本文发表于2006年7月29日
中关村(000931.SZ)发布公告称，北京住总集团于2006年7月20日分别与鹏泰投资、粤文音像和海源控股签署了《股权转让合同》. 根据该协议,住总集团将其持有的全部法人股2.7亿股,转让给鹏泰投资1.856亿股,转让价款1.44亿元;转让给粤文音像5061万股;转让给海源控股3374万股. 转让完成后，北京鹏泰投资公司将成为公司第一大股东。再加上4月10日受让的5500万股，合计受让中关村股票1.99亿股, 占公司总股本的29.58%. 北京鹏泰投资的两大股东分别是北京鹏润投资公司和北京国美电器公司,上述三家公司的法人代表和实际控制人都是黄光裕. 黄光裕成为中关村的第一大股东,而段永基控制的海源控股将屈居二股东.
据分析,鹏泰投资随后将会给中关村注入优质资产, 其中包括注入中关村建设部分或全部股权, 以及其他优质的房地产项目, 并提供一定的资金帮助. 显然,黄光裕是想将中关村打造成地产业务的融资平台, 成就他的再造地产帝国之梦.
中关村科技,作为一个上市公司,近年来可谓是"臭名昭著".老段执掌中关村7年,带给投资者的是高科技第一股光环下的巨额亏损. 股价从最高的44元直落最低的2元多. 老段也因此被<福布斯>评为2006年中国上市公司"最差老板".
然而, 或许就是这样一个千疮百孔的"壳资源", 才是黄光裕所容易得到的. 其实, 黄光裕为了控制中关村, 已经事先做了很多功课. 今年3月初, 鹏泰投资就以2.36亿元的价格, 从三家公司手中收购“中关村建设”48.25%的股份,成为它的第一大股东. 而原来的第一大股东“中关村”则持有中关村建设38.5%, 退居第二.
在收购了永乐, 打造了国美电器这样一个家电零售业的巨无霸之后, 黄光裕又在利润丰厚的房地产领域开始了帝国霸业. 毕竟, 家电零售业的利润太微薄了, 而且靠压榨供应方赢得的利润毕竟是不安全的. 但是, 家电零售业的优势就是有大量的现金流, 而这, 则是任何一个房地产企业所不具有的先天优势. 实际上, 黄光裕的房地产之路很早以前就开始出发了. 从鹏润地产,国美置业,以及关联的明天地产, 到加入与大连万达合作的"订单地产", 黄光裕在地产项目上已经颇有斩获. 虽然, 这些成绩离他曾经放言的"三年内要成为北京地产行业老大"的目标还相距甚远.因此,一个房地产项目融资的平台对黄光裕来说就显得非常急迫和重要了.
问题是, 急于进村的黄光裕,面对的将是良田还是地雷阵呢?
首先,我们看到中关村的现状不容乐观. 老段操盘7年,中关村的主业被定义为建安施工及房地产开发, 信息通信, 生物医药和金融投资. 然后, 几个项目都陷入泥潭. IDC数据中心项目, 投资几个亿几乎颗粒无收; 收购的脑白金也早已过了高峰期; 四环制药主要产品的保护期今年也将结束; 而最大的问题, 莫过于分四期向其参股公司中关村通信网络公司的CDMA项目提供33.9亿元的贷款担保, 而如今项目夭折, 这33.9亿的担保就是一片埋在村里的地雷阵, 随时都有可能引起毁灭性的爆炸.
第二, 房地产行业的宏观形势偏向保守. "国六条"出台后, 各地都有一个接一个的限制房地产过热的具体措施公布. 二手房交易税收增加, 90平米户型限制, 境外人士购房限制等一系列重拳打击下, 即使是各路房地产大鳄, 也不敢轻易放言看涨. 可以说,现在房地产企业感到了前所未有的压力.虽然国外机构投资者仍然纷纷勇敢地进入这个市场, 但是A股市场的股东们恐怕不是太乐观. 这个时候, 大举进军房地产行业, 黄光裕的运气不是太好.
第三, 相比于家电连锁, 房地产行业的发展战略和操作手法有很大的不同. 黄光裕未必有能力后发制人,超过他的广东老乡万科, 金地, 合生, 富力等. 而此前, 国美置业就有过禹晋永出走的失败教训, 而现在的领军者童渊, 虽然有着香港售楼冠军的美誉, 但对于整体把控如此一个大的盘子, 恐怕还不能令投资人完全放心. 而操作手法和风格, 则是人们更加诟病黄氏地产之所在. 国美习惯于按照家电零售业的风格, 打价格战, 作风豪迈粗旷, 而目前国内领先的南派开发商, 则讲究精耕细作, 以高品质赢得高回报.
人才的短板, 经验的缺乏, 从战略到战术的另类风格, 黄光裕进村改造的风险不小.
最后, 则是人们对国美多元化的担心.虽然黄光裕目前的主业, 就是电器零售和房地产开发, 但是刚刚被吞并的永乐, 也不是那么轻易就可以被国美咽下并消化吸收的. 一个月之内,在两个竞争激烈的不同行业同时进行大规模的并购, 黄光裕创造了历史. 而创造历史并不等于真正改变历史. 我们看到, 除了华润,中粮这些国字头背景的大企业,能够成功运作房地产 之外的多元化经营外, 绝大多数房地产企业,包括前面提到的几个南派大鳄, 都没有非相关多元化成功的例子. 万科从加法到减法, 最后落实到住宅产业化, 就是一个很好的案例. 另一方面, 家电制造业也纷纷试水房地产开发, 海尔, 长虹, TCL等, 都有一些尝试, 但是都没有形成气候.
尽管村子里很美, 村长也算是干部, 但是我们还是要提醒一下黄老板: 前面是良田, 还是进村要谨慎,小心埋伏.