最近连续参加了几家媒体关于房地产中介行业的年度论坛，受近一段时间以来以深圳为代表的南方城市在经历了房市非理性暴涨之后的低迷，以及第二套房贷首付和利率调整对于整个房地产市场的影响，再加上中介行业自身出现的一些关店、闭市等负面消息，关于房市“拐点”的争论波及全国。因此，这些全国性的论坛也不可避免地把“拐点”作为论坛的主题。

    就“拐点”问题，首先澄清一个概念，即“拐点”不是绝对的下跌，上涨的速度和幅度放缓，绝对量上没有下跌也可以视为“拐点”。另外，市场的“拐点”可以从成交量和成交价两个方面来分析。

    从一手房市场来讲，近几年不会出现大的拐点。因为一手房新推盘的时候往往会采取一些价格的策略，所以低开高走是非常正常的销售策略，以年底一些楼盘的促销手段来判断一手房是不是出现了价格拐点，我觉得为时过早。从宏观上来看，我认为房地产宏观调控是在抑制需求的同时也抑制了供给。本来土地供应就已经比需求差了很多，现在又通过宏观调控手段抑制发展商资金再投入的能力，因此会让住宅供给量更加小，再加上北京奥运年又限制了今年一部分一手楼盘的供应。而有限的两限房、经济适用房等政策性优惠住房，相对于40％尚未完成的中国城市化进程而言依然是杯水车薪。所以，宏观上来讲，供求关系在最近几年依然无法得到根本改变，也不会出现大的拐点。

    从二手房市场来看，成交量上“震荡”，价格上“横盘”。深圳等南方城市的二手房市场因为炒作的因素和投资比例过大，价格和成交量上的震荡是对泡沫挤压后的理性回归。而北京二手房市场从交易价格角度来讲，还没有出现价格下降的迹象。所以我认为在北京二手房市场上，价格出现拐点现在没有任何的数据依据可以支持。但是在交易量上确实是出现了暂时性的拐点，这个过程我觉得很像一个股市“横盘”的状态。现在的实际情况是价格保持在一个水平上基本上是不动的，但是交易量在缩小。所谓交易量拐点也是一个阶段性的，北京市场与南方城市相比，投资客户占的比例比较小，投机的客户占的尤其少。在整个宏观调控的压力下，从二手房业主来讲没有面临抛售的压力。在最近的交易中，我们发现业主对价格的坚持非常坚决，不成交就等着，明年是奥运年就租出去，市场好了再卖。二手房出现价格拐点的可能性极其小，随着观望情绪的结束，今年年初的僵持现象将会在3、4月份得以扭转，二手房价格会有一些轻微的上涨。所以，我对北京的二手房市场仍持乐观的态度。

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