％，涨幅不小。

  　　然而，对比2006年人均GDP水平，香港人均GDP为38127美元，而深圳人均GDP只有8619美元，仅为香港的22.6％。换而言之，忽略不计因常住人口与暂住人口造成深圳人均GDP统计的误差，仅有香港人均GDP20％的深圳人，却承受了香港近50％的高房价。 　   

    ■政府以不干预为名打太极

　  　好处之一：坐享高税收

　　  如果现在谈论“政策面是否将祭起利器下重手”还言之过早，但是对于“深圳房价何时走入拐点”这个市民非常关心的话题，各界人士有很多话要说。为此，记者尽可能地将这些颇有见地的声音传达给对房价下调翘首以盼的广大市民。  

  　　■政府不愿约束激情楼市

　　  在今年6月18日的每周地产评论上，网友王方在其博客上发表文章，对于政府对房价的态度，他评价是：“理性的政府，激情的楼市。”在供需可期的背景下，政府却一直大打太极，将楼价的“疯长”完全归因于市场经济这个看不见的手。政府这种理性态度，其特点就是对市场放任自流，减少干预，其好处还在于坐享高税收。纵观近几年房地产市场发展，政府鲜有在廉租房上下力，而在经济适用房上优先照顾公务员；同时，对于二手房阴阳合同、公务员炒房、开发商炒房等等现象视而不见，导致深圳房价升而再升。记者点评：政府解决住房紧张的手段之

  　　一是年内推出6000套政策性住房，这在何种程度上能解决住房紧张问题？如果认真思索，会发现不是那么回事。福利房、微利房、经济适用房是分给公务员、事业单位员工，而这部分人又恰恰是有实力买商品房的。以政府福利房彩田村（位于中心区莲花路）为例，2004年卖给公务员不过两三千元/㎡，一套100㎡的房子买过来不过二三十万元。今年6月该处房屋价格已飙升到2.1万元/㎡，而且还要涨。如果出手，公务员可净赚200万元。记者认识一对公务员夫妻，已经在福田中心区买了一处150㎡的豪宅，今年又分到一套100㎡的福利房，如果出手的话，可净赚100万元。这样大建政策性住房的实质就是造成有房的更有，无房的更没有。  

　　  ■住房保障体系能保障谁

　　  深圳十大地产博客人物，上海房地产十大最具思想博客戴欣明认为，由于政府对住房是公共产品特性的认识严重不足，造成市民不理性。一味强调市场化解决是最大的问题，尤其是房地产问题成为政绩问题就更难有人民得利益而言。纵观欧美发达国家的住房发展历程，无不在住房公共产品特性下大功夫（法律引导与保障），保障中低收入的人有房可住。美国在上个世纪三四十年代就出台了很多法律（积极的一面我们可能用相对比较短的时间实现），理性处理住房结构。 

　　  记者点评：来自地产中介和民间甚至包括国土部门的一些官员都认为，房价高企实际上是因为政府地价太高，而高房价、高地价又带来了高税收的利好。在每年税收任务不断递增的直接刺激下，哪一任主政者都不愿做让深圳税收降下来的事情，而升斗小民无房可住的窘境便被解读为有钱人住大房、多住房，有点小钱的人住小房，没钱的人租房这种格局。深圳房产蓝皮书说得很清楚，产权注册者中15％人拥有两套以上住房。  

　　  ■房市进入越调越涨怪圈？

　　  原因是：调控不光不到位，还误伤工薪阶层

　　  当然对于不断高企的房价，一味指责政府也是不公平的。深圳市政府不是不想调控，也做了很多努力，但每次调控政策出台后，房价都步入越调越高的怪圈。比如2006年4月20日，深圳市审议并原则通过了市国土房产局等六部门提出的《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》（简称“深八条”）。次日，深圳各大媒体引发了对“深八条”的争论。其中，关于“首付提高到四成”之说更是在正处于牛市中的深圳楼市掀起罕见的波澜。而一周后，央行再次加息0.27％。其后，因为“深八条”多为原则性意见，尽管有些手段进行了试行，但由于可操作性不强及未经细化，还是很快被人淡忘了。

　  　据当年4月18日市房地产估价中心的统计报告显示，深圳2006年第一季度商品房均价高达每平方米8753元，比去年同期上涨超过20%。加息之后，房价或涨或跌的论调各执一词，但也有人对是否会步入“越调越涨”的怪圈表示了担心。此语不幸而言中，从那时至今，央行历经4次加息，深圳今年6月21日全市商品房成交均价涨为14256元/平方米！  

　  　■政府这次是否要动真格

  　　市长6月20日的动静不一般

  　　虽然是越调越涨，但今年6月20日的动静却不一般，敏感人士在其中嗅出了不寻常的味道。市长许宗衡花整整一天的时间，主持召开房地产形势座谈会、听取专题汇报，冷静分析当前形势、深度研究相关对策。

  　　他指出，科学、理性、依法引导房地产市场健康发展，政府负有不可推卸的责任，对于房价过快上涨对普通市民民生的影响，不能坐视不理、不能无所作为、不能无动于衷。这个表态和3月份的答记者问明显不同，传递的信息也非常明确，政府要动真格了！

  　　同日，市国土房产局有关负责人表态：“今年年底前，6000套政策性住房铁定入市，这基本上是铁板钉钉的事，不然政府主管部门不是自己打自己的板子吗？”

  　　25日，媒体刊登《深圳市住房建设规划（2006－2010）》：深圳将建立由“经济适用房、廉租房、公共租赁住房”三大部分组成的完整的政策性住房体系。规划期末，实现常住人口户均拥有或租住一套住房，完全解决特困家庭的住房问题。

  　　与政府大张旗鼓地公布一连串抑制高房价的消息相对应的，此前，媒体和坊间对中央八部委将来深摸查房价高涨言之凿凿。

  　　不过国土局旋即公开宣称，八部委来深是谣传。也许八部委是否来深摸查并不能真正促动深圳打击炒房，但毫无疑问，深圳连续5个月的领涨全国房价，一直说调控房价，不仅没调控下来，还涨得飞快，不能不受到更高层的关注，深圳不能不重新审视房市由市场经济说了算的观点。

  　　更为重要的是，与深圳相比，更具区位优势、更有条件领涨的上海房市，今

  　　年商品住房价格总体仅保持微弱涨幅，一直在“涨幅榜”倒数的位置徘徊，甚至是稳中有降。上海两年来的调控尤其是2006年房地产转让营业税和转让所得税的调升和开征，使短期炒房客几乎离场。

  　　根据上海中房价格指数，2007年1—3月，该市住宅销售均价为8132元，相比去年平均8519元/平方米的水平，今年一季度，上海首度发出了均价下跌的信号。

  　　国家发改委、国家统计局调查显示，2007年4月上海房价涨幅在全国70个大中城市中仍列榜尾，同比上涨0.6%，其中新建商品房同比上涨0.3%；今年5月份，上海房屋销售价格同比涨幅为0.6%，新建商品住宅价格同比涨幅为0.3%，在全国70个大中城市中都是最低。

  　　来自长三角核心城市、国际化大都市上海成功平抑房价的压力，深圳没有理由再说平抑不了房价；同时还有来自高层和舆论的压力，来自百姓买房的期盼，结合下半年务必要平稳和谐的宏观大局，不能出现房地产泡沫自我破灭的崩盘性局面，网友们的观点是，深圳下半年房市降温、挤掉泡沫、房价回归理性实属必然。

　　  你猜，政府使何撒手锏？

　　  业内人士开动脑筋作出评估二手房推行准限价

    今年4月，市场盛传深圳官方有意推行二手房“准限价”政策。尽管这一限价政策正在筹划当中，还未真正实施，但中原地产深港研究中心总监张伟认为一旦出台“将是目前为止影响最大、对市场冲击最有力、最为有效的调控政策！”

    知情人士透露称，这一政策将规定，深圳全市范围内的二手房交易办理银行按揭时，评估价不得超过已给出的所在区域同类物业的某一最高限价。

    世华地产营业部副总经理陈立波指出，过去两三年深圳投资型买家大增，不少就是利用银行杠杆投资多套楼宇。二手房“准限价”政策一出，意味着短期物业投资成本大增，而市场价格受限，也意味着投资者转手套利难度增加，继而导致新楼盘的预期升值空间大幅削弱。

    准限价是否能如期推出，我们不得而知，不过从南京市已推出更狠的一招（被质疑为回到计划经济时代）：房市实行政府指导价，准限价并非如有些中介所言的那般可笑。  

　　  ■针对炒家调高个税

　　  “事实上，针对投资型购房者的政策措施还会陆续出台。”一位政府内部知情人士向记者透露。其中之一，是深圳将可能实行以物业评估价强制征收二手房交易个人所得税，这是专门为对付二手房买卖市场中普遍存在的“阴阳合同”而设置的。

　  　而去年出台的“深八条”里面，也有针对不同类型买家实施不同的税率的原则性意见，说白了就是分清谁是住户，谁是炒家，不到年限转手的炒家，要让其负担高额个税，一度有消息称个税将高达20％。  

　  　■银行严格控制房贷

  　　实际上，金融系统对住房贷款余额飞速增加也是头痛异常，房市中泡沫成分越来越多，银行贷款风险也随之水涨船高。记者获悉，深圳有部分银行已经开始严格控制住房按揭贷款，控制贷款额度，提高首付比例，严查审批，严查虚假按揭，有两套以上住房申请贷款不予批准。同时，“深八条”中也有提高按揭首付到4成的讨论，当然这个政策一旦实施将对真正的买家同样造成影响。  

　　  ■“博傻”游戏中谁是傻瓜

　　  击鼓传花的游戏玩得正欢，普通市民是否要“追涨”？

　　  最后让我们回到核心命题：深圳房市有没有泡沫？

　　  在深圳楼市愈发让人看不明白的2007年，有两种截然不同的说法。一方面是基于对中国宏观经济的看好，对人民币升值的信心，有观点认为普遍来说房市仍有较大成长空间，有地铁、大运会、奥运会等概念炒作，总体来看，深圳关内房价会飙升至三四万元/平方米，3年内可能实现。而长远来说，地产牛市还可维持最少10年。这种说法为广大中介及拥有住房或急于想拥有住房的人所接受。

　  　而另外一种观点则认为，相对于上海商品房8000多元的均价、深圳的1.5万元均价及5月份上海住宅0.3%的涨幅、深圳的12.3%涨幅，深圳房市虚火已经到顶。

  　　击鼓传花的游戏，大多数人都玩过，这在股市和房市就是“博傻”游戏。深圳房市涨价的鼓点正在炒家和中介手中敲得正欢，但鼓点停下之时，也就是炒家抽身的时刻，谁来接下那一朵恶之花？