----厚土思想房地产策划机构总经理黄秋基访谈

【对话人物】

　　黄秋基

　　南宁市厚土思想房地产策划有限公司总经理、首席策划

　　涂义成

　　广西房地产信息网常务副总经理、总编辑

【访谈正文】

涂义成：黄总，说来我们有着相同的经历，同是外乡人，都在一线城市做过房地产，然后带着一腔激情来到南宁，舍弃了以前的一些资源，一切又从头开始。你来南宁一年多了，请你谈谈一年前你来南宁发展的初衷。

黄秋基：没错，我是06年4月份到南宁，以前在北京、天津、山东等城市从事房地产。我来到南宁，应该是奔着东盟而来。东盟在全国的影响，让我对广西充满了期待，当然其中也有一些个人的因素。

　　由于我爱人是广西人，并且在南宁工作，我一直都在关注广西，关注南宁，去年回来的时候，东盟博览会已经召开了三届。应该说国家宏观政策的导向，现在的广西就象改革开放的深圳一样，当时广西没有赶上经济特区的大开发，现在我们赶上了东盟。我把东盟作为新世纪中国改革开放又一个新的窗口，再加上我爱人是广西人，我就觉得东盟是和我有关系的，我应该加入到广西的经济发展大潮当中，就毅然的来到了广西。

　　当初来南宁主要基于政府的发展格局和方向的考虑，大力发展西部这正是很好的发展契机，从80年代的深圳，到珠三角、长三角，这个是中国大的宏观格局，我从山东走到广西，应该说是从长三角走向下一个格局。我们不是老是在定位吗，来南宁一年多，我自己也在不断的找方向，不断的定位。

涂义成：当初你加盟物宝天华，通过明伦地产上座项目的成功操作，在南宁引起不小的反响。现在你又从开发商那里走出来，成立了自己的策划代理公司，在南宁走到今天，你觉得这个城市的发展和房地产行业现状，与你个人的定位和事业发展方向相互吻合吗？

黄秋基：时下的中国，不管是一座城市或一个企业，还是一个人，在发展的过程中，总会面对诸多挑战和压力，在不同的阶段需要不断地给自己重新定位，关键要理性地设定预期的目标，按照既定的方向前行，并不断纠正。对于我们这些外出打拼的人来说，定位关乎自己一辈子的生存和发展，也就是俗话说的“男怕入错行，女怕嫁错郎”。选择在哪个城市，从事什么行业，进入什么企业，在什么职位体现自己的价值，释放自己的能量。做随波逐流的跳蚤，安于现状的普通职员，还是受人认可的职业经理人，自己创业做老板。每个人都有自己的梦想，但是梦想需要一定的积淀后才能得以实现，比如资源、平台、时机等等。

　　我去年来到南宁一两个月里，通过各种方式和渠道去了解整个房地产市场，同时也在努力寻找机遇。对于我来说，当初的想法是，要么找一个平台施展自己的才能，要么自己做公司。正好和明伦房地产达成了合作，操作了上座这个项目。对我来说，初来乍到，第一个项目是非常的重要。上座是我亲历亲为的一个项目，应该说比开发商还用心。当时我抛弃了在北方的资源，来到广西，我带着经营自己的职业生涯的高度来操作上座。当时上座的压力很大，周边竞争的楼盘有保利凤翔花园，香格里拉花园等，相比之下，不管是楼盘的规模等项目因素还是开发商的实力，上座没有任何优势可言。

　　同时产品已经定型，既然这样，只有在营销文化推广方面寻求差异化来进行销售，房地产营销有三个层次，产品营销，概念营销，品牌营销。在二三线城市一般都采取概念营销，所以考虑到南宁的情况，就采用概念营销，当然在和开发商的磨合中也花了很大精力，没有出路，就要自己摸索，值得荣幸的是得到了开发商的认可。从案名到方案系列推广，与南宁房地产界是不同的，可能也就是这点，在业界引起了一定的影响。我花这么多心思来操作上座，也是为了更好的实现自己的发展空间。事实证明也是成功了，去年年底就有一些开发商找到我。当初还没有考虑到离开物宝天华，包括接洽的一些开发商和项目也是想通过物宝天华来操作。年前我还是希望把上座做下去，并且做得更好，但后来由于和合作方的种种原因，在某些方面没有达成共识，也是很无奈的，最终只好走出来。离开上座后，我当时并没有想到急于自己创业，还是希望能够找到一个适合自己发展的平台来实现自己的价值，但是后来并没有找到适合自己发展的公司。其实我觉得自己创业并不是坏事，只是没有想到那么快出来自己做，毕竞我刚来南宁，还需要一些积累。今年年初在很无奈的情况下，刚好就有了TT国际这个项目，我们的策划思想得到了天立房地产公司的认可，也就注册成立了现在的厚土思想。总之，行业的发展基于城市的发展，企业的发展基于行业的发展，个人的发展基于所在企业的发展。因为我找不到适合自己发展的公司，正好又有与天立合作的这个时机，也就给自己重新来了个定位，自己出来创业。

涂义成：你现在选定了南宁这个市场，同时也成立了自己的企业，从你的角度来谈谈南宁的房地产现状和它的发展前景。同时南宁的人均收入并不是很高，也缺少相关产业支撑，这样会不会影响房地产价格？

黄秋基：应该说，我搭建策划代理公司这个平台，首先是看到南宁房地产的前景，也看到了南宁房地产发展的现状和存在的问题，我看到南宁需要像厚土思想这样有思想、有个性的代理公司。
宏观来讲南宁的房地产发展潜力还是很大的，就从简单GDP来讲，山东GDP是2500多，它的房价是一万多，南宁的是一千多，可以看出南宁的空间还是很大的，另外从省会城市来看，全国很多首府的房价都比南宁高，比如山西、太原等地还是比南宁高，南宁的均价是3000多，它离一个省会城市的价格还是有一段距离的。

　　南宁是广西的首府、政治经济文化中心，大西南出海口，链接东盟的桥头堡，泛北部湾、自由贸易区，政府给它的定位是 “区域国际性都市”。所有这些对于南宁的经济发展是有很大的促进作用的，作为北部湾的一个桥头堡，南宁是有很大潜力的。可以看到南宁的土地拍卖，现在已经涨到500万一亩，象凤岭的房价已经涨到4000多，房地产价格是由市场决定的，不是政府决定的。我觉得东盟的各方面原因，还会有更多的外地开发商涌入，南宁的房价肯定还会上涨，东盟商务区肯定会买到6000多以上。我们不能用以前和静态的眼光看待南宁，外来人流、物流、外来资金流不断涌入，外来经济的带动，房地产的价格必定上涨。

涂义成：南宁的房地产代理行业竞争越来越激烈，你来南宁短短一年时间就成立了自己的代理公司，你肯定会面临很大的压力和挑战，以及不可预料的诸多风险，你将怎样面对？

黄秋基：我知道，而且我们已经做好了准备。毕竟南宁是个二线城市，房地产行业还存在很多不规范的因素，特别是小公司和刚起步的代理商与开发商的合作，还得依靠一些关系，搞一些公关。比如，南宁有很多小的房地产策划代理公司，可能和政府或某开发商关系不错，操作了一个楼盘也让自己风光了一把，可能接下来在南宁市场上就销声匿迹了，现在有很多代理公司在南宁已经找不到自己的立足之地，只能去下面的县市做做项目了。

　　作为厚土思想刚成立，我们也意识到了这个问题，目前厚土思想最缺的就是关系，并且我个人来南宁的时间很短，资源相对很少，但是我们不会把精力放在这上面，毕竞这只是短期行为，并不利于企业的长期发展，我们也相信南宁的房地产发展将越来越趋于理性，包括开发商和代理商的合作也将越来越注重我们的专业性。像当时北京也有些这样的公司，如海天，阳光置业等等，但2000年以后，这种现象就比较少了，像风华兴业，另外一个就是家春秋，他也没有什么背景，当市场到达一定程度的时候，还是要靠专业来经营。南宁的房地产行业的这种现象可能在前几年比较严重，本土的开发商也许会更注重这一层面的东西。但是随着南宁城市的发展，外地的开发商不断地进入南宁市场，这批开发商拥有其它发达城市的房地产运作经验，他们更注重的是合作伙伴的专业性，解决实际问题的能力，以及能给企业和楼盘创造最大的市场价值。

　　当初我们接洽TT国际这个项目时，也有很多企业参与了竞标，有些代理公司接触开发商已经有好几年了，并且建立了很好的关系，为什么最终开发商选中了我们厚土思想，可以说专业性很重要，随着房地产市场竞争的加俱，开发商寻找合作伙伴的标准也在变化。这就说明南宁的房地产行业发展还是比较良好的。在这里，我希望南宁的代理同仁们，不要把精力放在走关系，拉人脉上，更多的要练好自己的内功。这将会造成一种负面影响，是在慢性自杀。我认为它不是主流，它也成为不了主流。更多的选择走捷径，更多的去外面买块牌子欺骗开发商，当开发商炒你鱿鱼的时候，你的损失就更大。

涂义成：房地产代理行业随着市场的发展和变化也会遇到一些所谓的发展瓶颈或出现新的拐点，那么厚土思想的定位是什么？

黄秋基：现在房地产代理行业竞争如此激烈，同时我也看到了南宁房地产代理行业的现状，我觉得应该有一种新的力量出现。现在南宁的房地产策划基本上都是南派，主要以深圳和广州的策划思想为主，象南宁的宝资通，它属于比较南派的代理公司，但是市场上还有些挂羊头卖狗肉的代理企业，利用其它发达城市的代理品牌，来争夺市场，但其实际的运作能力却不堪入目的。

　　作为服务于开发商的代理商，在经过一段时间的发展后，面对市场的残酷竞争，消费者的理性，企业发展瓶颈，开发商要求越来越苛刻，服务越来越多，要求的专业性越来越强，代理商就需要重新梳理和整合自己的内部和外部资源，体现作为专业公司的独特的核心竞争力，同时代理商的专业分工也将随着市场的变化和需求趋于细分化，比如专注于房地产研究、顾问服务，商业地产的策划、代理、运营，或者擅长前期的策划，后期的销售代理。总之每个公司因为自身的独特性和专业性而存在价值，要么就是因为自己的定位不准，而被市场的激烈竞争淘汰出局。

　　我刚才也谈到，随着东盟的发展，很多外来的开发商进驻南宁市场，这将给南宁的房地产代理行业带来新的挑战和机遇，虽然他们在其它城市有其熟悉和信任的合作伙伴，但是他们也会考虑营销风险的问题及营销成本的控制，毕竞外来的代理商对南宁的房地产市场和消费者并不了解，同时他们还会考虑到合作代理商的专业态度和能力、策划视野和发达城市的房地产运作经验和思想等问题。厚土思想正好可以迎合这部外地开发商的运作思路。我本人在北京、天津、山东等地做过房地产，那么我们就具备了跟一线城市文化发展对话的能力，这样的就更容易和外来开发商沟通。同时我们又立足南宁，本地传统和外来文化相结合，更能够跟外来开发商进行交流。而其他本土的代理商，或者是外地的代理商，他们都没有办法和能力达到外来开发商的要求。

涂义成：请黄总解释下厚土思想及企业的发展理念。

黄秋基：我们公司都是年轻人，都是TT们，我们公司想长期发展下去，就要找到自己的定位，就要有自己的案名。当时我们起了很多名字，有一句话“黄天厚土”让我想到了厚土。
厚土就是厚爱、厚待土地，厚积薄发，土地是不可再生的，每个开发商都应该厚爱、厚待每一块土地。每一块土地都有它的价值，只有找到了每块土地的特点和它的DNA，就找到了这块土地的价值。像青年国际，最后改个小户型还算找到了它的价值，找出每块土地的价值，寻找它的最优化的开发价值。作为代理商有责任和义务帮助开发商找到每块土地的价值。同时，土又和房地产有关，厚土结合起来就很好的表达了我的意思。

　　但是，仅有热情，没有创新还是不行，思想让我想到了毛主席，本身我们公司就是策划公司，是头脑产业，是知识经济，厚土思想结合起来就不错了。思想还有另外一层意义，我们公司的口号是‘思想是第一生产力”，厚土是物质资料 ，回到政治经济学，就是物质基础，上升到哲学的角度，厚土是经济基础，思想是意识形态的问题，就是上层建筑，经济基础决定上层建筑。另外厚土是根基，思想是虚无缥缈的，是宇宙，厚土有很大的包容性，我们公司是有根基的，不是虚无的。另外中国人都希望自己的公司长命百岁，我也希望我的公司长立于天地之间。寓意我的公司发展、壮大，无论从公司的理念，还是行业的属性，都能很好的解释，而且还和以后公司杀出市场不谋而合。

涂义成：一个专业的策划公司，讲求的是团队力量，我们知道黄总的个人能力很强，当你操作一个项目时，开发商可能主要看重的是你个人的能力，会要求你亲自督阵，那你又是怎么处理这样的问题的？同时作为一个新公司需要发展，你又是怎么处理公司的业务？

黄秋基：这个问题是我现在要面对和要解决的问题，一个策划公司前期可能个人能力大些，但是到一定阶段，就要求团队协作。我们公司的理念：专业、创新、实用、努力，虽然现在公司刚成立，但每个部门都是按照专业的公司来严格要求的。现在TT国际是要求我亲自督阵，我相信这种现象只有在TT国际，后面不会再有这种情况。毕竞企业要发展，我的主要精力会放在团队建设和企业核心竞争建设上面。在我们团队中我将通过TT国际这个项目培养一些现场销售经理出来，现在可以看出我们任何一个销售主管都不亚于南宁的项目经理。我现在正在努力打造一个销售团队，这也是我花大力气培养的一个重点，在不久的将来我们将会有一批优秀的销售人员出现，他们都能够独挡一面的。

涂义成：房地产行业都普遍存在一种现象，可能很多代理商、广告商提出的想法和思路得不到执行，最终开发商被“强奸”掉，厚土思想面对这种现象应该怎么做？你们选择合作伙伴的标准是什么？

黄秋基：晓知以理，动之以情，要有耐心，坚持，如果是原则上的问题，甚至不合作。对于合作伙伴的选择，当然是有共同目标的，想做事的，这些都是最基本的。我们希望找到有宏图大志的，有战略眼光的人，比如我们现在合作的天立。我们能够走到一起，主要是我们之间的想法、观念和做事的态度都非常吻合，相信我们还能走得更远，这些都是相辅相成的。可能开始开发商没有那么大的规划和发展远景，经过我们的策划，他们会有更大的目标。比如我们现在的天立，他们还打算开发一系列的TT花园，TT公寓，三年一规划，五年一规划，我们愿意与这样的开发商合作。

涂义成：最后，请黄总总结下自己和厚土思想。

黄秋基：作为一个事业型的男人，从一个城市到另一个城市，不只是寻找情感的归属，更是事业发展的重新定位。经过市场和环境的洗礼，最终站起来，向前走的每个企业都有它存在的理由和价值。一个人、一种产品因为其价值而被人认可。