国务院办公厅日前下发一则《关于促进节约集约用地的通知》，以某种罕见的强硬口吻重申了当局既有的抑制囤积土地的精神，表示要坚决无偿收回闲置两年的土地，不符合法定收回条件，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径加以处置。若土地不符合无偿收回标准，也要征取一定比例的闲置费，闲置房地产用地则要征缴增值地价。
该则通知显示出，调控当局可能会有进一步采取后续措施的意愿，以便清理和整顿并不透明的土地供应市场，抑制日趋膨胀的土地价格，从而达到缓解房屋交易价格过热的目的。长久以来，存在于开发建设环节的大肆囤地行为已经严重制约了房屋供给量。在此基础上，开发企业又伺机滥用“囤售”等销控手法，人为压缩房屋的有效供给，导致房地产市场消费环境不断恶化，有效控制囤地行为的迫切性不言而喻。
但是，问题也是显而易见的。集约用地精神已经被重申过不止一遍，自从2004年协议出让土地制度改革为公开“招、拍、挂”以来，土地控制部门被赋予更为集中的土地批租代理权力，调控日益呈现严厉态势，却又并未取得十分可喜的收效，意图囤地的依然有恃无恐大行其道。可以说，开发商集团对于调控当局的决策贯彻具有充分的掣肘和反控制博弈能力。
一种可以灵活调节的制度操作弹性为其提供了支撑。根据目前存在于业内的普遍陋习，开发商在以一个名义出价购入一幅土地后，可以允许拖欠出让金。除最初缴纳一定额度的保证金外，不需要一次性全额支付出让金，而可以通过约定进行分期支付。此期限有可能在合同约定时被人为拉长，或在履行过程中变相延展。也就是说，借助这一过程，开发商既可以隐讳地进行囤积行为。这样一来，分期支付本身就演变成一种变相囤地。
一笔短期内甚至于分一、两次就可以缴清的出让金，支付形式和周期何以非要约定得过于复杂和拖沓？这当然与现今省以下土地职能部门不实行垂直管理有很大关系。不垂直管理，则这些土地批租制的具体代理机构就更能够灵活、自主地掌握政策操作尺度。
不仅如此，在这一过程中，尽管开发商拖欠着出让金，却可以拿到土地控制部门颁给的土地权属证书，并以此证书向商业银行申请抵押，贷入开发款。此时我们不难发现，开发商既可以不花多少钱就买到一宗权属完整的土地，又可以不必支付什么代价就可以贷到巨额款项。
正是存在于市场中的土地出让与银行借贷制度的操作弹性，助长了开发商集团在囤地环节上与调控当局进行博弈的能量。有赖于这样的制度性环境支持，开发商的囤地成本接近于零，囤地周期可以不断延长。囤完地接着就囤房，或二项同时并举。因而，虽然反囤地政策看上去越来越严厉，却没有一次对开发商集团有实质性触及。
就此说来，新的反囤地举措是不容易全面实现的。外界人士看来，一个表层原因或许是执行力不到位，事实上这只是次要问题。好不好执行当然是一个问题，中国地域如此广博，即使调控当局要亲力亲为，在目前七大督查局的监控基础上分离出更多纠察机构，如影随形地在地方上“盯梢”，成本大、费周折，也是一件不容易办成的事情。就算可以办到，也难以避免前述制度性操作弹性导致的执行困境。
那么，当务之急就不应该只是针对开发商来制定抑制性措施，也不应只将开发商视作唯一治理的对象。开发商只是囤地生态中一个显在主体，如果认为整顿了开发商就可以使囤地之风大减，这是不切实际的。我们的决策重心，似乎应该更多地放置到改革土地出让金清缴制度和商业银行信贷控制两个方面。反囤地暴要同时从这里刮起。
惟今之计，最好的办法是调控当局通过垂直管理对土地市场进行直接控制，削弱地方土地管理部门的土地实质控制人角色。土地控制在他们手中，与囤积在开发商手中无异。即便短期内不能实现土地职能部门自上而下的垂直管理，调控当局也需要像控制银行信贷一样，建立一套行之有效的土地征信系统。在督查实体功能日臻完善的前提下，该系统完全可以将每个开发商的土地购入量、性质、周期和开发进度详细记录在案，因为土地是实物，比之银行货币更加容易掌握。
商业银行对于开发商的企业贷款也有必要表现得节制一些，不负责任的授信不仅是一种滥权行为，更容易向开发商囤积土地和房屋提供支持。目前需要做的，是必须严格控制基层土地部门在开发商没有缴清土地出让金的时候就颁给土地权属证书，这种权属应该在全部出让金支付完毕后方能授予，否则会成为开发商从银行骗取贷款的道具。在没有权属证书的情况下，银行不应该也不会授信。
出于审慎起见，似乎还有必要针对房地产企业贷款单独建立一套征信系统。与土地督查局类似，在金融监管机构，房地产企业征信系统也应该包括一个自上而下的房地产企业贷款督查实体，而且这套征信系统应该与土地征信系统实现对接，使多个部门之间实现企业用地信用信息共享。我相信金融监管机构有能力也有必要这样做。
此种反囤地风暴若能够率先将促使囤地风气滋长的制度操作弹性这一深层次问题扫清，抑制囤地举措将会收到事半功倍的效果。至于这样做是否能够冷却人们格外关注的房地产价格高烧，我们一定不要忘记，反囤地举措只能够确保通过最大限度的努力零散激活握在开发商手中的存量土地，不会产生土地集中、规模放量的效应。此外，如果固有的土地结构性供给瓶颈不能打破，政策性、保障性住房的划拨供地比重不能高于或等同于商品房用地供给，楼市价格炙热态势显然是难以得到根本性改善的。
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