白狗吃食，黄狗当灾：普通置业者成为宏观经济调控的牺牲品？

邓志旺 深圳职业技术学院房地产研究所所长

对于最近几年的房地产调控政策，大部分人士均认为是失败的、甚至认为起了反作用，而这么看的一个重要依据就是房价越调控越高这一普通民众所困惑的现象。如何理解房地产调控政策？如何评价房地产调控政策？谁是调控政策的牺牲品？如果我们站在宏观经济全局的视角，不难回答以上几个问题。简而言之，房地产暴涨是宏观调控的副产品，而房奴们则是此番调控的最大牺牲品。

正如政府和学界公认，近几年来我国经济一直面临“三过”问题：国际贸易顺差过大、信贷投放过多、投资增长过快。造成“三过”问题的根源有三：一、我国外汇管理制度。外汇人民币被严重低估造成外贸顺差过大，出口过旺；二、过低的贷款利率，导致资金的成本过低，企业信贷投资冲动过强；过低的排污成本，导致企业以牺牲资源和环境为代价博取低水平发展；三、不合理的国民收入分配制度，个人可支配收入增速低于整体水平，直接导致消费占GDP比重不断下滑。

正是因为意识到“三过”问题的严重性，担忧其导致宏观经济紧由“过快”转变为“过热”，政府采取了一系列的宏观调控政策，其中与房地产最密切的有两条：

一、减少土地出让。政府要控制投资规模，要控制投资，要控制投资，就必须控制源头——土地和资金，因而国家发改委主任马凯两次强调，要把土地与信贷并列为宏观调控的工具。控制土地开发，具体措施一是温总理多次重申全国18亿亩耕地红线不可逾越；二是成立国土稽查部门，严格监督地方政府土地出让，清理违规出让土地；严格实施土地总体规划和计划，土地规划权力上缴。正是在这一政策背景下，全国土地政策收紧，土地出让速度放缓，同时经过媒体炒作的“地荒论”、“人多地少论”粉饰登场，直接造成了置业者人心惶惶的局面。

二、提高土地价格。为了缓解宏观经济的“三过“问题，政府采取的第二个重要措施是不断提高资源的价格。的确，由于价格机制的扭曲导致了我国水、煤、电、矿产、土地等资源价格偏低，土地资源尤其是工业用地在在区域吸引投资的恶性竞争背景下甚至可以以零成本获得。低的资源成本毫无疑问将导致企业投资意愿过强，继而导致资源被滥用。为此，政府不断提高资源的价格，以土地为例，政府一次性把工业用地基准地价提高了一倍，同时要求经营性用地出让必须采用招牌挂方式。政府作为土地资源的垄断者，土地唯一供应者与众多的需求者（开发商）这样一个市场结构必然导致土地价格的最大化。与土地出让量的减少配合，政府可以攫取所有的垄断价值。

控制土地出让规模、提高土地价格，毫无疑问将推高房价，给普通置业者增加负担。但是大局为重，政府还是要这么做。北师大教授董藩曾经评价减少供给房地产调控思路有误，而事实上不是调控思路有误，而是我们误读了政府的调控价值取向。只不过政府没有预想到政策导致后果的严重性，在流通性过剩、人民币被低估背景下内外资金汹涌而来杀入房地产，直接导致地价和房价飙升，继而带动房地产过热和宏观经济进一步过热，违背了政府政策的初衷。于是，政府又从控制需求尤其是投资需求环节入手，频频加税。在供需失衡、人心不稳的状况下，加税的成本全部又被转移到最终置业者头上。

我们看到造成“三过“问题的根源大部分是体制性的，与政府有着直接关系而与普通老百姓毫无干系。政府更多地需要从体制上解决一些经济中深层次的问题，并在解决这些问题的同时要考虑如何保护社会中下阶层利益。

纵观经济过热的根源，没有一条与普通置业者有关，普通置业者也没有从“过热”中获取任何好处；可是治理过热的政策却没有一条不是直接伤害普通置业者利益的。正所谓：白狗吃食，黄狗当灾。房价暴涨是宏观经济调控的副产品，普通置业者则是宏观经济调控的牺牲品而已。

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