观山悦的位置太奇，它的唯一性很强。我不需要在里面再做大片的景观。把我们的园林景观都分摊到每家的院子，有的人院子非常大，公共园林不需要做，因为周边的公共园林太大了，怎么做也做不过几个大水库，把地分给每一家，每一家院子都很大。每个院子不一样，都有各自的特色，你自己买了房子，慢慢去打造，弄成什么样就是什么样，反正周边的环境是越来越好。

　　【主持人】：从现在掌握的情况，06年从新增套数到销售套数，京昌区域在各大别墅区域中排名第三，但是大家对京昌区域的认识不够充分。您们认为，从人文环境，客户群、产品类型等方面来说，昌平八达岭别墅区和传统意义上认为三大别墅区相比，主要的差异在什么地方呢？

　　【陈森林】：都一样，京昌、中央，这些区域基本上都是上风上水，往西历史文化多一点，往东国际开放多一点，使得中间稍差点，人群区分不大。

　　【主持人】：客群上有差异吗？

　　【陈森林】：在中央别墅区的客群比较稳定，就是一批投资客加一批老外，真正市内自己住的客人很少。亚北跟京昌客户群就是一类，只是看你的工作地点，在亚北的工作地点更靠东一点，在京昌的工作地点靠西一点，再有钱的就跑香山去了。京昌这块价值在前些年稍微低一点，刚才有京昌交通线的问题，有几大区域的分流问题，还有供应量在前些年住宅猛涨，别墅猛涨，一直是别墅供应量大于销售量，也就是去年下半年到今年才逆转过来的。

　　【主持人】：从现在来看观山悦客群的最多在哪个年龄段？

　　【陈森林】：观山悦的客群，最年轻的有20多岁，最老的有60多岁，平均在40多岁，他们就是买山，买环境的，就是第二居所，相当于买一栋奢侈品、艺术品，买的人就是这样，我们这里最靠山有700多万一栋的，普通一点也有300多万一栋，都是独栋，房子的差距不大。但是客户都有一个共同点都是比较喜欢山的，而且这个东西不是生活的必需品。

　　【主持人】：从园墅项目的客群来看呢？

　　【侯军】：我们最初在产品定位的时候，跟大家讨论很多，到底买我们房子是什么样，根据成交的，一部分是我们自己想象的那种，大公司高管，高级白领，还有高校的老师，但是有很多不是在我们范围，什么都有，军队的也有。

　　【主持人】：刚才也提到,京昌八达岭也属于上风上水,自然环境非常优越，但是其实京昌的人文景观也是很丰富的，但是由于北京居民的传统心理及宣传力度不够等各种原因，现在京昌的很多优势还不是为大家所熟知，为了充分挖掘昌平八达岭区域自身的潜力，突出特色化，您们认为需要在哪些方面做一些工作呢？

　　【陈森林】：别墅项目整个区域的潜力。现在买别墅的消费者都很成熟，不需要你去做太多的挖掘，他比你还明白，尤其在这些人群中。

　　【主持人】：北京对山景的宣传，一直都是侧重于香山等西山山脉，但其实就山景本身而言，很多人觉得燕山一脉例如军都山等，山势反倒更雄浑一些。由于历史原因，西山这种皇家圣地的观念在老北京心中根深蒂固，随着年轻一代的成长，很多是在亲近自然，回归自然的熏陶下长大的。他们更看重的是天然的景观，就是纯粹的自然带给他们的享受，从这点来看，相比香山等这些已经人潮汹涌的景区，像昌平乃至怀密区域的山景，是不是有可能在这些人心目中更受追捧呢？

　　【陈森林】：这个说的倒是很有意思的事情，是因为生活方式的变化导致的历史和人文景点的重新认识。在观山悦有很多客户就是周末过来住，但也有些人可能一周工作两天，有一些画家、教授一周工作两天，剩下五天都是玩的状态，怎么样把自然的山，自然的水，提高到更高的档次，这是一个大题目。

　　【侯军】：夏天看北边的山是特别雄伟，但是冬天看香山、西山还是不错，而北边的山都秃了。

　　【主持人】：看来要提高观赏性，北方的山区还需要更多的工作。

　　这两年奥北区域的供应量很大，从供应量和销售量都超过中央别墅区，变成北京第一大别墅区了，这中间奥运效应对它的带动可以说功不可没。其实受奥运带动的不仅仅是中央别墅区，北京北布的交流路网整体的改善，包括立汤路的拓宽、北青路的东沿，对昌平八达岭地区也是一个巨大的利好。但是，也有很多人认为北京楼市是提前透支了奥运效应，现在它的价格已经在奥运之前先行涨到位了。因为有些人怀疑，奥运之后，房地产市场会不会出现大跌？两位对昌平八达岭别墅区的发展有什么想法呢？

　　【陈森林】：奥运之后昌平八达岭的别墅房价会不会跌，我想不会的。像澳大利亚这些地方奥运过后的经济衰退，是由于发展动力不足，和我们情况不一样,在北京不存在这种事情。比如说澳大利亚就那么多人口，到悉尼人口就更少，奥运会一撤，很自然的会那样。北京奥运会完了以后，还会有很多人从外地过来看奥运场馆，还会有很多人因为北京环境更好了，更愿意住在北京。还有很多企业因为跟国际的交流更加密切了，会进一步发展事业。所有的这一切都是经济发展的原动力，所有的这些原动力会为经济提供很大的支持。你像北京奥运经济里光是基础设施投资的几千个亿，并不是北京经济的全部，而是其经济极小一部分，北京经济最大一个头在中央、在文化、在政治、在和国际的交往。奥运会作为老百姓听到2800多亿的投资是很大，但是在北京整个经济里占的份额是非常小的。我们这么小的公司，一年销售都是几十个亿了，有几个这样小公司加起来，就能到那么一个量。奥运会之后，我的观点，不但是整个北京经济不会衰退，奥北地区更不会衰退，相反因为环境设施更好了，吸引力更强了，会导致更进一步的发展。之前所谓房价透支情况，应该是没有，奥北的房价增长幅度跟其他区域没有区别，只有在奥运会申办成功那一、两个月，突然那里有价格有一个上涨，之后跟全北京的价格涨幅是一致的，全北京的价格涨幅在全国不算是特别领先的，侯总分析了因素，房价还会涨，就认为中央的调控是对的，宏观调控还很艰巨。

　　【主持人】：从两个项目的销售情况来看，有感觉到因奥运带来的城市中心北移而带来销售上的利好吗？

　　【侯军】：我觉得没有体现出来。而且奥运中心区周边住宅的价值可能在奥运后才会体现，现在这个区域没有体现出优势来。因为我是简单参照了亚运会，当时亚运会之前，就有人说亚运会之后怎么样，说经济萎缩了，亚运会之后不但没有萎缩，而且规模是逐渐扩大，而且亚运村那个位置在亚运会之后价值体现出来了。这两个有差别，但是差别不会很大，那个区域的价格在奥运会之后体现出来的。当时亚运村的价格提升，新的区域，完全是新的环境，新的设施，而且都是相对高端的，把这个市场带动起来了。

　　【主持人】：就是说奥运给区域会带来长期的利好。

　　【侯军】：作为老百姓来讲，奥运会开与不开，对他的买房需求没有直接关系。

　　【主持人】：心理会受潜在的影响，尤其是投资客心理上受到影响比较大一点。

　　【侯军】：我感觉影响不是特大，最直接的关系就是奥运提升了一些地区基础设施的发展，造成了这个地区区域更加成熟了，这是推动作用。奥运会对人心理上来说，奥运会怎么样，我觉得影响不是特大。

　　我们项目规模不是很大，不可能无限期延长销售周期，可能几年以后会卖得更高，但是各种因素考虑，项目三五年可能就结案了，最高的价钱卖不出来，但现在来讲，趋势我认为会是这样的。

　　【主持人】：在未来二手市场上可能会期待出现更高的价值。

　　【侯军】：是的，包括以后的物业服务，还有客群入住以后，它的素质各方面都有一个提升。

　　【主持人】：园墅的项目位置、园林、生活环境，在宜居方面是不是很适合？

　　【侯军】：我的项目有一个特点，把路口北侧让出200米，东侧让出100米，我把资源利用起来，我买的时候30万块钱一亩，还得给地上物拆迁补偿，投了很多钱在里面，对它进行了一个利用，做了一部分绿化，对别墅区的居民提供好的环境。我的项目特点是代征面积比我的建筑用地面积大，这个我们吃亏了一点，但是也转化成项目的优势。

　　【主持人】：昌平的交通状况得到很大改善，但是大家在置业的时候，对周围的教育、医疗各分析的配套，非常关注，现在很多人觉得昌平八达岭别墅群具备了内外兼修的条件，觉得配套得到很大改善，但是我们网友不是特别熟悉，能不能请两位对这个状况介绍一下，最近有什么配套，逐渐成熟起来的，表现在哪些方面？

　　【侯军】：我觉得配套跟成熟区域还是有一些差别。这是要有一个过程的，任何一个区域都有一个发展过程。

　　【陈森林】：但是前景是很好的。北京的国际商城，国际医院，国际商城医院开通了。

　　【侯军】：国际医院这个肯定会实施的，不会有问题的。

　　【主持人】：从哪里住的角度，亲身体验到有哪些改善？

　　【侯军】：我在北京住的区域比较多，我在丰台住过，朝阳住过，现在住海淀，项目在昌平，在我那里，夏天就是空气质量非常好，没有风的时候，城里三环四环觉得老是有烟。

　　【主持人】：小区环境，绿化做得不错，大家休闲的时候一家人到公共区域里种种树。

　　【侯军】：提供的集中绿地，我的项目还有另外一小块地，一共375栋，大概一千多人口，有一个十万平米的公园。住了十分之一的人，才一百多人。

　　【主持人】：陈总的项目更不用说了，背靠着山。

　　【陈森林】：人均绿地没法算了，说人均一平方平米不为过。我们一共77套房子，现在还剩下21套。

　　【主持人】：说到投资，今年整个圈内特别火的话题就是股市和楼市的关系，今年一季度股市热情空前高涨的时候，各种数据都表明，今年一季度的高端住宅市场是非常惨淡的，但是二期随着530的波动，整个高端市场大有气色，现在很多人在讨论股市和楼市的关系，可能不纯粹是此消彼涨的关系，有的时候觉得是互相促进，我在股市里挣的钱撤回来，把挣的钱投到房市去，两位项目销售情况明显吗？

　　【侯军】：明显。而且现在有一部分人都是这样。因为股市不适合去做，风险太大，最后都是挣老百姓的钱，楼市不一样。

　　【主持人】：侯总，现在是7月份，您的销售状况能给大家介绍一下，有什么样的增幅？

　　【侯军】：我们的盘特点有经常性，因为有新的广告发布，新的楼盘推出，比如三周到一个周期，积累客户，积累到三周以后，形成两周的绿地成交，然后再一个循环，循环性比较强，跟我们自身的策略有关系，比如这段时间，比如说一个月推，积累时间也是我们自己控制，所以这个周期没有特别明显的规律。

　　【主持人】：陈总这边呢？

　　【陈森林】：我们的做法不一样，年底的时候涨过一次价，涨得比较好，所以在年初的前几个月，第一季度销售比较少，这是很正常的，预料之中的。到四五月份开始，涨价的因素消化完了，五月份，六月份又形成一次销售旺季，到6月份又要涨价，7月份又调整了一次。

　　【主持人】：现在涨价从多少涨到多少？

　　【陈森林】：平均一套涨了几十万，销售还行。你的项目慢慢认可以后，买的人是积累性的，看好这个地方的人，你想叫他不买是挺难的，看好这个，喜欢这块的人，因为这种小项目传播途径不是特别多，所以慢慢积累的，累计传播的效果出现以后，这个区域的房子怎么说将来的量也会非常少。我从来不把它多成普通的别墅项目或者住宅产品来卖，就跟卖艺术品一样，做一件艺术品也是这样，卖一件艺术品也是这样，如果你自己都不觉得它是一个宝贝的话，这个事没法做，确确实实在这个地方，在这个位置，这么一个量，确实是一个宝贝。最近你去水库路，从高速，到十三陵水库，到水库路的时候，感觉会完全发生变化，任何一个人到水库路的时候，心情和感受都会发生变化，这个时候在那旁边买房子，不是一个居住的概念。

　　【主持人】：好像奥运当时有一套跑道要从那里经过？

　　【陈森林】：自行车赛道经过那里，那是小改善，为什么要把自行车赛道放在那里，因为大环境太好，再把小环境，奥运赛道又做了一个调整，到哪里的感觉完全不一样。

　　【主持人】：能不能展望一下，今年下半年有什么样的销售态势，每年的传统金九银十，是不是又有一个小高潮呢？

　　【陈森林】：像我们这个项目有两种做法，一种做法量很少，赶紧结案，清干净就完了，量也不大，这样价格提升比较小的幅度。如果作为开发商或者投资商不着急回款的话，这种项目哪怕只有几十套，也会把价格提上去，慢慢卖。

　　【主持人】：也是有下一步提价的可能性。

　　【陈森林】：这是在更高层面，它的选择，是要现金还是要利润，这是作为我们只能是提供建议，这个会是什么结果，要现金的话是什么结果，要利润的时候是什么结果，作为代理公司肯定愿意更快卖掉，价格低一点，但是建议要说清楚，不是我不说清楚的事。

　　【侯军】：我们根据每年的新楼计划策略不同。根据上半年的情况，今年的销售没有太大的变化，我们可以从容地看待各种事态的发展。