买房还是租房：是个人选择还是国家的价值取向？
（邓志旺 深圳职业技术学院房地产研究所所长）
近日，龙永图先生回答记者关于如何看待高房价时一语惊人，说：“（造成当前高房价）最主要的症结在于，老百姓没有改变观念，每人都想买房，其实这种观念是非常错误的。”这一观点在网络上激起了强烈的反响。无独有偶，之前国土资源部管理司副司长束克欣先生在接受记者采访时也表示，中国房价之所以高涨不断，原因就是想买房的人太多，房地产商就利用人们的心理，肆意提高房价。如果大家都去租房，而不是买房，那时房地产商就会束手无策，这样房价就降下来了。
总而言之，龙永图、束克欣还有好多没有机会在大场合说话的政府官员都有一个比较一致的观点，那就是造成高房价的一个重要原因是因为有太多的人有一个错误的观念（要买房）而做出了错误的个人选择（买房），所以造成了房价的猛涨太多人想买房了，因此不是房价有错而是人们个人选择有错。言下之意，高房价的责任在于个人，成为“房奴“是自作自受。
可是，这仅仅是关于一个个人选择而不涉及到国家层面的问题吗？孤立地从单个个体来看，买房或是租房或许是一个个人选择问题，可是当我们把无数个个体放在一起来看是，一批人、一代人的群体选择的取向就可能非常客观地反映出国家和政府在买房租房问题上的价值取向和政策取向了。
衡量“是不是有太多人想买房或拥有房子”的主要指标就是自有住房率。首先，我们从国际比较来看不同发展水平国家的自有住房率水平差异：美国为68%，英国56％，台湾82%，其他发达国家或地区为50-60%之间；亚非拉等地区则为5-30%不等。从横向比较来看，自有住房率是与经济发展水平相契合：经济水平越高，自有住房率越高。从纵向来看，伴随一个国家经济的良性发展，自有住房率也是总体稳步提高的。可以说，自有住房率提高是一个国家或地区经济发展、社会进步的标志之一。所以即使如美国这样高自有住房率的国家还是在明确鼓励国民买房，进一步提高自有住房率，“让更多的人拥有自己的住房是我们的目标”是美国国家层面的价值取向。
值得玩味的是“建议中国人改变一定要买房观念”这一论调正是建立在自有住房率之上。据建设部统计数据，2006年中国城镇居民自有住房率高达82.1%，位居全球前五名，连尊敬的吴敬琏先生都认为这太高了。而中国经常出现这样的问题，胡乱引用不同口径的数据进行国际比较。国内学者经过数据梳理剔除房改房因素发现，中国当前的自有住房率为30%左右。然而，笔者对我国自有住房率有两个判断：一、我国当前的自有住房率还要远远低于30%这个比例；二是在未来相当长一段时间内我国的自有住房率将会呈下降趋势。判断一的依据是我国当前的城镇自有住房率是依据户籍人口统计的，而建设部依据的户籍人口为3.8亿，而如果按照常住人口来看，城镇人口至少要达到7-8亿，所以很可能我国的实际自有住房率仅仅为20%左右。判断二的依据是未来10年（2007-2017）还将是我国城市化的高峰期，城市人口将进一步增加，住房开发速度跟不上、贫富差距进一步扩大等因素将导致新进入城市者更难获得自有住房，因而导致自有住房率将呈现下降的趋势。
一个国家的发展，就是中产阶级的发展壮大的过程。以美国为例，其中产阶级占人口比重在70-80%之间，英国在65%左右，法国在60%左右，因而整个社会阶层结构呈现出橄榄型——两端的富有阶层和贫困阶层比重小、中间的阶级大。研究发现，中产阶级是社会稳定、经济繁荣的重要因素，培养中产阶级、保护中产阶级利益（采用收入减税等政策）也就理所当然地成为当地政府的核心工作之一。作为公认的标准，中产阶级的标志之一就是拥有自己的住房。所以我们不难发现这样的基本逻辑：鼓励中产阶级成长，不可避免鼓励自有住房率的提高，也就是鼓励买房。而要想让中产阶级买得起房，必须把房价控制在合理得范围之内。最近数据显示，美国独立住宅（别墅）中位价格为22万美金左右，而家庭年均收入为6万美元左右。与此同时，我们却看到我国正在成长的准中产阶级却成为此番房价暴涨的主要牺牲者，在租房还是买房之间徘徊挣扎，一不留神就成为房奴的正是他们。所以最近中国社科院孙立平研究员、旅居海外的薛勇学者均在重要媒体分析中产阶级在当前状况下的处境并纷纷表示担忧其生存空间的压缩。
更令人担心的是，“买房租房是个人选择”这一论调恐怕会成为国家层面的某些部门和地方政府推卸责任的借口和用来应付媒体和老百姓质问高房价的挡箭牌。事实上，这一论调已经在多个场合被相关部门所使用，并配合“国人需要改变居住观念”而盛行一时。甚至，受房价高企之害的准中产者们也并不觉得这一论调的阴险性反而盲目赞同之。
所幸的是，最近国家高层领导在会议上一再强调地方政府要对区域内房价负起责任，这给社会和市场传递了中央政府的态度。在此，我们重申：租房买房不仅仅是一个个人选择问题，同时也是一个国家价值取向问题；中国当前不是“想买房的人太多了”因而需要打压，而是让更多的中产阶级买得起房、住的起房才是政府控制房价的政策目标。
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