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论土地所有权国有化新原理与物权法律实务(六)
价值中国环球资讯 专栏作家陈绪国
第五部分 我国物权法理论研究受西方个人主义物权法理影响简析
土地所有权二元化问题的产生并沿袭多年，决不是偶然的现象，它有着深刻的历史根源和文化根源。其中，西方个人主义物权法理对于我国的法制建设直接产生了负面效应。
一、德国物权法个人主义物权法理与土地所有权“公权私化”
我国的物权法从一稿至八稿定制，之所以一再沿袭土地所有权二元化的陈规陋习，除了深受宪法不合时宜的条款的束缚以外，有可能受西方国家物权法“公权私化”和土地所有权法理概念的负面影响。
……而笔者观察德国民法典，仅仅“物权法”部分，闭口不谈土地所有权的公有制和国有化问题，背离土地所有权的人类学、社会学和物权学原理，明显地人为地公权私化，明显地将土地的用益物权当成土地所有权，明显地不能自圆其说。尤其是土地所有权法理矛盾重重，纠结多多。不过，总的来说，里面还是包括了很多宝贵的经验。
笔者从《德国民法典》仅第三篇物权法第二章“土地权利通则”和第三章“所有权”中粗略统计，涉嫌土地所有权私有化条款的术语和出现次数如下：
1.土地所有权：第925、926、928条，共3次
2.（土地）所有权：第900（共2次）、915、927（共2次）、928条，共6次
3.土地的所有权：第889条，共1次
4.土地所有人：第905条，共1次
5.（土地）所有人：第876、881、890（共2次）、901、906、908、910（共2次）、913（共2次）、914、917、918（共3次）、919、927（共3次）条，共20次
6.土地的所有人：第889、906、907、910、912、919、921条，共7次
7.转让土地所有权：第873、900条，共2次
整部物权法共442条（加上增补的共有451条），共涉及个人的土地所有权条款术语有40次之多。另外，涉及“土地所有权属于国家即全体公民所有”的条款为O次，涉及土地使用权的条款仅为1次（第917条），涉及土地用益物权为0次。
以上7个方面的内容，全部是涉及私人土地所有权的规定。其要害，混淆了土地所有权与土地用益物权、土地所有权人与土地用益物权人的本质区别。尤其是“转让土地所有权”一语，是明显的空洞的概念性错误。正如前面所述，土地所有权是涉及几十亿年的永久性的绝对性的物权，怎么转让、谁来转让、谁来受让？谁有资格转让、买卖或者派送土地所有权？土地所有权是一个国家永远不可抵押、而且永远不可转让的永久性的物权，除非出卖人将一个国家的土地所有权转让给另一个国家，除非买受人一次性地买断几十亿年的土地上的整套的各种权利，或者除非人类文明、人类正义与地球毁灭不复存在。从这里就能看出土地所有权二元化的虚假性与危害性。
以上统计，没有包括第三章标题“所有权”、第三章第一节标题“所有权的内容”、第三节标题“土地所有权的取得和丧失”，以及第903条标题“〔所有权的权限〕”、第905条标题“〔所有权的限制〕”第928条标题“〔所有权的抛弃〕”6个“所有权”的术语在内。
德国的物权法，作为世界上第二部系统的财产法，它的贡献，在于扫清封建主义社会制度的障碍，为资本主义市场经济制度的建设和发展提供了强有力的法律支持。有人说他是“世界文明的瑰宝”，这也不算过分。但是，从现代价值观来分析，这部法律的瘕疵、弊病也是明显的。
第一，背离了古罗马法和日耳曼法的优良传统，土地所有权公权私化倾向明显，而且基本上不涉及公有或国有方面的土地所有权
德国整部民法典包括物权法在内，主要继承了罗马法和日耳曼习惯法的铱钵。
罗马法，存在于罗马奴隶制社会的整个历史时期，包括公元前8世纪罗马国家产生至公元476年罗马帝国灭亡、奴隶制社会衰亡时期，并包括查士丁尼（527－565年在位）封建社会时期法律的总称。在《十二铜表法》（又称《十二表法》）颁布前后，习惯法规定罗马土地的所有权属于城市即国家，也是为全体罗马人共有的土地；祭祀用地也属于国家所有。所谓的“私地”，也是归部落集体共有。公元前367年通过的李锡尼－绥克斯图法案、公元前通过的波提利阿法案等有关成文法律，还对占有国有土地规定了最高限额，每户500犹格鲁姆。其实，这些种种规定，包括对土地的占有权限、使用对象、使用限额的规定，都是国家行使所有权的意思表示，从一个侧面否认了私人拥有土地所有权。
日耳曼习惯法，是欧洲早期封建制时期（公元5－9世纪）适用于日耳曼人法律的总称。日耳曼氏族土地制度的主流也是公有制：
一是马尔克公社集体公有制。公社所在地及周围的土地就是整个公社的财产。河流、森林、山坡、牧场归公社共有，社员共同使用；社员房屋所占土地和毗连的小块园地归社员家庭使用。耕地归公社公有，但分配给社员耕种。
二是国家所有制。国王占有大量的土地，恩赐给贵族、亲兵、教会，名义上的所有权是下放了，实际上仍然属于国家中央政府所有。
三是采邑制。国王通过封赏，赐予服兵役人员的土地使用权，并令其遵守服兵役和缴纳税收。
四是私有性质的份地。这要在边远、蛮荒的地区通过抽签的方法取得。但是即使是称之为“私地”，土地所有权最终仍然是控制在国王即国家手里。
第一种情形，公社社员有土地共同使用权、收益权，但无处分权。而公社有管理权、处分权，不一定有使用权、收益权。双方都不具备土地所有权。
第二种情形，国王拥有的土地，分封给下属以后，下属将国有土地当作私有土地，这是造成国家经常发生内讧、内战，遭到分裂的直接隐患之一。
第三种情形，取消土地世袭制，是国家土地所有权中央集权制的表现。
第四种情形，份地使用权人平时不需要交纳地产税，国家遇到灾荒、战争时，农民服劳役、兵役，交纳高额苛捐，比交税还严重，土地收益权利也会受到限制。
通过比较得知，在欧洲古典的法律体系中，土地的公有化、中央集权制程度是相当高的，限制私有土地权的范围是相当大的。从资本主义国家来看，由于工业化、社会化大生产和城市化公共建设、公益事业的需要，对于土地所有权的国有化和公共化的要求越来越高。而该国的物权法，代表了早期垄断资产阶级统治者的意志，与后现代社会有些脱节，而且越来越脱节，已经力不从心了。虽然经过140多次修改，将私有物权进行了一定程度的限制，公共物权得以扩大，但目前对于国有土地的所有权仍然没有正面提及。只在第928条第（2）款一笔带过：“抛弃土地的先占权为此土地所在州的国库享有。国库因其作为所有人被登入土地簿册取得所有权。”本来，国家自始至终是全国所有土地的所有权人，这里却喧宾夺主了。国家要收回土地使用权时，却受到人为的条件的限制。这里的“取得所有权”应当是“收回使用权”。他们那样下定义，所有权关系、权利主次的次序都完全颠倒了。
第二，不提土地所有权国有化，是为保护垄断资本主义私人物权提供法律保障
德国民法典，是继1804年《法国民法典》之后，世界上另一部重要的民法典。德国民法典，自1874年开始起草，经过三次起草修改，至1896年7月在帝国议会通过、8月18日经德意志帝国皇帝批准并公布，1900年1月1日开始施行，前后经历了长达26年时间。全法典共2385条（后来陆续增补了100多条）。正常情况下，德国根本不需要这么长时间出一部民法典。因为，1794年颁布的《普鲁士普通邦法》长达一万七千多条，融诸法于一体，早就为制订民法典奠定了坚实的基础。
自公元919年至19世纪下半叶，德国是由三百多个邦国、几十个自由城市和一千五百多块帝国骑士领地组成的封建国家。1848年爆发了全国范围的资产阶级民主运动，为开辟资本主义道路奠定了基础。所谓“私有财产神圣不可侵犯”就是这个时期个人主义思潮的法律再现。与此同时，大国沙文主义和民族霸权主义也开始抬头。自1864年起，普鲁士先后战胜了丹麦、奥地利和法国，定名为德意志帝国。此后，德国人的民粹主义意识不断膨胀（自1914年至1938年共24年时间内，以德国为首的帝国主义集团发动了两次争夺他国领土的世界大战就是明证）。很明显，如果在这种情况下，承认土地所有权国有制，就等于是自己承认他们侵略他国领土是非正义的、违法的。
另外，此时的德国正值垄断资本主义上升时期，新生的资产阶级对于个人财产的攫取十分贪婪，以土地交易为资本原始积累的方式也很普遍。以保护私人财产为出发点的物权法，在此条件下应运而生。资产阶级利己主义者及其代理人，主要是一些政府官员、议院议员代表了地主、资本家和徇私舞弊官僚们的个人利益，炮制了土地所有权的多元化，将土地所有权的绝对公权，人为地化为个人私权，利用职权为某些人获取不当得利。当然，十九世纪资产阶级革命解放了农奴，使他们变成自由人和获得土地使用权的权利（这是资产阶级反对封建地主、农奴主的一大革命贡献），得到了最低层农民的拥护，于是，很自然地，土地的所有权制度，从奴隶制、封建制的主要公有制形式，过渡、扩大到了资本主义的主要的私有制形式。
马克思说：“所有权对于资本家来说，表现为占有别人无酬劳动或产品的权利，而对于工人来说，而表现为不能占有自己的产品。”（《马克思恩格斯全集》第23卷第640页）所有权，是法律确认的对生产资料和生活资料所享有的权利，是所有制在法律上的表现。资本主义的所有权制度，是以确认和保护有产阶级的私有财产为出发点的制度。因此，所有权就演化为保护剥削阶级的私有财产的法律武器。资本主义的私人所有权，明显地倾向于有产阶级的财产保护，对于国家即全民共有的所有权、工人阶级应当享有的所有权没有得到保护，土地所有权就是其中最典型的一例。
第三，同属于物权法的《德国民法典》中的其他法律，无法解释民间的土地所有权从何而来，向何处去，也无法从土地权利的各种联系中找到土地所有权属于民间的公理何在
土地所有权问题，是整部物权法甚至是整部民法典的一个核心问题。
既然物权法中多次提及土地所有权和土地所有权人，那么，人们不竟要问：这种提法，到底是否符合人类学、社会学和物权学原理？就事论事而言，凡是所有权，必然以其特定的形态、特定的条件存在于人类社会之中的。土地所有权，既不是从天上掉下来的，也不是从地上种起来的，又不是人的头脑里固有的。作为以法定形式付诸执行、卷帖浩繁的民法典，人们有理由质疑土地所有权的提法，寻觅其存在的合理性，反对它的片面性。因为，没有法理逻辑的法律就不是公平的法律。经实践检验，是由真理奠定基础的法律，才是真正公平合理的法律。
这里，抛开土地所有权深奥复杂的原理不谈，单从土地所有权的来源来讲，就可以看出其中的玄机。德国民法典，除了总则，其它四大类法律依次是债务关系法、物权法、亲属法、继承法，其中，债务关系法涉及土地买卖、抵押、质押、担保、出租以及农垦土地的法律，占有相当大的篇幅；而物权法基本上就是涉及土地权益的不动产物权。买卖、抵押、质押、担保、出租和开垦土地，所有这些物权置换活动，从表面上看，都足以产生和交换一级物权－土地所有权的前提条件和必要条件。
其实不然。
所有动产和不动产物权，房屋和土地中出产的生产品，都可以从中直接交换所有权。土地、山岭、原生态草原、原始森林、矿藏、水流、海洋、滩涂、荒地等自然资源，是属于天然物，本来是属于国家全体人民共同所有的财物，不宜将所有权直接割裂、分解到个人或者集体名下，不能也用同样的方法来分解、置换所有权，只能置换使用权或占用权、收益分享权。而民间的土地处分权，是在国家所有权框架下行使流转的、亦即是土地使用权的处分权，国家机关才是以所有权身份行使处分权。野生珍贵动物、珍稀植物的所有权也是专属于国家甚至专属于人类共同所有的，也不宜分解、置换所有权。
《德国民法典。物权法篇》以外的法律条款，总的来说，有以下征象：
一是提土地抵押权、担保权，未提及抵押、担保土地所有权。
这跟动产的抵押、担保可以用所有权来进行表述的情形是不同的。如第238条关于土地债务、定期土地债务的抵押、担保债权的规定，都没有指出是抵押、担保土地所有权。这就从土地交易的前置和中介环节中，排除了存在土地所有权流转的可能性。其实，原则上就规定了土地所有权不能抵押、担保。要抵押、担保的，是土地的使用权、享用权、收益共享权，即用益物权。
结论：土地的抵押权、担保权，其抵押、担保的对象是土地的用益物权，土地所有权是不能抵押、担保的。
二是提土地买卖，未提及买卖土地所有权。
一般交易中，买卖标志着所有权的等价或非等价交换。而土地的买卖，不提土地所有权的交换，是理智的表现。从416条至514条，有“土地的出卖人”、“土地或土地权的出卖人”、“土地的受让人”、“土地的让与人”、“土地权的受让人”、“土地权的出卖人”、“土地权的买受人”、“土地先买权”、“土地的买回权”等，用词准确。尤其是多次提“土地权”如何如何，而不提“土地所有权”如何如何。总的来说，不提土地所有权的买卖是正确的。至少从一个侧面反映出：买卖土地，不是买卖土地所有权。排除了民间组织或个人获得土地所有权，是通过买卖而获取、而存在、而流转、而存续并继承的可能性。
本质上，土地并不是商品，顶多算作“概念性商品”，因为土地的基本功能是公共品、永久耐用品，而且可以轮流使用几十亿年。买卖土地，是买卖土地使用权，而不是买卖土地所有权。
按照西方国家通行“潜规则”的所有权法理逻辑，所有的动产和不动产，可以通过买卖交易置换所有权。由此法理逻辑出发，完全可以推断：土地所有权也可以通过买受的方式获得。按照这种说法，全世界所有富有的国家都可以将贫穷国家的土地所有权购买为自己国家的所有权；全世界的富人们随时随地可以到任何一个国家充当土地所有权人。德国民法典没有规定通过买卖土地的途径来流转（放弃、获得）土地所有权，回避了土地所有权的实质问题，可能是有难言之隐。
远的不讲，就讲最近几年的事情，沙特阿拉伯亲王班达尔在美国科罗拉多州阿彭斯买地38万平方米建度假别墅。既然说班达尔亲王买了那一片土地，按照西方国家普通“所有权”的潜规则法理通说，他就是那片土地的“所有权人”了。那末，试问：这一片土地所有权，现在是属于美国的土地所有权，还是属于沙特阿拉伯的土地所有权，或者是两者都是或两者都不是了呢？又假设，那一片土地如果是被一个无国籍的人所购买，那末，这一片土地是属于哪一国的呢？或者说，是属于联合国，还是属于其他星球的国家的呢？道理很明显，承认土地的国家所有权，民间组织和个人的土地所有权就不能存在；反之，承认民间组织和个人的土地所有权存在，国家的土地所有权就不复存在。这就是物权法“一物一权”制度所决定了铁的事实、铁的真理。
答案只有一个：那片土地的所有权，仍然是属于、并且永远属于美国国家所有的，不属于买受者个人的土地所有权，也不可以将美国国家的土地所有权卖给沙特阿拉伯，成为沙特阿拉伯国家的土地所有权；而地上的建筑物、构建物和地上的附属物林木、植被等的所有权，是属于买受者的所有权，当然是花了钱买下来的。如果买受人所购置的土地毗邻湖泊、海滩，那么，湖泊、海滩的水面、水域、土地的所有权也都是属于国家的，个人的使用权也要受到一定程度的限制的
结论：班达尔亲王所充当的角色，是在美国法律规定的范围内有偿获得了那一片土地，对美国的这片土地享有占有、使用和收益的权利，这种权利是土地用益物权，简称“土地使用权”，不是土地所有权。
●又如，2006年11月初，台湾、大陆有关媒体报道了“台湾第一豪门”辜氏家族，被台湾当局追究“违法用地”的事件。已故台湾海基会董事长辜振甫位于屏东高树乡的龙泉墓园，因为违反当地政府的土地使用规定，面积达1300平方米，比起规范的8平方米，超大163倍，墓园高5米半，超高规范2倍多。以1倍6万元计算，罚金为978万，再加上超高2倍多，加起来，总计要罚998万新台币。（摘自南方都市报2006年11月3日A15版《“台湾第一豪门”辜家有难》）
从这一典型个案中，说明了即使台湾是土地私有制社会，甚至可以自由买卖土地，土地所有人不一定是土地所有权人。地方政府限制土地权利人占有、使用土地的自由，土地拥有人的权利也只是限制在有限度的土地占用权和使用权这一层面上。地方政府制订“专地专用”政策，并限制权利人在某地方某种建筑物的高度和建筑规模、建筑面积，其实是地方政府行使土地所有权的一种行政作为。
（声明：此个案，纯系法理研究，不掺杂个人任何思想感情和政治因素。）
关于台湾国民党当局曾经以赎买法进行“农地改革”，使台湾四大地主暴富为四大资本家财团的话题很长，此处按下不表。
第503条关于“买回权”的规定，更能说明一些问题：“对于土地，买回权只能在约定保留后30年的的期间届满后行使”，说明了买回权未提买回土地所有权；指土地，也未指土地所有权。“出卖人”（主产权人、业主）卖出去的土地，实际上卖出去的还是土地的使用权（用益物权，以下相同，省略），“买受人”（新产权人、新业主）买到的也是土地的使用权，原出卖人向新出卖人买受到的也是土地的使用权。其中，这“30年以后”期限的限制，是保护买受人正当权益而设立的条件，也是保证土地所有权人即国家机构跟踪掌控处分权的一个措施。这里，30年期限的限制，是国家作出的，背后的土地所有权人是国家，不是个人。
中国与西方国家土地流转的显著不同之处，一个最为突出的标志，就是：中国一律禁止私人买卖土地交易，土地使用权的转让，是政府在收回土地的使用权以后，再依法进行转让；西方国家将国家公共物权-土地的所有权当作纯粹私人的所有权对待，可以自由买卖，代表了有产阶级、统治阶级的意志，是公权异化为私权的一个突出表现。即使如此，万变不离其宗，土地所有权最终会体现为国家所有，这一本质不会改变。只要将土地所有权四大权能的一项进行控制，土地所有权人就失去所有权的资格了，土地所有权就自动地回归为国家所有了。
前面讲到，同是不动产，房屋等建筑物的所有权与土地的所有权是不同的。买受人买到房屋、建筑物，同时买到房屋、建筑物的所有权。与此同时，业主、买受人买到构建房屋、建筑物裙带底下的土地，是土地用益物权。因为，开发商从国家所买到的是几十年到一百年不等的土地使用的开发使用权，业主房屋、建筑物可以超过此限，土地使用的期限则以此为准。业主有价获得的土地使用权，有自有土地使用权和业主们公共的土地使用权。如果业主使用房屋、建筑物的期限一完结，国家另外要重新向他们征收一定的、也是下一个期限的土地使用租金。即使下一个租期国家不收取租金，那是出租人即国家放弃土地收益的权利，不是放弃土地所有权的权利。
第503条关于土地买卖“买回权”的规则，就是土地使用权互相转让的规则。因为，建筑物、林木等不动产可以随时卖出，也可以随时买回；而土地就不能随时买、随时卖，也不能随时卖出又随时买进。其原因，在于国家定时定期地掌握和控制了土地的所有权。
德国民法典物权法部分的不动产所有权，是没有区分房屋、建筑物的所有权与土地的所有权，将两种不同属性的不动产所有权混杂在一起，未加区别，造成了法理上很大的混乱局面。
总的来说，整个西方国家的所有权法理，大部分是科学的，唯有土地所有权法理难以自圆其说。就是没有把握土地所有权始终是属于国有物权、并具有绝对性、排他性这一本质特征。
结论：土地的所有权是不能买卖的，任何组织和个人都是不能买卖土地所有权，只能转让土地的使用权或用益物权。
三是提土地出租，不提出租土地所有权，但个别条款比较含糊，不知其所云。
德国民法典第二篇债务关系法里面的条款，密集性地出现的概念，有“使用出租人”、“使用出租的土地”、“让与的土地使用承租人”、“使用出租土地的再让与”、“使用承租人”、“收益出租人”、“收益承租人”、“收益出租人的质权”、 “农地收益出租人”、“农地收益承租人”、农地“收益出租人的质权”、“收益出租有附属物的土地”、收益出租人及收益承租人“行使使用权”、“处分的限制”、义务和终止权、一般和特殊土地出租和承租的规定、“期限超过30年合同”收益租赁权利的法定终止等等，都是以土地使用权、租赁权、租佃权的面目出现的。其中提及的地种有：农耕地、园艺地、林地、动物饲养地、农居及杂用建筑物地、墓地、沟渠地、围篱地、道路地、沼泽地、荒地的出租与取得。所有这些规定，均具有土地的用益物权、用益权的特征，而没有土地所有权的特征。只有用益物权（出租人的权利）、用益权（承租人的权利）的权利特征。
债务关系法中，有三处30年期限的规定，除了上述第503条土地“买回权”以外，还有两处是：
第567条：“订立使用租赁合同超过30年的，在30年后，任何一方均可以遵照法定期间终止使用租赁关系。订立合同期限为使用出租人或使用承租人为终身的，不准许终止。”这一条没有限制。这里大概指土地的终身使用权。
第594b条：“订立收益租赁合同超过30年的，在30年后，合同任何一方当事人均可以至迟在一个收益租赁年度的第三个工作日通知收益租赁关系自下一个收益租赁年度结束时终止。”这一条有限制。这里大概指的是土地或房屋的用益物权。
从土地的抵押、担保、买卖到出租，整个一系列物权配置和交换过程中，都说明了同一个道理：土地所有权的最初控制权和最终控制权，全部是由政府机构高度集权、严加控制的，说民间组织和个人有土地所有权，是虚假而不可实行的。
还要说明一点的，就是：所谓土地买卖、交易、使用以30年为期限，土地买回权在30年期届满前行使，收益租赁土地30年的期限，仅仅适用于土地用益物权的规定，并不适用于土地所有权的规定。从法律上来说，房屋、建筑物等不动产就没有这样的规定，人家的房子、建筑物，爱怎么卖就怎么卖，随时买随时卖，政府管得着吗？地方政府管不着，中央政府也管不着，恐怕连联合国都管不着。
说来说去，就是土地所有权与众不同，与任何的所有权不同:土地所有权人往往不是土地使用权人，而土地使用权人往往不是土地所有权人。这种限制，不是一般条件的限制，根本上是所有权资格条件的本质限制！就是土地所有权国家集权定位＿是法理原则上的确认，进而从实践中全部取消民间的土地所有权＿是法理原则的“否定”之否定！
《阿根廷民法典》第2510条对所有权的基本性质的规定是：“所有权是永久的，它的存在独立于所有权的行使。即使所有权人不行使所有权的任何职能，他仍然是所有权人。这种情况可能是他不能行使，或第三人依其意愿或违背其意愿行使，但听任他人占有、因占有时效而取得的所有权的情况例外。”从所有权的永久性特征可以知悉，德国的所谓“土地所有权”不具备“永久性”这一基本特征。
既然资本主义国家实质上不存在民间的土地所有权，那么，社会主义国家还要保留、保护民间的土地所有权条款－“归集体所有”吗？既然社会主义国家在民间更不存在实质上的土地所有权，那么，社会主义国家为什么不从所有的法律法规文件中，去掉华而不实的土地所有权“归集体所有”的条款呢？
债务关系法中，只有两处涉及“所有权”，此“所有权”的指向，文词诲涩，比较含糊。不知是指房屋、建筑物的所有权，还是土地的所有权，还是两者兼而有之。如果没有猜错，应当是指房屋、建筑物一类不动产所有权。
第573条：“使用出租人在所有权移转前已对受让人在享有权利期间应得的使用租金进行处分的，在处分涉及移转所有权的历月的使用租金时，处分有效；所有权在该月第15日之后移转的，在处分涉及下一个历月的使用租金时，处分也有效。对以后期间的使用租金进行的处分，受让人在所有权移转知情的，必须承受其效力。”
第574条：“使用承租人和使用出租人之间就使用租金债权实施的法律行为，特别是支付使用租金的法律行为，对受让人有效，但以其不涉及使用承租人知悉所有权移转的历月以后期间的使用租金为限；使用承租人在该月15日以后知悉的，在法律行为涉及下一个历月的使用租金时，法律行为也有效。但对于在所有权移转之后实施的法律行为，使用承租人在实施法律行为时已知所有权移转的，法律行为无效。
上述两个条款，大概是使用出租人与使用承租人中止合同前后的债权、债务的规定。这里的移转的所有权，到底是房屋的所有权还是土地的所有权？如果是指“房屋的所有权”有可能，如果指土地的所有权就讲不通。当然，房屋的所有权也是不能出租的。这里讲的是在（房屋）出租期间，（房屋的）所有权发生转移（买卖交割），承租人和出租人该怎么面对的情形。
结论：土地所有权是不能出租的，权利人所出租（转租）的是房屋或土地使用权。出租土地人即主产权人的权利限制在用益物权上，承租人即从产权人的权利限制在用益权或单一使用权上。
四是提土地用益权，不提土地用益物权，但地上附着物的所有权另有说法。土地所有权受到很大限制，土地用益权没有多少限制。
第1037条第（2）款规定：“土地的用益权人可以为采掘岩石、矽砾、沙土、粘土、陶土、泥灰岩、泥炭和其他土壤成分而设置新的设备，土地的经济用途而发生变更的除外。”此处列举建材建设用地，地种类有7种，很详细。采掘岩石、土壤，是直接关系土地“所有权”的等价交换的经济活动，而所有权中包含了用益权。我们可以这样认为：使用土地的人，不一定是土地所有权人，用益权人也不一定是所有权人。本条款中暗中排除了用益权人7种土地的所有权概念。
第1037条更有意思。第（1）款：“以森林为用益权的标的的，不论是所有人还是用益权人，均可以请求以经营计划确定使用的程度和经济上的处理方式……”，这里将所有权人与用益权人区分开了。森林是地上附着物，是从物，与土地这种主物是不同的。简言之，森林的所有权与土地、林地的所有权是有区别的。将森林的所有权依法归于私人所有没有错，而将林地的所有权归于私人所有就讲不通了。第（2）款：“以矿山或其他为采掘土壤成分而设置的设备为用益权的标的的，适用相同规定。”将矿山和矿山设备一同视为用益权，也撇开了土地类所有权的规定。
回头再看德国物权法第三章第二节“土地所有权的取得和丧失”的内容，从第925条至第928条，仅仅停留于表象的规定，没有实质上的规定。
第925条是关于不动产的登记、公证或通过诉讼解决双方“合意”的规定；第925a条按照第313条第1款“义务”转让土地所有权的规定，但义务内容不清楚；第926条是土地所有权与“从物”所有权一并转让，规定“受让人的善意依取得占有的时间确定”；第927条是“公示催告程序”，第（1）款规定“土地为他人自主占有30年的，可以依公示催告程序排除土地所有人的权利”，这里的“自主占有”，按照一般道理，是在土地买卖交接完毕后，受让人才能自主占有。租赁得来的土地，是不能称之为“自主占有”的。而公示催告，是在权利人在死亡或失踪，并且在土地登记本上没有登记时才发生的事情。承租人在承租期间，受出租人限制，是没有自主占有的权利的。第（2）款规定“除权判决”，怎样除权，对谁除权也不清楚。“已取得除权判决的人”怎么可以“因其作为所有人被登入土地簿册而取得所有权”呢？打个比方说，19世纪某国通过不平等条约，“自主占有”中国山东半岛30年以后，山东半岛就是否通过“除权判决”成为某国的领土了呢？这肯定不符合逻辑嘛。
这里应该澄清一个事实：即不论通过什么法律程序，业主转让的房屋是同房屋所有权一同转让的；而转让房屋连带的屋基的土地就不同了，所转让的是主产权，亦即是转让私人用益物权，不是转让国家的土地所有权。这里也有一个30年的期限，也是国家以土地所有权人作出的权利限制。这里的“土地所有人”，肯定不能指私有“土地所有权人”，也不可以另指其他国家。“所有”是“拥有”的意思，只能作“拥有用益物权”或“拥有使用权”解释。
谁先登记，谁就是土地所有权人，这是封建社会的作法。这是确认土地权的一种惯用的办法。问题在于，西方国家的登记制度，往往将所登记的地产所有权，登记成土地所有权，是权利扩大化的登记办法。
第928条规定，是土地所有人“抛弃土地所有权”的规定，抛弃的土地所有权归当地州的国库所有。从这一点来看，国家的土地所有权还要依靠“捡拾”才能获得，可怜得很，本末倒置。土地所有权的取得，只表明了登记加公证取得、诉讼（除权）取得、善意占有或自主占有取得、捡拾取得这几个方面。土地所有权的丧失，只表明了不合意丧失（实际上是未取得）、土地为他人自主占有30年的、抛弃所有权的丧失这几个方面。在第二章“土地权利通则”中也大概是这样规定的。从法理上讲，团体或个人抛弃土地的权利，是抛弃用益物权或用益权、单一的使用权、享用权，只有国家才可能抛弃土地所有权，也只有战败国才会抛弃土地所有权这种情况。
德国物权法第二章第900条也有一个30年的期限，第（1）款规定：“未取得所有权的所有人在土地簿册中登记的人，在登记已成立30年，并且其在此期间已自主占有土地时，取得所有权。”这个规定令人费解。应当是取得所有权的人，才有资格登记；没有资格登记，怎么可以仅凭一纸证书，就可以径直获得土地所有权？如果是两个或两个以上的人买的是同一块土地，应当是先买者先得，在买卖的当时，土地的出卖人将土地权卖给了第一个买受人，第二个人就不具备登记条件了。至于通过买卖形式来确认土地所有权，还是其他什么形式来获得土地所有权，也未载明。但是，这里的30年期限，也是对于所谓的土地所有权土地占有、使用时效的规定，也是剥夺私人土地所有权资格的一个步骤。
如果通过登记便可获得土地所有权，土地所有权来得太容易了。那么，任何单位和个人通过垦荒、圈地等形式便可获得。因此，德国物权法本质上仍然是保护封建官僚地主阶级性质的土地私有制度。如果是以单位为名义来圈占土地，又打着“集体”的幌子，圈占土地的额度又不受限制，这就为新兴的垄断资产阶级处处圈占土地，提供了强力的法律保障。
“圈地运动”，是西欧新兴资产阶级和新的封建贵族使用暴力手段剥夺农民土地的过程，是资本原始积累的方式之一。它既使农民与土地分离，又使土地与资本相结合，为资本主义的发展创造了条件。这种用暴力剥夺农民土地的情况，在英、荷、法、德等国都曾先后出现过，而以英国的圈地运动最为典型。早在十四、十五世纪，随着毛纺织业的发展，养羊业成了赚大钱的行业，于是，有些领主便开始用篱笆、沟濠圈占农民的公有土地，变成自己的牧羊场。圈地运动，在英国、德国持续到十九世纪上半叶，长达三百年之久。圈地运动是一部充满残杀、奴役、血腥镇压和残暴掠夺的历史。
新兴地主仅靠圈地得来的土地，无须付出什么代价，通过登记就可获得“土地所有权”。显然，仅仅依靠登记来确定土地所有权，是为新兴资产阶级和新的封建地主贵族度身定作的法律制度。
至于德国民法典第四篇亲属法，涉及土地权利的条款极少。第1821条第（1）款关于监护人监护土地方面的概念很混淆，如：“1.处分土地或土地权；2.处分以转移土地所有权，或以设定或转移土地权，或以免除土地的此种权利为内容的债权；”将土地与土地权、土地所有权混在一起，令人费解。尤其是“土地权”是哪种土地权利也不清楚，应当指明是处分土地用益物权或用益权。“处分以转移土地所有权”也不适当，确切地讲，是处分以转移土地使用权。
整部物权法甚至整部民法典，在保护和限制私人物权方面左右摇摆。主要的破绽在于，虽然在物权法篇中大谈特谈民间权利人的所谓“土地所有权”，却在整部民法典中，包括在一些关键章节、关键条款中，始终说不清民间土地所有权的来源和去向。
擅自将土地所有权的国有属性隐藏不表，将民间的土地使用权、占用权即用益物权说成是土地所有权，成为现代物权法学上的一大盲点。民间的所谓的“土地所有权”实质上全部是使用权、占用权、承租权、佃租权、分租权或享用权，这些都是不动产产权，可以归类为用益物权或用益权两大类之中。全部土地的这些权利来自于国家机关权力的下放、掌控和调整。只是，在土地私有制条件下，国家机构对于全国土地的调控是十分松散和非常乏力的。
结论1:土地的用益物权外表上是类似于土地所有权，与土地所有权基本相同的是，对于土地享有占有、使用和收益的权利。与土地所有权不同的是，土地所有权是完全自主的、绝对的、唯一的支配权，包括对于土地的占有、使用、收益和处分的权利都在内，都是绝对的、唯一的、固定不变的永久权利。土地的用益物权是对于他人的不动产不具有完全自主的、绝对的、唯一的支配权，尤其是没有处分权。
结论2：整部民法典中，只规定了用益权，未规定土地的用益物权，这是该国物权法方面的一个缺点。常常将土地用益物权当作土地所有权看待，又将土地用益物权当作了土地用益权，是“一物二权”的表现。
比较：土地的用益权具有使用、收益两权合一的权利；土地的用益物权，具有占有、使用、收益三权合一的权利；土地的所有权，具有占有、使用、收益和处分四权合一的权利。
总之，德国民法典虽然累次提及“土地所有权”、“土地所有权人”的概念，它的来龙去脉在哪里？是人为的错误，还是技术上的错误？
从技术层面上破解土地所有权的本质属向，根本上不存在任何障碍，因为西方国家的所有权法理研究，有几千年的历史，什么样的所有权没有研究过？更何况土地所有权是最重要的一类所有权。既然排除了技术因素的错误，那么，人为的故意的作为难以排除。为什么德国民法典持续100多年未加以解决呢？这就决定了资本主义的私有财产制度的逆向性，必然要作出这样明知不合理的硬性的决定。
世界上第一部民法典《法国民法典》也是源于罗马法，但高于罗马法。法国民法典是在批判地吸收罗马法基础上推陈出新的精品。此法典，并没有大书特书私人的土地所有权。正因为如此，法国实行三次国有化运动，土地公有化程度也高于德国。德国的土地所有权私有化，继承了罗马法封建土地私有化制度的一面，与后现代社会有些脱节。
目前，德国人口8244万人，国土面积35.7万平方公里。法国人口6140万人，国土面积55.16万平方公里。几十年来，法国的社会保障制度比德国优越，与人均土地占有量高于德国有一定关系，但根本问题在于，法国不是土地私有化国家，而德国仍然是个土地私有化国家。
●德国民法典除了将地产所有权当作土地所有权以外，还有一个明显的瘕疵，就是将土地的用益物权，当作了用益权。本来，该国物权法中的“土地所有权”应当是属于土地用益物权的，由于法理定向发生错位，整部民法典包括物权法中都没有提到用益物权。物权法中的“用益权”，应当是“用益物权”。不过，该法律规定，重点在于保护用益权人即土地的现实使用权人的权益，其出发点是好的。对于用益权人的限制性条款很少，用益权人的“义务”条件也不多。而对于所谓的“土地所有权”限制性条款非常详细。
●光绪三十三年（1907年）4月，民政部奏请速定民律，直至1911年完成。《大清民律草案》仿效德、日民法，计总则、债权、物权、亲属、继承五编，凡1566条。这是中国第一部民法典草案。由于历史的诸多原因，未能颁布执行。后来，北洋政府主持编纂的第二个民律草案、1929年由国民党南京政府主持制定并陆续颁行的中国历史上第一部民法典《中华民国民法》，都或直接以《大清民律》为蓝本，或同时直接采纳德、日、瑞诸国的法律成规。
谈到我国土地所有权二元化的历史渊源，可追溯到《大清民律》，并可以一直追溯到《德国民法典》。《中华民国民法》对于破除中国几千年来的封建土地制度，有进步性的一面。但是，由于资产阶级革命的软弱性与不彻底性，没有实现土地国有化。《中华民国民法》的土地所有权是“公地所有权”、“私地所有权”双轨制，我国目前的法律体系，仍然没有突破“双轨制”的旧条条框框，所不同的是从一种双轨制演变为另一种双轨制，即由“公私双轨制”演变为“城乡双轨制”。
我国现在还有许多著作“言必称法德”，许多人开口闭口大谈特谈“土地所有权”，是不加批判地囫囵吞枣、食古不化的缘故。只有认真地分析研究土地所有权与其他所有权的不同特征，才能认识西方国家土地所有权的虚假性、虚无性的真面目。
二、从“所有权限制论”看土地所有权的虚无性质和死亡条款。动产权四大类型
如果我们仔细分析一下，现在世界上普遍流行一种叫做“所有权限制论”，从这一个最热门的理论体系中，我们可以找出一个共识出来：
第一，限制对象为特定对象
在所有的财产权限制中，以不动产限制为主要特征。而不动产权利限制，是以土地使用权限制为中心的。所谓的公共建设、公益建设事业需要、城市建设规划方面的限制，公序良俗、诚实信用原则的限制，是人们共同生活需要的选择，曲折地体现了国家的土地所有权的一般性限制；所谓的业主使用土地期限的限制，业主放租与承租人使用期限的限制，禁止买卖土地所有权的限制，尤其是地上权、地役权的“侵入”，完全是由土地所有权人即国家法人作出的原则限制。
从德国民法典中不难看出，整部法典的重点是物权法，物权法中的重点是土地所有权。物权法第三章“所有权”部分基本上是规定土地所有权的。整部物权法共九章451条，只有末尾一章共92条内容是规定动产物权的。涉及土地权利，包括占有权、所有权、地上权、地役权、用益权、先买权、物上负担、30年期限制等内容。关于“占有”（动产与不动产）的限制，在整章共18条款中只有1条限制性条款，即第856条“占有”，并且是不动产与动产通用条款。第二章是“土地权利通则”，主要是土地权利登记，共29条，限制性条款只有1条（第876条）。第三章“所有权”（主要是土地所有权）共108条，限制性条款达23条，主要规定了使用权、收益权的限制，对处分权的限制也有几条。其他章节，关于土地所有权以外权利的限制性条款也很少，动产权利的限制更少。
德国物权法，令人看起来眼花缭乱。是由于将简单的土地权利问题弄复杂了。如果按照英国的“地产权”、法国的“地产所有权”来立法，就可以快刀斩乱麻，二一添作五。土地所有权条款杂乱无章，这只是一种表面现象，透过现象看本质，就是资产阶级革命的自私性、软弱性与不彻底性，以及资产阶级的两面性决定了他们故意将一些不合理的私权带进物权法，就形成了土地所有权二元化，并且延续了100多年的不正常现象。
德国民法典第四章专设“地上权”，很特别。如第1012条规定：“土地可以因设定负担而受到利益的人享有在此土地的表面上或表面下具有工作物的可让与并可继承的权利的方式设定负担（地上权）”这一条，表面上是保护地役权人在他人的土地上为自己建筑、修筑公路、埋设管道等，实际上，是以建设为名义直接剥夺土地所有权人的地面、地下所有权。
所谓地上权，是在他人土地所有权之上设立的特别使用权。依德国物权法所规定的意义，即指在他人指定的土地的地表之上或地面之下以建筑为目的的可以转让、继承的权利。其意思是，地上权不在于在地上进行种植、垦植或者养殖，或者取得其他利益，而是直接在他人土地的地面上、地面下建筑。这种地上权，是不附带条件的，而且地上权是可以继承、转让的。地上权，不同于不动产权利的永佃权、用益权、用益物权、地役权。传统的罗马法中，土地吸附建筑物的旧规则被打破。其意义，一是在于使土地这种紧缺的资源得到合理调度，符合人口城市化、住房公寓化的时代趋势；其次，使土地的个人所有权变成了公共的、国家的土地所有权。
德国物权法“地上权”共6条，根据1919年1月15日发布的《地上权条例》第38条已失效；但依此条例第38条，其对此时已经设定的地上权仍然适用。就是名义上被废止，实际上又复活了。
第二，动产所有权四大权能与土地所有权四大权能的职能是不一样的（动产物权四大类型）
本文前半部分，叙述了土地权利的五大类共五个等级、高中低三大级别的基本属性。在权能方面，土地所有权是高级权利，土地用益物权、用益权是中级权利，土地单一使用权、享用权是低级权利。可以结合动产权利的权能来进一步分析。
●动产权利的权能大致情形是这样的：
第一类：所有权，权利人对于自己的动产具有占有、使用、收益和处分的基本自由的权利。
第二类：用益权，权利人对于他人的动产保有使用和收益的受所有权人限制的权利。
第三类：单一使用权，权利人对于他人的动产保有使用、但不以谋取某种经济利益为限的权利。
第四类：享用权，权利人对于国家的动产保有使用、但不以谋取某种经济利益为限的权利。
以上四大类动产权利，从高级向低级依次为：高级动产权：所有权；中级动产权：用益权；低级动产权：单一使用权、享用权。
从动产使用权的权能上分类，动产所有权是第一级使用权，动产用益权是第二级使用权，动产享用权是第三级使用权，动产单一使用权是第四级使用权。
（本文表四“动产物权等级分类简表”可资参考）
动产权利中，没有用益物权。用益物权是不动产权利的专有权利。
德国民法典一个显著特点，就是“善意占有”制度严格地限于动产物权范围，不动产不适用善意占有。《德国民法典》第932条规定，物虽不属于让予人，受让人也得因第929条规定的让与成为所有人，但在其依此规定取得所有权的当时为非善意者，不在此限。
德国民法典规定本条的第三章“所有权”的第三节的标题，就是“动产所有权的取得与丧失”，其中第929条规定就是：“为让与动产的所有权必须由所有人将物交付于受让人，并就所有权的转移达成合意。”这样的解释是科学而合理的。因为，动产所有权的交付、让与或接受、受让，是所有权人自己处分权之内的个体自由，无须多作规定与限制。不动产所有权就不同了，由于国家对于土地有许多特别的规定，要对土地进行专门控制，土地的主产权人不能随意处分土地的权利，就是说，土地产权不许随便交付、让与或接受、受让。即使在双方当事人达成“合意”的条件下，违反国家的土地政策，照样会被判决为“非善意占有”。
在动产自主占有时效方面，德国民法典第937条规定：“自主占有动产10年的人，取得所有权（取得时效）。”这比较土地自主占有30年的时效获得所有权，显然宽松20年。就是说，占有时效上，获得土地所有权，比获得动产所有权要困难几倍。
德国物权法，有着鲜明的特色：①全法着重于所有权取得即占有、使用土地时效的限制。②对于土地所有权的限制明显地高于其他所有权的限制。③同是土地权利的规定，主要限制土地所有权，而对于土地用益权则大力保护。④在同一部物权法中，体现出两种不同的风格：对于土地所有权，着重规定“限制”，对于动产所有权，着重规定“不受限制”。对于动产所有权，除了善意取得、合意取得，还有拍卖取得、捡拾取得、发现（埋藏物）取得（发现人可得一半）等多种途径；对于土地权利的取得，法律的天平主要倾向于用益物权或用益权人，通过地役权、地上权、限制的人役权、土地自主占有时效、土地占有者的土地使用期限、出租土地的期限、买回权时效的限制、继承土地权的限制和个人拥有土地数量的限制、否定“善意占有”等等一系列限制条件，从不同角度剥夺了私人的土地所有权。
第三，土地使用权限制期限为法定的30年期限
德国民法典与法国民法典，都提到了土地所有权，而以德国民法典中最多，也最复杂。
德国民法典，对于经营类土地都有30年使用权的限制，对于非经营类、公益类土地则没有限制，以保证全国土地合理利用。
法国民法典也有类似的规定。《法国民法典》第617条规定“经过30年期间，未行使用益权”，用益权将被消灭；第706条规定“30年内不行使役权，役权亦告消灭。”；第690条规定“持续的与表现的役权，依证书取得，或者依30年占有而取得。”在法国民法典中，土地所有权、土地用益权、地役权，都可以称之为“地产的所有权”，国家对于这些土地权全部予以土地使用期限的限制，实际上也是国家在控制土地所有权。
上述两部有代表性的民法典，反复地、多次地以30年土地使用期限为准则，对于地产所有权、主地产权、副地产权而言，法律所赋予土地产权人的意思已经非常明显了：是有限期的土地使用权，或者是30年定期定人使用权，或者是30年内相对自由的使用权，不是无限期的土地所有权。
30年期限，为什么专门针对土地，而不是其他什么动产、不动产呢？同是不动产，对于房屋、建筑物没有硬性规定“30年使用期限”或者其他多少年使用期限。对于货币等可以长期使用的动产，也没有使用期限的限制。
所谓土地使用期限的限制，不是指土地的“使用寿命”到期了，土地物品“报废”了才作出的规定。而土地是任何物品可使用期限最长的一类。只要土地不被人为的污染破坏，一般可以使用几十亿年。这跟机动车、机动船、飞行器、工业机械等与有使用寿命的物品是不一样的。这些有使用寿命的物品，是按照技术科学的规范来进行法律规约的。而土地使用权的限制，是按照社会科学、人类科学、自然科学的规范来进行法律规约的。只要你讲科学、讲文明，事实胜于雄辩：土地所有权属于国家是真实的、正确的，土地所有权属于集体或者个人是不可能的。
很明显，对于土地30年使用期限进行限制，直接剥夺了土地“所有权”人的持续占有权、持续使用权，消灭了土地所有权本质属性，是不言而喻的了。
假设，土地权利人在30年使用期限以内，能否行使土地所有权？否。既然土地所有权不能为土地使用权人所拥有，只能为国家所拥有，国家需要对于土地使用权人进行全过程、全方位、全天候和全部手段的控制，不仅仅是对于土地使用期限的限制，对于土地的占有数量、使用途径、土地使用人、土地流转的方式方法和土地收益都要进行限制。因此，土地使用权人只能在自己权利范围内，行使其相应的土地使用权和土地流转权、土地收益权。
第四，土地控制权属于国家，国家机关代表公民行使
以上两方面的“限制”，实质上全部是“控制”，即国家作为全国土地的唯一的土地所有权人，自始至终对于全国公有和私有土地进行全方位、全天候、全过程的缜密控制。土地所有权的最主要表现，是国家的主权和国家对于全国土地的专控权。国家主权，一方面是防止外来势力的侵略，另一方面是防止内部势力人为的瓜分。所谓国家主权，说到底，本质上就是国家的土地所有权。从某种意义上讲，内部势力的瓜分比外来势力的侵略，更加隐蔽，更加严重。
限制土地的四大权能，也只有国家政权才有权力作出。这种限制是完全合理的。国家法人本来就是土地所有权人，是将别人剥夺走的权利再剥夺回来，有什么不妥的呢？
德国民法典第903条，即物权法第三章第一节的第一条，开宗明义地规定：“物的所有人，以不违反法律或第三人的权利为限，可以随意处分物，并排除他人的任何干涉。”这里规定了所有权人对自己物的绝对占有权和绝对处分权。随意处分物，是法律赋予的绝对处分权，这种绝对处分权，在民法意义上的土地所有权上无法成立，而其他的所有权则是可行的。
如果我们仔细阅读分析一下，整部民法典包括整篇物权法，对于权利人的限制集中在土地所有权方面，对于土地用益权、用益物权则没有多少限制。对于土地所有权的限制，主要限制了土地占有权、土地处分权。对于其他的动产与不动产，则没有多少限制，并且，限制程度是并不触及到产业所有权本身，而土地所有权的限制则是触及到产业所有权本身。国家作出这样的规定，是完全正确的。因为，土地所有权是一种非常特殊的不动产物权，与生俱来是公共物权，是国家管领的、别人无权干涉的专利式、绝对式、永久固定式、唯一式的专属所有权。
各种各样的财产所有权，唯有土地所有权常常“违反第三人的权利”，并且被千百年来的历史证实，土地私有制极不公平、极不合理，只有在土地所有权为国有化时，才能体现土地所有权公平、合理。而公平、合理，就是法律的灵魂，法律的生命。
同是不动产，房屋、建筑物业主就可以“随意处分”，自用、他用、出租、买卖、交换、继承、赠予、抵押、担保样样都行，也没有30年使用期限的限制；土地就不行了，业主不能随便买卖、抵押、赠予、继承、自由交换，而且，土地有使用期限、范围与具体用途等等诸多限制。
如果是动产，所有权人才真正体现了“随意处分”的自由。你有钱，随便花，什么时候花，什么地方花，花多花少，花与不花，样样都行＿这才叫真正的“所有权”，才叫行使“所有权”；用钱来投资非常自由，用土地来投资就没有那么自由了。如果你有汽车，那怕你的汽车报废了，汽车仍然是属于你的，仍然可以“随意处分”，当废铁卖掉都可以＿这才叫“所有权”，才叫行使“所有权”。显然，土地的所有人，没有这种“随意处分”的自主权，受国家制度这样那样的限制，根本谈不上“自己的土地所有权”了。土地所有权也确实是存在的，但是，土地所有权不是属于使用土地的人，是属于国家的。
第五，限制对象与限制方式不同
对于土地所有权的限制，意味着消灭使用土地者拥有的所有权，使其降格为用益物权、用益权或使用权。这跟国家征税，限制个人财富的做法是不同的，国家征税并不针对权利人的产业所有权，而国家限制单位和个人的土地所有权，直接可以消灭对方的土地所有权。国家征税，是对于高收入公民规定的社会义务，对于低收入公民则不予征税。对于收益分配是一种调节措施。在土地所有权方面，是不论占有土地多少和财富多寡的，也不光是国家征收土地税的问题。对于收益分配进行限制，有时候，甚至可以对土地产权中的占有、使用、收益与处分进行全面限制，甚至全面剥夺。
对于土地所有权的限制，不是因为与土地的使用寿命到期有关，恰恰相反，是土地的使用寿命太长、土地使用功能太多、公共性能太强、升值潜力太大、土地资源趋紧或者土地供求关系恶化等等原因所致。
同是不动产的限制，对于房产与地产的限制是不同的。房产一旦成为私产，可以自由买卖，可以不限期地使用，有的国家规定甚至在屋基地使用期限届满以后还可以继续使用。如我国物权法六审稿将“住宅用地满70年续费”条文被删，实际上是对于权利人住宅所有权的特殊保护措施。对于土地使用期限就不同了，国家可以对于到期后的土地使用权进行再调整，再安排使用期限。
对于限制对象，侧重点是不同的。对于公益性土地和土地权利人，则没有多少限制。对于以谋利为目的城市建设使用的土地和土地产权人分别进行限制。当然，德国民法典规定得不是很详细。
我国物权法第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”目前，土地所有权二元化的法律与消灭集体土地所有权的法律同时并存，而前者侵犯了国家的即全民的利益，而后者保护国家即全民利益的措施仍然很不全面。物权法需要在确认物权基础上保护权利人的合法权益，在保护合法权益基础上进一步确认物权。
●德国基本法第14条的规定和解释，国家根据对社会所承担的责任，可以对土地所有权采取剥夺措施。这不是“一般限制”，实际上是土地所有权的一种国家的“回归形式”。“剥夺”是一种暴烈的强制性的革命行动，是没有价钱可讲、丝毫也没有商量的余地的。“剥夺”包括回收甚至没收土地占有者的土地，为国家统一调配使用，使土地发挥更大的使用效益。这也可以称之为“个人利益服从国家利益”。
法国民法典第544条，既肯定了所有权人的绝对权利，又规定了“但法令所禁止的使用不在此限。”此处的“禁止”相当于德国基本法的“剥夺”。
土地所有权私有制，在许多时候、许多场合下，在各个国家一再证明了实在是行不通，实在是为大多数人所不允许，实在是为国家利益所不容。土地所有权，本来是属于国家的永久财产权。拿德国的基本法与德国的民法典一对照，民法典的土地所有权公权私化的许多条款就难以兑现。如果按照德国基本法第14条来执行，德国的民法典，特别是物权法中关于土地所有权二元化条款，有可能成为“死亡条款”。
恩格斯130年前作出的“剥夺剥夺者”土地权的伟大学说，是放之四海而皆准的普遍真理。不仅为社会主义国家所运用，而且也为资本主义各个国家所普遍接受。如果你是一个马克思主义者，建议你重读一遍恩格斯《反杜林论》这本书。或者运用辩证唯物主义的一元论，将全世界各国的物权法再重新仔细研读一遍，认真审视一番。
第六，限制的结果不同
德国物权法主要限制土地所有权，侧重于土地占有数量、方式和使用期限和土地出租、转让的限制，本质上剥夺了土地所有权人的基本自由。与物权法第903条“可以随意处分物，并排除他人的任何干涉”相反的，权利人一般的物可以随意处分，只有土地不能随意处分，并且作出了种种合理的“干涉”。
按照物权法“一物一权”的原则规定，一种物只能设立一个所有权。几千年来，在土地私有制的条件下，由于私有物权是最桀骜不驯的，长期与公有制土地物权形成拉锯式的对抗，始终也分不清土地所有权到底是公权还是私权，分不清土地所有权与土地用益物权、土地用益权之间的界限。土地所有权私有制，甚至成为帝国主义、民粹主义战争的导火索。
封建资产阶级的篡权、越权行为，是对于国有土地的所有权和无产阶级的利益的剥夺行为。按照恩格斯的说法，无产者要夺回自己的权利，叫做“剥夺剥夺者”。这样一个人类学、社会学原理，不仅仅是为社会主义国家所接受，而且也为资本主义国家所接受。如果按照“一物一权”的原则来办，德国的民法典，包括物权法关于土地所有权二元化条款，也有可能成为“死亡条款”。如果按照德国物权法“地上权”的规定执行，部分的私有土地所有权也被直接剥夺，某些保护私人土地所有权的条款，也会失去效力，成为“死亡条款”。
德国的物权法属于大陆法系，其最大贡献，在于创造了所有权的比较完整的物权体系。其最大弊端，在于公权私化，根本不能解释土地所有权为什么会存在国家、社团或个人的双重所有权并存，即“一物二权”、“一地二主”的状态；不能解释为什么土地权利仅仅只有所有权、用益权两种而没有用益物权、单一使用权和享用权；不能解释“土地所有权”在民间无法实现占有权、使用权、收益权与处分权“四权合一”、总是受国家机构这样那样的掌控钳制甚至剥夺的事实；不能解释土地所有权与房屋、建筑物所有权的区别在哪里，也无法解释对于“土地所有权人”诸方面的根本限制是来自所有权本身，还是来自社会的某种需要或者某种压力。
物权法的基本原理之一，就是“一物一权”制，即在一个物上只能容许一种所有权，只能容许一类所有权人。土地所有权与生俱来是与国家同生死共存亡的固有物权，怎么可以容许有其他的所有权和所有权人呢？我国是一个13亿人口的社会主义大国，在制订社会主义民法典的时候，一定要科学把握借鉴外国法的分寸，注重继承与创新。
我国近几年来，在讨论编纂民法典，包括编纂物权法问题时，学术界有一种不自觉的倾向，即“言必称法德”、“言必称土地所有权”。市面上各种西方民法典的学术著作汗牛充栋，除了吹捧还是吹捧，不肯用心去研读，不敢大胆地提出批评意见，甚至将其早就过时了的或者有瘕疵的法理学说，当作金科玉律。这就不是一种科学的态度。
1912年1月1日起施行的瑞士民法典，是在立足本国实际的情况下，将各州民法典加以提炼，并参照德国民法典，进而创造出比德国民法典更优秀的精品法典。其致力于创造瑞士自己的特色，文字和技巧没有德国民法典过于复杂的情形，瑞士民法典一出台就备受瞩目，“许多人简直入了迷；在德国有人提出要立即废除德国民法典，而代之以瑞士民法典。”（｛德｝K。茨威格特、H。克茨著，谢怀轼译《瑞士民法典的制定及其特色》第24页）
一个国家的法律，优于其他国家的法律，叫做“青出于蓝而胜于蓝”；不加甄别地模仿外国的法律，没有什么建树，叫做“画虎不成反类犬”。德国民法典，将古罗马法不合理的封建土地所有权法律制度掺合进物权法，形成了土地所有权国有、私有两种所有制，形成了“古典式”的土地所有权二元化。我国从清朝1911年8月完成的《大清民律草案》开始，就照搬了德国这种“古典式”的土地所有权二元化概念，现在又包装成“现代版”的土地所有权二元化：土地所有权国有、集体有两种所有权制并存。
在土地所有权法理方面，由于公权私化，德国民法典的质量不及苏俄民法典和越南民法典。北京大学法学院巩献田教授2005年以来曾多次质疑物权法草案，为什么不注意吸收苏俄民法典社会主义的法制经验的问题。但有关起草人员一直不置可否，至今依然故我。巩献田先生早年留学南斯拉夫，接受了传统的社会主义教育，对于社会主义有着朴素的阶级感情，对于社会主义法理学说也有独到见解。而不排除某些学者从资本主义国家留学回国，不可避免地受到资产阶级法理学说的影响。其中，不加分析批判地照搬西方国家的土地所有权概念，公权私化倾向也会中毒不浅。马克思、恩格斯是德国人，我相信他们当时也看过德国民法典和法国民法典，他之所以敢于批判资产阶级所有权制度的虚伪性一面，是天不怕地不怕的无产阶级的英雄气概。我们是新中国新时代的学者，该赞美就赞美，该批评就批评，该吸收就吸收，该扬弃就扬弃，害怕什么呢？
德国民法典，内容充实，法理深邃，堪称世界法典之楷模，已经成为人类智慧之宝库，这一点已经成为全世界有识之士之共识。我最多可以给她打98分。其他2分不能给。因为，一是，我认为其中的土地所有权公权私化条款已经过时了，没有法理科学依据，也不符合后现代社会新形势的根本要求；二是，整部民法典中，没有用益物权的概念，将用益权替代了用益物权，未免欠缺。我讲的这些，不知是对是错，我研读《德国民法典》才刚刚开始，是从2006年10月份才开始的。
三、正规则：土地持有人的权利是产权，利用土地进行作业是产业
1.地产权与地产所有权
如果拿世界上另一重要的物权法体系－英国法来比较，就会发现，虽然此法系也是西方资本主义的法律总集成，虽然此法系比大陆法系没有那么完整，但是，类似于英国的“地产制”法律术语，更具有理性的一面。在地产制度下，封建时代的英国国王履行国家最高权力，拥有全国的土地控制权，而私人只能拥有一定的地产权。地产权并非等同于土地所有权。
在1925年以前，英国的地产权有三大类：一是占有地产权和将来地产权；二是残留地产权和复归地产权；三是完全拥有的地产权和租借地产权。1925年以后，英国颁布《土地授予法》、《土地登记法》、《土地特殊权益法》《信托法》、《财产法》、《遗产管理法》等六部财产法，完成了对封建土地的资本主义改造，地产权仅剩下完全保有（不限嗣继承）地产权和租借地产权两种。
用英国土地法“产权制”来准确地表述德国物权法中民间团体和个人的“土地所有权”，应当是：
偏方：土地所有权→ 正方：土地主产权（或地产主权） 土地产权（或简称“地产权”）
偏方：（土地）所有权→ 正方：（土地）主产权（或地产主权） （土地）产权（或简称“地产权”）
偏方：土地的所有权→ 正方：土地的主产权（或地产主权） 土地的产权（或简称“地产权”）
偏方：（土地）所有人→ 正方：（土地）主产权人（或地产主权人） （土地）产权人（或简称“地产权人”）
偏方：转让土地所有权→ 正方：转让土地主产权（或转让地产主权） 转让土地产权（或简称“转让地产权”）
以上箭头左边的概念，用于民间的土地权利人，是有错误嫌疑的。右边是正确提法，可以用于民间各种土地权利人。左边的所有权类物权，属于国家，由中央政府代表国家行使；右边的属于民间的物权，由单位和个人行使。
所谓的土地主产权或地产主权，是指土地的用益物权，转让这方面的地产权，是转让土地用益物权。所谓的土地产权或地产权，是指土地的用益权，转让这方面的地产权，是转让土地用益权。两者都可以简称为“地产权”。
按照我国的古代律法，动产被称为“物”、“财”、“财物”或“资财”，不动产则以“产”、“业”或“产业”称之，用词比德国的“土地所有权”相对准确一些，与英国物权法的“产权”概念比较接近。动产所有权就是物主权、财主权；不动产所有权就是业主权。所以说，我们要破除迷信，解放思想。中国物权法直接使用“土地所有权”概念有4次，间接使用的有1次（不动产所有权中隐含土地所有权），虽然使用频率不高，但影响很大。清除其影响很困难。
目前，我国使用“业主”、“物业”、“家产”、“财产”、“产权证”的频率很高，很合理，而且读起来很通顺。房屋、建筑物的所有人叫做“业主”，称物业管理单位叫做“物业管理中心”，土地产权人叫做“土地使用权人”，房屋的登记证叫做“产权证”，称房屋为“家产”，用词比较准确。另外，土地的主承包、主使用人，可以称之为“主产权人”；土地副承包、副承租、副使用人可以称之为“副产权人”，简称“产权人”。另外，还有“地产所有权”。
当然，替代“土地所有权”的相近语义，可以通用于国家法人和民间权利人的，除了“地产权”的概念以外，还有：土地拥有权、据有权、占有权、共有权、享有权、先占权、掌握权、统辖权、拥有权、具有权、业主权、主业权等等，另外，与主产权权利相关、相交叉权利的词语有：从产权、从业权、租佃权、出租权、承租权、地役权、需役权、他役权、处分权、使用权、享用权、首用权、用益权、用益物权等概念，适用于不同场合与对象，可以自由选择。
与产权对应的还有使用权，如建设用地使用权、工业用地使用权、商业用地使用权、住宅用地使用权等。另外，占用权、占有权、出租权、承租权、收益权等都对于土地使用权准备了充足的空间，在我国的物权法方面用得也是属于常规的一类词语。而土地所有权，只有与国家般配才能安上。
我国集体、单位、业主的土地权，是土地共有权、土地使用权，不是土地所有权。
2.地产权、地产所有权的基本概念（地产权四大类型）
《法国民法典》有“地产所有权”一说，相对于“土地所有权”是科学的，用词比较精确。
地产所有权，简单地讲，就是法律赋予土地权利人的一种自由支配的地产权。如第682条“地产被其他地产包围，对公共道路无任何通道或无足够通道时，该地产的所有权人，为农业、工业或商业生产经营活动，或者为进行建筑或小块土地建筑时，有权要求对相邻人的土地享有充分的通行权，以确保通达本人的土地”；第644条“如地产上有水流横穿而过，该地产的所有权人亦可在此地段使用流经之水。”
从法国民法典规定的范围来看，地产所有权，应当是：为达到一定经济目的，地产权人无条件地享用他人土地的公共土地权。这是一种附加享用权的用益物权。权利人享有这种权利时，可以不付出代价。而一般的用益物权，是要付出代价的。
地产所有权，可以同地产主权形成竞合产权。当地产主权能够无条件地享用他人土地，或者当在使用公共土地时，获得的优先使用权，与地产所有权应当是一致的。一般地说，地产所有权，是比地产主权更加优越的土地权。
“地产所有权”的概念，确定是很好，比英国的“地产权”和我国的“业主权”、“产业权”更好。目前，法学界对于“地产所有权”没有一个统一的规定。为了慎重起见，本文在建议修改相关法律条款时，一般是采用“地产权”一词。
广义的“地产权”，应当包括用益物权人的地产权、用益权人的地产权、单一地产权、享用地产权在内。如果需要区别对待，可以将用益物权的产权称之为“主产权”，将用益权人的产权称之为“副产权”。
利用“产权”概念来刷新法律条款，显然比“土地所有权”理性得多、方便得多。
初步定义如下：
第一级：地产所有权。又称“绝对地产所有权”。指土地拥有者在从事生产经营活动中，对于自己管领的土地具有占有、使用和收益的同时，对于相邻甚至远邻土地，享有与所从事活动的部分土地局部的通行权、共同利用天然力的地上权和地役权，但以公序良俗、公共利益为准。地产所有权，属于地产地役所有权。
第二级：主地产权。又称“土地主产权”。指土地的用益物权人在从事生产经营活动中获得农用土地经营自主权以后，同时依法享有农地转包、出租、互换、转让、继承、代耕代种、返租倒包、作价入股和其他配套权利。在农村统辖区内，土地主产权人有优先承包经营权、在转让土地用于建设时可优先获取经济补偿权。主地产权，属于土地用益物权。直接使用国家建设用地、住宅用地的产权，也是主产权。
第三级：副地产权。又称“土地副产权”。指土地用益权人在从事生产经营活动中，与土地主产权人达成协定，依法享有承租、代耕代种和再转包、再出租的使用权和二次流转权与收益权。在转让土地用于建设时，同样可以享有部分经济补偿权。副地产权，属于土地用益权。
第四级：一般地产权。又称“限制地产权”。这种地产权，法律规定“一地一用”，不能挪作他用，单位或个人不能自主出租、挪用和转让这类土地，更不能用于抵押、典当这类土地。如农村的宅基地，国家自然保护区，国家文物保护区，国家机关与军事用地，公共利益与市政建设用地，以及其他建设类土地。一般地产权，属于土地单一使用权或土地享用权。
所有地产权，全部是土地使用权。第一级地产权，是自主土地使用权；第二级、第三级地产权，是他主土地使用权；第四级地产权，包括了自主与他主土地使用权的混合使用权。
我们要建立以土地“产权”为核心的物权法体系，全面修改以“土地所有权”为核心的物权法体系，这对于建立现代科学的、完善的物权法，是十分必要，也是十分正确的。
纵观我国农村所有的地产权，套用英国“地产权”的归类形式，可以划分为：
第一类：完全保有地产权。
农村集体或个人垦荒取得的地产权，国家划拨给家庭使用的自留地、自留山、宅基地地产权，属于这一类地产权。这一类属于自主地产权。
第二类：不限嗣继承地产权。
我国农村大部分农林牧副渔业用地，是从历史上祖辈那里传承下来的，经过土地改革、初级社、高级社、人民公社和家庭联产承包责任制、承包经营责任制以后，全部私地变成了国有土地，土地是一代接一代地继承下来了，但除了第一类地产权以外，其余的都是不限嗣继承下来、限期轮流承包的地产权。这一类属于主产权。
第三类：租借地产权。
这主要是指用益权人那一类的地产权。具体地讲，是从土地承包人那里转包、承租、换租、受让、代耕代种、返租倒包等土地流转的环节中获得的地产权。这一类是副产权。
关于房地产方面的地产权，适合“地产所有权”。“主地产权”、“副地产权”在许多场合不太适合，主要是土地流转没有农地流转那么自由。
3.地产权、地产所有权的种类
①从土地产权所有制上分类，可以分为：A。国家地产权；国家地产所有权；B。集体地产权；集体地产所有权。C。个人地产权；个人地产所有权。
②从土地产权属性上分类，可以分为：A。地役型地产权；地役型地产所有权；B。用益物权型地产权；用益物权型地产所有权。C。用益权型地产权；用益权型地产所有权。D。单一使用权型地产权；单一使用权型地产所有权；E。享用权型地产权；享用权型地产所有权。
③从土地产权的行业分布上分类，可以分为：A。农业地产权；农业地产所有权；B。工业地产权；工业地产所有权。C。商业地产权；商业地产所有权。D。建筑业地产权；建筑业地产所有权；E。交通运输业地产权；交通运输业地产所有权。F。公共与公用事业地产权；公共与公用事业地产所有权。G。矿地地产权；矿地地产所有权。H。山地地产权；山地地产所有权。
④从农地产权产业分布上分类，可以分为：A。农耕地地产权；农耕地地产所有权。B。林业地地产权；林业地地产所有权。C。牧业地地产权；牧业地地产所有权。D。渔业地（水域）地产权；渔业地（水域）地产所有权；E。副业地地产权；副业地地产所有权。F。水源地地产权；水源地地产所有权。G。滩涂地地产权；滩涂地产所有权。
⑤从农地产权对象分布上分类，可以分为：A。自耕地地产权；自耕地地产所有权。B。他耕地地产权；他耕地地产所有权。C。四荒地地产权；四荒地地产所有权；D。划拨地地产权；划拨地地产所有权；E。自留地、自留山地地产权；自留地、自留山地地产所有权。F。水源地地产权；水源地地产所有权。G。滩涂地地产权；滩涂地产所有权。
⑥从房地产产权的分布上分类，可以分为：A。农村宅基地地产权；农村宅基地地产所有权；B。城市居民祖传老屋的地产权；城市居民祖传老屋的地产所有权。C。城市商品房地产权；城市商品房地产所有权。D。单位经济适用房地产权；单位经济适用房地产所有权；E。单位“房改房”地产权；单位“房改房”地产所有权。F。公寓房地产权；公寓房地产所有权。G。集资房地地产权；集资房地地产所有权。
⑦从城乡结构总类上分类，可以分为：A。城镇地产权；城镇地产所有权；B。乡村地产权；乡村地产所有权。
要注意的是，地产所有权，不等于是土地所有权。前者是使用土地，获得收益的权利；后者是对于土地完全、绝对地占有、使用、收益和处分的权利。
（注：关于“地产所有权”的名词解释，请参考本文附2“名词解释”）
4.土地所有权与地产权、一般财产权的区别
土地所有权，容易与土地占有权、土地共有权、土地地产权（含土地使用权）、土地利用权和一般财产权发生混淆，使土地的上位的、绝对的与下位的、相对的权利发生错位。一切形式的土地所有权公权私化现象，均由财产权利概念混淆与错位所引起。
①土地所有权与土地占有权、土地共有权的区别
许多法学家认为，中世纪西欧并没有严谨的土地所有权概念，它通常使用的是“占有”（seisin）一词，“如果直接领主占有那块土地，说他的封君也占有那块土地，而封君的封君也占有那块土地。世袭佃户是占有者，终身佃户也是占有者，甚至短期佃户也是占有者。而在诉讼时，所争的不是谁所有那块土地，而是谁占有那块土地。”（程萍《财产所有权的保护与限制》，中国人民公安大学出版社2006年1月第1版第19页）可见，中世纪法律中的所有（dominium），属于共有，或者是分级占有。德国物权法将土地共有权私化为土地个人的土地所有权，将土地权利也规定为“可以随意处分物，并排除他人的任何干涉”。中国物权法也将农民的土地共有权私化为集体（干部或代表）的土地所有权，并由一项权能占有权，扩大至占有权、使用权、收益权与处分权四项权能上来，集体的土地权利进一步扩大化。
②土地所有权与土地地产权的区别
中世纪的物权法，并不承认绝对的、自由的、可以随意处分的土地权，只是确认土地利用的利益范围，没有人把所有权作为排他的、绝对的权利。普通法之父布莱克斯通曾经指出：“一切封建土地所有制的原则是：全部土地最初均由君主之赐予，因之它直接或间接地均领自国君，赐地者被称为所有者或封君，他保有封土的所有权；受封者按照赐封条件仅保有使用和占有权，被称为封臣”（程萍《财产所有权的保护与限制》转引自赵文洪著《私人财产权利体系的发展》，中国社会科学出版社1998年版第60页）德国物权法将土地所有权当作一般物权，可以随意处分，是典型的资产阶级个人主义自由化。其核心问题，在于，将土地地产权、土地使用权这些一般的占有权、共有权扩大为土地所有权。
英国的地产制与德国的土地所有权制，区别在于，前者是国家或国王集权制，后者是个人私权制。根据封土封臣制原则，英王被认为是以人民的代表身份面掌管全国的土地，并与全国的土地（包括王室土地）发生财产关系。这事实上排除了国王对土地的私人所有权。英国的《大宪章》规定了封土制度的基本原则，否定了对封臣地产的私人所有权。地产制度下的土地所有权，是两权分立的土地占有权，国王虽然掌管全国的土地所有权，但不拥有全国的土地所有权，其他的国民、臣民也都不拥有土地所有权，而是拥有不同形式的地产土地使用权。德国的土地所有权制度，是包括各个阶层的土地占有者，都可以拥有土地所有权。在土地所有权分为私权的初期，各种矛盾没有充分暴露出来。时间一长，矛盾就逐渐浮出水面了。越是私权固定，时间越长，矛盾就暴露得越尖锐越复杂。
早在1070年，法国的地方习惯法就规定，对于大路、流水、泉水、草地、牧场、荒地和岩石，领主无所有权（（法）布洛赫著《法国农业史》，商务印书馆1991年版第182至183页）。习惯的特点，是保护集体的土地使用权。1789年法国还有人：“自从创世纪至今，第二茬草”就一直属于共同体法王路易十四时代，一位法学家说：“只有当地块里正长着庄稼时，它们才处于（其耕种者的）照管与保护之下；一旦庄稼被收割，土地则如同过去一样，处于国家的法律和大家＿ 无论富人穷人都一样＿共同的财产权之下”（同上书，第45＿47页，第211页）
中国古代律法没有土地所有权的概念，只有产权、产业权的概念。古代的中央集权制，可以保证法定的疆土安全，保卫国家的土地所有权不受内部制度的破坏。中国某些洋博士言必称土地所有权，有拾人牙慧之嫌。集体的土地权，如果看作是中央人民政府赐封的土地权，本质上就是集体的土地共有权、占有权、使用权、享用权、农业地产权。
社会主义的土地国有化，可以吸取英国地产制的集权制经验，避免德国土地所有权二元化的弊端，用“两条腿走路”的办法，一方面，加强国有的土地所有权集权制地位，消除各种形式的私人土地所有权；另一方面，加强私人的土地使用权地位，主要是加强农民的土地使用权地位。当然，中国有着几千年的农业产权制经验，也基本上属于中央集权制经验。中国是社会主义公有制社会，通过社会主义的民主法制建设，也可以避免如皇帝、国王那样将全国的土地所有权据为己有。
③土地所有权与土地利用权、一般财产权的区别
德国物权法所有权的规定，没有将土地所有权与土地利用权、一般所有权区别清楚，统统冠之为“可以随意处分”、“并排除他人的任何干涉”。土地所有权属于专属的并具有特殊效用的财产权，这种财产的占有权、使用权、收益权与处分权，与任何其他的所有权都有本质上的巨大差别。最大的区别，在于她有公共的、国家的、永久使用、多种用途和专属的权利的特征，其他的所有权不具有这种本质上的特征。这种区别，不是单单可以用“所有权限制论”所能解释清楚的。
中国物权法同样混淆了土地所有权与一般财产权的界限，将土地和森林（含林地）、山岭、草原（含草地）、滩涂等土地也算作了“集体的不动产”。将土地的利用权当作了土地财产权，并当作了集体的土地所有权。
土地承包经营责任制，为集体同时也为个人充分利用四荒地、林地、山地、矿地、草地、狩猎地、滩涂、海洋、水面、水域和熟地（耕地）开辟了广阔的天地。这就是当地农民优先的土地利用权。但是，土地利用权人不能随意处分和买卖各类土地。一般财产可以随意处分和买卖，但土地利用权、土地所有权不能随意处分和买卖。
总之，德国的土地所有权法理比较偏右，比较英国、法国的土地所有权法理，有更加不可思义的一面。而我国的物权法起草班子，重点在于学习、借鉴德国的物权法。如2004年8月16至8月25日，全国人大常委会某工作委员会组团赴德国、匈牙利进行物权法考察；2004年11月15至16日，全国人大常委会某工作委员会和德国技术合作公司在江苏省无锡市召开了中德物权法研讨会，对于德国物权法情有独钟，而对于法国、英国和社会主义兄弟国家的物权法缺乏热情。英国地产权、法国地产所有权和保护集体使用权的经验，以及社会主义国家土地国有化的经验，没有认真学习研讨。
也许，德国物权法在十九世纪是属于比较全面的。但是，当时的德国仍然处于资本主义初期阶段，属于农业社会。到了资本主义高速发展阶段，工业化、城市化的要求，远远超乎当时的环境条件。1120年，德国弗伦堡城市宪章规定：凡来弗伦堡定居者，每人可得宽50码、长100码的土地用于建房。到十九世纪就不能这样做了，现在更不能这样做了。中古时期，市民的土地不受固定的继承原则的限制，可以象一把斧头或一块布料一样的随意转让，到了十九世纪就不行了，到现在更不行了。德国的土地所有权法理，来源于中古时期的罗马法，由于形势的不断发展，越来越不能以“土地所有权”冠名，越来越不能“随意处分”土地了，越来越显得不公平不合理了。冷战结束以后，西德与东德合并，到头来，是东德人欠西德人的大笔债务。西德几十年来因为土地私有化将全国土地卖光了，而东德因为社会主义计划经济，没有将土地当作商品处置，东德的土地基本上没有出卖，恐怕西德上百年的财政收入，也抵不过东德土地十几万平方公里的土地使用权的价值，欠债的应当是西德人，不应当是东德人嘛。
四、西方近代的物权法是土地国有化的过渡形式，国有制与私有制并列，正规则与潜规则并存，而正规则逐渐占据主导地位，将会完全取代潜规则
众所周知，西方国家两个最重要的、集物权法之大成的《法国民法典》与《德国民法典》，不是现代、当代的物权法，当属于近代的物权法。说白了，他们都属于十八、十九世纪的物权法，不是二十一世纪的物权法。尽管他们作过140多次与多项条款的修改、补充，仍然打下了旧时代的烙印。这些物权法，在当时来说，是很科学、很先进的，也代表了当时世界最高的法律成就与法理权威。其中，绝大部分内容，至今仍然适用，唯独土地所有权条款内容不能适应后现代社会土地国有化的伟大潮流与发展趋势。
法国民法典，从起草至完成时间是1791－1804年，是在18世纪与19世纪交际年代完成的。法国民法典原有2281条，后来增至2283条，但经过多次改动，内容有很大变化，土地所有权的内容没有德国民法典那么哆嗦，那么古板。
德国民法典，从起草至完成时间是1874－1900年，是在19世纪末完成、20世纪初出台的。德国民法典原有2283条，后来增补过145条，废止过84条，经过多次改动，现存2446条，从1900年生效至今，已经修改了140多次，内容也有很大变化。
类似于法国、德国的民法典长期编修工作，还有日本等许多国家也遇到同样的情形。日本甚至出现两个版本的新旧民法典。第一个日本民法典，是参照法国民法典修订的，从1870年至1890年完成编纂，预定于1893年1月1日开始施行。由于旧民法过于“法国化”，遭到社会各界的强烈反对，终被帝国议会决定延期实施。新民法1893年参照《德国民法典》，于1898年6月完成，于1898年开始实施，史称“明治民法”，共36章1146条。从1898年到1994年近100年时间，陆续增加14部单行法进去，先后增加886条，总体上有2032条，但显得非常杂乱，排列上不如德国民法典和法国民法典井然有序。
一个国家为什么需要这么长时间才出台一部法典？在社会制度设计上，有一个“破旧立新”的尖锐冲突过程。当然，也有公物权与私物权的尖锐冲突与相对平衡的问题。社会各阶层有各自的利益诉求，要达到绝对平衡是不可能的。但是，无论如何，有两点是可以确定下来：一是，私有财产权利是要保护的；二是，公有财产权利主要是土地所有权，属于特殊保护之列，属于国家的专属所有权，也是要确保的。对于私有土地财产的保护，主要是保护其土地用益物权、用益权。对于国家土地财产的保护，主要是土地所有权。
五、土地所有权的一个核心问题，是土地所有权国有化
早在十八世纪中叶，就有许多理论家从自然法观点痛斥土地私有制极不公平极不合理，著名的有托马斯在1775年发表的《土地私有制的极不公正》一书，连续多次出版后，最后改称《土地国有论》；奥格尔维在1782年发表的《土地所有权论》，曾主张土地国有化，并阐述了如何交由公民平等使用的各种设想，但没有涉及社会的根本制度，具体难以实行。1894年恩格斯发表的《法德农民问题》提出，必须经过合作化，才能实现土地国有化。马克思、恩格斯在1848年共同发表的《共产党宣言》，结合自然科学与社会科学原理，提出无产阶级在夺取资产阶级政权以后，进行社会主义的土地国有化。所有提倡土地国有化的理论家，都预见到土地国有化是人类社会发展的必然趋势。所有这些，对于推动国家的土地改革有一定影响，也会促进资产阶级改良主义者在物权法中保留并扩大一定限度的公共土地权，从不同角度限制、削弱以至剥夺个人的土地所有权。
（注：关于“土地国有化”的名词解释，请参考本文的“土地所有权国有化”名词解释，故不赘述。）
但是，资产阶级革命的软弱性与不彻底性，是由统治者个人主义的阶级本性所决定的。在利己主义泛滥的国家，难以实现土地国有化。他们在物权法中对于私人的土地所有权又保护又限制，在宪法、行政法、社会法、土地法中则以保护国家的、公共的土地所有权为主格调。
土地所有权的国有制与私有制并存，同时产生了正规则、潜规则。
物权法中的土地所有权，主要是潜规则，其要害在于破坏了自然法理科学，同时也破坏了“一物一权”基本原则。宪法、行政法、社会法、土地法主要是正规则，其不足之处在于未名正言顺地将土地国有化系统周密地规定清楚，当然有些遗憾。
土地所有权国有化，是建立在自然法理与社会法理相互结合的基础上的边缘学科。而法律代表了统治者的意志，统治者与多数有产者考虑得更多的是自己的既得利益，并不怎么考虑国家的即全民的利益。其实，在资本主义国家，由于生产力高度发展，城市化、工业化、地区经济一体化水平越来越高，为实现土地国有化创造了很好的物质条件。在缺乏自然法理条件时，物权法就缺乏自然科学的技术支持，缺乏前瞻性。在社会法理被扭曲时，土地所有权二元化是不可避免的，且大行其道。土地所有权二元化象臭豆腐一样，闻起来很臭，吃起来很香。
六、在土地所有权一元化的法律框架下，公物权与私物权更清晰、更合理，更容易执行
那么，在社会主义国家，怎样区别土地的公有权利与以私有权利的“产权”概念呢？
1.以我国的实际情况为例。
A．主要确认土地私有权利的情形
第一，从产权的自主获取方式来看。农民在法律允许的范围内自行开垦的荒山、荒地、荒沟、荒滩，所获得的土地产权是主产权，而从主产权人即垦荒主人名下承租这类土地的权利人，所获得的是从产权，简称“产权”。
第二，从产权的他主获取方式来看。农民从政府划拨分配得来的自留地、自留山，所获得的土地产权是主产权，而从主产权人即自留地、自留山主人名下承租这类土地的权利人，所获得的是从产权，简称“产权”。
第三，从产权的历史获取方式来看。农村居民从祖先继承得来并由政府依法登记的祖屋基地、各个时期从政府分配得来的宅基地，老屋基与新屋基的所有人，从法律上讲，也是主产权人，或称业主。现行的政策，禁止转让宅基地，包括新屋基和老屋基。如果业主确实需要对换宅基地，经过村委会批准，在村内兑换，新业主就变成原屋基的旧业主，并随即取消原业主资格。
如果因为转为建设用地，由当地政府统一征收，并对主产权人、从产权人进行不同形式的经济补偿。由于涉及私有物权，主要针对私人进行补偿。补偿标准，不应当以农业年均收益为依据，而应当以土地出让金的比例为依据比较合理一些。在土地出让金不能确定的情况下，才采取按照农业年均收益的补偿方法。这笔钱也不能分光吃光，政府可以预留一笔钱用于后续的社会保障事业。但要专款专用。
B．主要确认土地集体公有权利运作的情形
第一，从农业产权的获取方式来看。农耕地、林业地、牧业地、渔业地（水面、水域、滩涂地）都是人民政府的划拨地，实际上并不属于集体所有，连国有农场、林场、牧场和渔场的土地（水面、水域、滩涂地）的所有权都是国家即全民所有的财产，不属于国营企业所有。所有承包、经营这些土地的单位或个人，可以成为主产权人，而从主产权人承租的土地权利人，是从产权人，简称产权人，或称承租人。
第二，从工商业产权的获取方式来看。城镇国有、集体企业因生产经营从人民政府获得的划拨地，其土地产权，是与工商业产权联系在一起的，排除房地产业的产权在内。直接从政府获得土地使用权的单位是主产权人，从主产权人处获取的土地承租权是从产权，简称产权。
第三，从国家机关、事业单位产权的获取方式来看。各地各级国家机关、事业单位，所有非经营类单位从政府获取的划拨地，也是固定用途的地产权、使用权、享用权，但不具备用益物权，一般不允许出租和转让，称为固定产权。国家用于公共、公益事业的划拨地，其产权类型也属于固定产权。
第四，从房地产企业获取产权的方式来看。房地产企业从政府获得的是有价出让的土地使用权，房地产企业出售房屋以后，就连同土地使用权一起转让给了业主。房地产企业可以出租房屋，但是，能不能出租、出让土地，需要根据不同情况区别对待。要防止房地产企业倒卖土地的不良倾向。城市和农村的土地，都是不可以随便买卖、自由转让的。城乡各地的建房人、购房人都是土地使用权人，不是土地所有权人。
以上A、B两类土地运作的共同点，一是在于土地使用权、享用权、用益物权、用益权都不能直接转为债权，因为我国的土地历来是禁止买卖和抵押的。但是，土地上的房屋、建筑物及其他附着物可以转为债权。二是直接从国家机构获取的土地权是主产权，有优先承包和使用、享用的权利，而承租人的产权是受制于主产权人的。
如果对于以上方案进行评估，由于产权清晰、合理、科学，能够保证农村土地使用权人即用益物权人、用益权人的权益落实到位。以往许多时候，土地补偿费层层截留，承包土地的农民遭到层层剥削，归根到底，就是土地所有权二元化模棱两可造成了不必要的民事矛盾纠纷。土地所有权问题一天不解决，这种矛盾纠纷一天也不会停止。
有一点可以肯定，只要土地所有权回归于国家所有，各级政府的责任、权利与义务已经十分清楚了，承包国家土地的农民所得到的经济补偿利益，可以大大高于原来的补偿标准，而且，在“农转居”、社会保障方面的利益也远远高于以前。原因很简单，政府直接控制每一笔土地转让的收入，直接将补偿金送到农民手上，去除了中间环节，消灭了截留者的途径，土地补偿金额就自然提高了许多。
可以断定，市场经济，不是单单发展私营经济，也不单单是发展集体经济。保护农民的合法权益，必须遵循市场经济规则，必须依据自然法理与社会法理来制订法律，必须符合中国国情，必须实行“全国一盘棋”，做国家能够办得到的事情。国家做办不到的事情，或者做办不好的事情，必然会弄巧成拙，贻笑大方，于事无补。如法律规定农村土地所有权属于集体所有，国家办不到，集体也办不到，这样的规定，到底有什么意义呢？
在土地所有权二元化的法律框架之下，国家、集体、个人的土地权是非常模糊的，界定物权难、执行政策难、具体操作难，令权利各方都无所适从：
A．法律赋予城市郊区和农村的土地所有权属于集体所有，排斥了国家的土地所有权人地位。但是，国家以各种条件限制、削弱、专控、剥夺集体的土地所有权，集体与个人的土地权都变得不清晰、不合理。集体名义上是土地所有权人，无法行使土地所有权，就会左右为难，动辄得咎。
B．如果真的让集体行使土地所有权，到底让哪一级来行使土地所有权？①村小组一级，根本是个空架子，连个公章都没有，肯定无法行使土地所有权；②村委会一级，如果没有成立公司，不能成为市场经济的主体，就不能直接参与土地交易活动，肯定无法行使土地所有权。如果村委会成立了公司，可以成为市场经济的主体，也不能自行转让、出租土地，也不能自行将农业土地转为建设用地，也肯定无法 行使土地所有权；③乡镇一级，是政社合一组织，如果可以行使土地所有权，他们到底是代表国家行使国家的土地所有权，还是代表集体行使集体的土地所有权呢？④农村个人是承包使用国家土地的第一责任人和第一权利人，反过来，他们的土地权利小于不直接承包使用土地的集体干部，甚至连征地补偿的收益也远远小于不直接承包使用的集体干部。集体干部无法行使土地所有权，他们更没有能力行使土地所有权。这样一来，集体的土地所有权全部是虚权不是实权。
C．现行的法律，由于土地所有权二元化形成了“一物二权”制度，正规则与潜规则是并存的。执行了正规则，集体的土地所有权就不复存在；执行了潜规则，就直接破坏了正规则，同样违反了法律规定。可以说，土地所有权二元化，既是缺乏社会学、人类学和自然科学法理基础，也是不遵守市场经济规则的，是权利最不清晰、最难执行的一类物权制度。也可能是全世界最模糊、最奇怪的一类物权制度。也可能是在中国大陆全部法律体系中，最难执行的一类法律制度。
综上所述，当土地所有权完全属于国家所有，才是唯一正确的选择。任何单位与个人从国家有偿或无偿获得土地使用权，不拥有也不行使土地所有权，才能使权利各方达到物权更清晰、更合理、更容易执行，而保护土地权利的重心就落在了承包使用国有土地的个人头上。
以上两类土地的不同点，同是农业用地，自垦地、自留地、自留山可以不实行“轮包制”，而可以由主产权人固定使用。其他土地则实行轮流承包制。国家征收土地时，对于A类的经济补偿主要倾斜于个人，对于B类的补偿比例，对单位对个人来说，可能少于A类。
以上是关系土地产权的两种不同情况的简要分析。由此可见，运用产权制来界定农村集体、个人的土地用益物权、用益权、单一使用权、享用权，法理上是科学的，实践上是行得通的。
2.土地私有制国家土地管理的经验教训
那么，在土地私有制条件下怎么办呢？或者说，哪些值得我们吸取经验教训呢？
下面以日本的土地管理经验教训为例。
（1）日本的农地改革
二次大战结束时，日本经济几近崩溃边缘。1945年8月的矿工业生产量只有战前的十分之一，农产量也只有战前的60%。战后，约有720万军队及150万海外移民回到日本。原先在军火工厂的失业人数有400万劳工。当时的失业人数高达1000万人左右。
1945年8月13日，美国太平洋军总司令麦克阿瑟元帅兼任盟军最高司令。8月30日，盟军进驻日本。此后，在GHQ（盟军最高司令总司令部）的指挥下，展开了长达7年的行政干预政策。这些政策，包括禁止寡头企业垄断法、劳动法、农地改革法、修改宪法和“集中排除法”等。其中，对于日本社会影响、经济发展最大的是农地改革。
日本的农地改革，是由一系列内外矛盾引起的。在日本，粮食危机、经济危机、失业大军、土地不匀等严重问题困扰朝野。盟军也有意打垮日本的地主阶级，在二战中，地主是军国主义的支持者。
1945年11月，在GHQ的促使下，日本内阁拟定《农地调整法改正法案》，提请临时议会审议，内容为：①全国的细佃地之中，不属于住在当地地主的土地，必须全部卖给佃农；属于住在当地地主的土地，超过5公倾的部分，必须卖给农民。②农地价格公定，地租改为钱纳。这项法案，令地主闻风丧胆。但GHQ仍旧不满意，指示日本政府重写一份彻底改革的方案。
日本政府在压力下，于1946年10月，制定《农地调整改正法》与《自耕农创设特别措置法》，在获得GHQ首肯后正式施行。主要内容如下：①在二年之内，由政府强制收买全国地主之佃耕地，只有住在当地地主可保有一公倾的佃耕地（北海道为三公倾）。②政府将收买之佃耕地再以原价卖给佃耕农，并可分期付款分24年缴清。③剩下的佃耕地，地租由米纳改为钱纳。④佃耕契约文书化，若无特别理由及地方首长允许，地主不可任意收回佃耕地。
农地改革很快进行。1946年11月时，佃耕农占全国农地比例为45.9%，至1950年8月，这项比率降至9.8%。运用赎买法进行农地改革，其好处，在于使许多无地或少地的农民获得地产所有权。其弊端，在于加重了政府和城市平民的负担。直接导致通货膨胀。米价由1945年的每150公斤150日元，上涨至1949年的4250日元，整整上涨了28倍。地主损失也惨重。地主卖给农民的土地，价钱是定死了的，并且是以契约为准的，由于通货膨胀，地主卖地的收入大量缩水。
经过农地改革，在560多万农户中，承购土地的农民约400万户，卖掉土地的地主约150万户，佃耕农在农地改革前占总面积的46%，改革后降到9.3%。日本农村进入自耕农土地私有制社会。
日本的农地改革，与我国台湾的农地改革，同样是以“赎买法”进行的，结果就不一样。日本的比较成功，台湾的比较失利。关键问题在于赎买的方式不同。
日本的赎买法，“地租由米纳改为钱纳”，大大地限制、剥夺了地主的收益权。粮价大幅上涨，日元大幅贬值，使地主的土地租金所得无几。这种做法非常巧妙。
台湾的做法，适得其反。台湾实行“三七五减租法”，并没有规定收租是以钱纳，还是以粮纳。地主可以自由地选择任意的对已有利的一种。如果粮食不值钱，就可以选择钱纳；如果粮食值钱，就可以选择以粮纳。另外，台湾当局规定，政府征收地主土地补偿的地价，标准为该耕地正常条件下农作物年收获量的二倍半，以实物土地债券7成、公营事业股票3成拨付补偿，各种债券均分10年兑付，并给年息4%的利息。表面上，佃农与地主的利益都能得到保护，实际上，佃农的利益没有得到保护。农民从政府得到土地，实际上是从地主手里得到土地，需要付出很大代价。
辜振甫家族是“土地改革”的最大受益者。光复之初，辜家是台湾第三大地主，拥有1万多公倾土地。1952年，他把大量土地和盐田交了出来。后来，辜受聘为“经济部顾问”。按照补偿政策，当局将水泥、造纸、农林和工矿四大公司的股票转给辜振甫作为征地补偿。自此，辜氏家族成为台湾“第一豪门”。
社会主义国家的土地改革，是以“没收法”进行的，直接破除极不公平、极不合理的地主剥削制度。因此，这种土地改革，从制度上本身就否认了西方国家的土地所有权制度。如果按照西方国家的土地所有权制度来一一对照，社会主义国家的土地改革，岂不是全部搞错了需要全部推倒重来吗？
中国大陆的土地改革模式，肯定没有错。西方国家的土地所有权制度肯定有误。
同是农地改革，中国大陆就比日本、台湾的改革要好得多。广大无地或少地的农民，无须付出代价，就直接从政府获得相当数量的土地，实现了土地的平均化分配，大大解放了生产力。虽然中国大陆农业生产经常遭受各种自然灾害，粮食、棉花等主要农作物基本上一直呈稳步上升趋势。
我国国内主要农产量：1949年，粮食11218万吨，棉花44.4万吨；1952年，土地改革仅3年，粮食16392万吨，棉花130.4万吨；1957年，农业合作化开始，粮食19505万吨，棉花164万吨；1962年，遭受三年困难时期严重影响，粮食仍然达到16000万吨，棉花75万吨；1970年，虽受“文化大革命”影响，粮食仍达23996万吨，棉花277.7万吨；1975年，虽继续受“文化大革命”的影响，粮食仍然达28452万吨，棉花238.1万吨；1980年，家庭联产承包责任制以后，粮食32056万吨，棉花270.7万吨；1985年，粮食37911万吨，棉花414.7万吨；1990年，粮食43500万吨，棉花447万吨；1991年，粮食43524万吨，棉花566.3万吨；2000年，全国因房地产等原因，耕地累计减少1.2亿亩以上，粮食仍然达46218万吨，棉花442万吨；2003年，近3年每年以约600万亩的速度减少耕地，粮食仍然达43067万吨，是1949年的约4倍，棉花487万吨，是1949年的约11倍，约占当年世界棉花总产量1920万吨的25%。
从1978年到2004年，中国国内农村人均生产总值上升了七倍多。其中，狭义的农业在农林牧渔业总产值中所占比例从1978年的80%，降到2004年的50%。而牧、渔业所占比例则从1978年的17%上升到2004年的44%。
说日本的农地改革相对比较“成功”，并不意味着土地所有权关系都理顺了。由于土地私有制运作，并且城市的土地也基本上是属于私人所有，在使用建设土地时，政府不能全部插手土地转让的事务，只能以税收调节等治标的办法进行“微调”，加上一些财团炒买炒卖土地、房产，不断地圈地、霸地，使本来土地资源贫乏的小小岛国，更加雪上加霜。可以说，日本的农地改革，是正确改革的结果，日本的城市土地、建设用地未改革，是“机会损失”的结果。
（上述统计资料，主要摘自奚兰、寿孝鹤《20世纪中国大事概观》）
目前，我国人口是1949年解放初期的约3倍，达13亿。全国保有耕地不足18亿亩。8亿农民人均占有耕地1.4亩，全国人均耕地约0.72亩，不足世界人均土地资源量的三分之一。
（2）高地价的形成
日本形成高地价，且长期影响中低收入人群的生活，有社会制度、经济制度和其他因素引起的。
日本是个土地私有化国家，土地可以自由买卖。这是高地价形成的根本原因。《日本民法典》还规定：“土地所有权于法令限制的范围内及于土地的上下。”在物权法还保留了封建制度的永小作（永佃）制度。规定土地所有人因佃农2年以上不按时交齐地租而要求解除租佃关系，但永佃权人虽因不可抗力致收益受损时，也不能减免地租等。主要保护地主的权益。与此相反，德国民法典没有这样的规定，德国民法重点在于保护佃农利益。
形成高地价的其他原因有：经济高速增长，城市化、工业化水平大幅度提高，以及圈地狂澜几方面。
第一次上涨期（1955年－1970年）：经济高速增长，人口大量往都市集中，以三大都市东京、大阪、名古屋为中心，带动了其他城市跟风上涨。1955年至1964年年涨率为20%，1965年至1970年仍然上涨10%。经过土地整顿以后，在80年代以后每年平均涨幅仍然保持10%以上。
第二次上涨期（1973年－1974年）：有大量外汇涌进日本，银行也不让日元升值，游资过多，有钱人利用此机会投资房地产。结果，日本的平均地价在1973年基础上上涨了30.9%。
第三次上涨期（1984年－1987年）：由于东京成为世界金融中心，并与伦敦并驾齐驱，成为世界金融中心，写字楼供不应求，商业地价明显上升。仅在1987年之内，东京圈内的住宅地上涨了57%，商业地上涨了76%。
在土地治理整顿几年中，大阪、名古屋等都市土地，每年平均涨幅仍然保持10%以上。
目前，日本东京人口超过1200万人，仍然是世界上最大都市之一，也是自上世纪60年代以来，世界上地价、住宅和写字楼最昂贵的城市之一。
日本高地价产生的负面影响，主要表现为：
第一，土地私有制阻碍公共建设的进展，加大了投资者与居民的负担。道路、市政、园林、国民住宅等公共设施的建设，无不需要大量土地，因此征地过程中，与土地的巨大需求关系并与土地私有制的“黑市贸易”有很大关系。
以东京湾岸的环状二号线公路为例，只有1.2公里长，建设费却要4500亿日元，而其中的90%以上便是用地费与补偿费。
居民住宅的土地费高达8成以上。1984年以前，首都圈的住宅建设费一般是4成，建筑费6成。此后，则变成土地费8成，建筑费2成。有的地方甚至土地费高于8成，建筑费则不足2成。
第二，造成无土地、无屋业者生活极度恐慌。日本甚至90%的人认为自己是中产阶级。但这只是薪金收入而言。如果将房地产也计算进去的话，这个90%的中产阶级，许多人是无“产”阶级。
以目前日本的房地产行情来说，无“产”阶级要打拼一辈子，也很难得到一套象样的住宅。他们甚至连东京银座最繁华地段的一平方米土地也买不起。因为，那儿的土地，每平方米要1亿日元以上，而日本上班族的平均年收入不超过500万日元。（现在（2006年），仍有32%的人年收入低于400万日元。）
2005年11月15日，36岁的日本纪宫公主下嫁40岁的新郎黑田庆树完婚，贵为一国之公主和国家公务员的新郎之新夫妻，还没有新房住，只能暂住公寓房。日本天皇给予唯一的公主纪宫的嫁妆，是1.3亿日元。这在东京，还不够购买一套新住房。至于普通平民的住房境况，可想而知。
第三，土地私有制造成国家土地调控非常被动，遗产税和赠兴税对于消费者无异于是个沉重打击，甚至打击株连几代人。
土地私有化与土地国有化的一个显著不同之处，在于不能如土地国有化那样的进行全过程、全方位、全天候的调控，既不能保证土地市场管理十分有效、有条不紊地进行，又不能保证国家收入达到合理的水平，又不能保证消费者的权益及时地、长久地得到保护。
随着地价的高涨，固定资产税、遗产税和赠兴税的负担也越来越重。1975年日本的死亡人数为70万人，1986年时死亡75万人，仅增加5万人。可是，遗产继承税却由1.4万人增加到5.2万人，课税额也由1兆5千亿日元增加到6兆7千亿日元。在遗产项目中，约有65%是土地。
一位住在东京都中心的上班族，因为继承50平方米的土地和一幢木造房屋，就被课了2700万日元的遗产继承税。由于他一时只能拿出700万日元，因此剩下的2000万日元便以15年分期付款来偿还。这位继承人必须从每月的薪资年均收入中，拿出1/4来支付这项长达15年的政府“债务”。
（3）日本政府的土地调控措施
面对地价狂飙之风，日本政府采取以下几项政策：
①设立“监视区域制度”。县、市长依其职权，对于监视区域的土地交易，只要其面积超过一定限度，如东京超过100平方米，便必须事先向知事（县、市长）报告，知事认为价格过高，便劝告卖方降价，甚至禁止该项交易。
②实施“超短期重课制度”。土地在2年之间转卖者，得对其让渡所得课以重税，最高时可课到94%。
③由大藏省向各金融机关施加压力，要求其减少对不动产业者的贷款。
以上措施，效果并不很理想。在一定时期收敛了一下，过一阵子又死灰复燃。有些买卖土地者相互串通，隐瞒价格。有些官员借此作为权利寻租的机会。总之，土地所有权不属于国家时，是不能从根本上解决土地管理的顽疾的。从八十年代后期至今，日本的三大城市一直是世界土地和房屋、写字楼租金最昂贵的城市之一，日本人的生活费是全球生活费最高的国家之一。
（注：上述资料，主要引自纪旭《战后日本经济发展探秘》，河南人民出版社1996年1月第1版）
④建立完全补偿机制。
日本现行的《土地征用法》第77条、第88条规定了彻底的完全补偿原则。这促成了“有地必卖”和“地价必高”两大势态。许多日本企业承受不了本国高地价的重负，转向投资海外，大量日资外流。
由于日本是世界上住房和生活费最贵的国家，使得日本居民的实际生活水平呈下降趋势。2006年日本人口比上一年下降1.9万人。从2006年开始，日本的人口进入负增长期。专家估计，到2055年，日本生育率创历史新低，日本人口将比现在减少3800万。到2100年，日本的人口大概只有现在的一半。即由2006年10月的1.277757亿人减至0.63亿人左右。
《日本民法典》主要仿效《德国民法典》，与德国民法典一样，物权编中土地所有权所占篇幅很大。基于《日本国宪法》规定的“财产权的内容，应由法律规定以期适合于公共的福利”（第29条），1948年实施的修改后的民法典，增加了第1条，即“私权应服从公共福利。行使权利及履行义务时，应恪守信义、诚实进行，不许滥用权利。”与德国一样，日本的土地所有权限制，是对土地权利人滞后、表层上的限制，用高额税收的办法来限制个人收入，是治标不治本的办法，成为一个世纪以来最大的社会痼疾之一，并且一发而不能收拾。用完全补偿机制来解决土地征用纠纷，使地价有升无降，甚至扶摇直上。
说日本是“世界上最大的债权国”，但这不是指日本政府怎么富有，人民怎么富足。所谓的“债权”，是指几大财团截留了大部分土地收益，变现以后，投资到世界其他国家，使国库空虚。本土国民的公共福利不尽人意，比欧洲国家相差很远。居民实际生活水平不升反降。说日本人是世界上最富有的人，恐怕结论也为时过早。
从经济总量上来看，日本是世界上最富有的国家之一。2000年，日本平均每人财富拥有180837美元，排名世界第一位，高于美国人平财富143727美元、英国人平财富126832美元。2005年，日本GDP现价总量达46712亿美元，仅次于美国117343亿美元，排名世界第二位。中国以159878亿人民币（注：此为2005年12月底数据，2006年元月、9月30日重新核实数分别为182321亿、183085亿）合19317亿美元（实际上为22257亿美元）排名世界第六。日本人均GDP排名世界第一位，中国排名世界第107位。但是，中国的一大特点，虽然中国人均收入大大低于日本，但人均住房面积不低于日本。2005年底，中国人均住宅建筑面积26.11平方米。其中，上海为33.07平方米，北京为32.86平方米。日本东京只有15.8平方米。东京人均GDP超过3.5万美元，上海、北京刚刚超过5000美元。这说明了国民生产总值高，民众生活水平不一定会怎么高。社会主义土地公有制，是保障人民幸福生活的源泉。
日本是一个土地私有制国家，地价、房价特别高企，成为世界上个人住房、单位办公用房消费负担最沉重的国家之一。中国是一个土地公有制国家，能够将地价、房价控制在一定水平之间，而且，中国的公职人员的住房福利有一定保障。所以，中国虽不富裕，但社会主义制度的优越性可以相对地使人民过上比较稳定、幸福的生活。当然，中国如果解决了土地所有权二元化的弊端，社会主义制度的优越性会发挥得更好、更充分，中低收入人群住房等社会保障工作就会做得更好，全社会的住房等社会保障工作就会做得更好，农村社会保障工作也会做得更好。
日本学者水本浩在《土地问题与所有权》一文中阐述：土地问题，在不同的历史时代或同一时代的不同历史时期，有着不同的表现形态。从大的分期上看，最值得注意的是二战以来发生的所谓“现代土地问题”。这种问题归结起来不外有二个方面：土地分配与土地利用。土地分配，指因土地分配不当产生的问题；土地利用，指因利用土地不当产生问题，包括土地的低度利用与过度利用。前者如土地的荒芜和破坏，后者如空气污染、水质污染、地壳下沉、住宅缺乏、粮食危机与交通紧张等。这二类土地问题中，以第二类土地问题即因被过度利用所产生的问题最为严峻。
依笔者而言，最严峻的问题仍然是土地分配不当。土地分配不当，是自古以来普遍的最严重的问题，在现代社会也莫不如此。所谓土地的低度利用，土地的荒芜和破坏，主要是农村中一部分人占有土地过多，无法做到精耕细作，造成土地荒芜，在使用建设用地时，往往是以盖低层建筑而占用土地过多，土地的利用率相对较低，浪费土地较多。尤其是经常占用耕地盖私房，对于土地资源是一种人为的破坏性利用。过度利用，主要是人们一窝蜂地利用土地大搞特搞房地产，追逐高额利润，造成土地供求关系失衡。土地的分配不当，就是分配不公；分配不公本身是滥用权力的开始。土地的低度利用与过度利用，都是滥用权力。土地的分配不当，莫过于土地的授权不当，如果国家分配集体、个人的土地，授予他们以土地使用权，国家保留土地所有权，就可以较好地管理土地，避免土地的低度利用与过度利用。如果国家分配集体、个人的土地，授予他们以土地所有权，国家不保留土地所有权，国家就不能名正言顺而有效地管理全国的土地，土地的低度利用与过度利用是不可避免的。
日本的农地改革，破除了封建地主的土地制度，实现了农村土地的相对平均分配，这是正确的。但是，在土地私有化的制度下，国家授予他们的土地不是土地使用权，而是土地所有权，农民有了买卖土地的自由，自耕农上升为新兴的地主资产阶级，对于没有分到土地的人而言极不公平极不合理。日本几十年来地价、房价不断高涨，无产者苦不堪言。
我国的土地改革，破除了封建地主阶级的土地制度和城市私人占有土地的制度，但是将全国城市郊区和农村的土地都无偿分配给农村集体，并且授予他们以土地所有权，也是我国现代最大的土地问题，对于没有分到土地的人而言，也是极不公平极不合理。日本的大多数中产阶级，一辈子也买不起一套房子。我国城市中的中产阶级，甚至包括一些高级公务员，一辈子也盖不起一栋楼房，而许多“新农村”拥有大量土地并转让土地使用权以后，几乎是家家盖楼，拥有相当数量的财产。
一个世纪以来，全世界几乎所有的资本主义国家和社会主义国家，先后以不同形式进行过不同程度的土地改革。但是，有一点却是相同的，即：资本主义国家的土地改革，基本上由一种形式的土地私有制，演变为另一种形式的土地私有制，由暂时的、形式上的土地公平制度掩盖了未来的、实质上的不公平。社会主义国家出现了两种情形：实施了土地所有权一元化、国有化的，土地产权制度比较公平合理；仍然实施土地所有权二元化的，仍然或明或暗地产生各种不公平现象，不过，总的情形，比较资本主义的土地私有制合理一些。
世界上，土地改革浪潮，一是在中世纪欧洲资产阶级革命兴起之际，以消灭封建土地、农奴土地剥削制度为契机，将大量的农村地产权，改革为城市化的地产权；二是在二战结束时期，大量的战败国被征服，大量的殖民地、半殖民地国家独立，大量的社会主义思潮涌现，使亚洲、非洲、拉丁美洲国家，包括一些社会主义国家、资本主义的农业国家、刚刚获得解放的民主共和制国家，以公开剥夺私人富有者土地所有权的形式，进行大规模的土地再分配、大调整。真正进行彻底改革的国家并不多见。绝大多数国家，是改革农用土地占有权，改革城市土地占有权的为数不多。中国的城市土地改革，是在八二宪法中体现出来的，虽然没有过去几十年来那么轰轰烈烈，但收到了非常明显的效果。
目前，全世界的土地改革已经进入攻坚阶段，虽然阻力很大，但前途是光明的。
七、德国法与中国法土地所有权二元化的主要异同点
客观上，德国物权法与中国物权法，不同程度地存在土地所有权二元化法律倾向，只是表现形式与客观作用不同而已。其主要异同点如下：
1.主要相同点
①都是将地产权、地产所有权直接当作土地所有权，在用益物权之上叠加了土地所有权，形成了“一物二权”、正规则与潜规则并存制度；②都造成了土地权利的极不公平极不合理现象，对于无产者十分不利；③都是国家不同程度地替代了名义上的土地所有权人；④都是国家可以在一定条件下限制、剥夺其他权利人的土地所有权，而其他权利人无权限制、剥夺国家的土地所有权；⑤都显示出土地所有权是整部物权法中的重中之重，用了较大篇幅来规定土地所有权和其他土地权。
2.主要不同点
①德国物权法的“一物二权”制度，主要表现为公有土地所有权对私有土地所有权形式。中国的“一物二权”制度，主要表现为国家土地所有权与集体土地所有权、城市土地所有权与农村土地所有权形式，除了土地所有权与土地用益物权的“一物二权”，还有土地所有权与土地使用权的另类“一物二权”。中国的比较德国的，一是中国的公有成份比德国的较为浓厚，德国物权法以调整私有土地权利为主；二是中国法律名义上将土地所有权对象与项目划分得很清楚，尤其是农村集体的土地所有权势力范围划分得很清楚，由于集体概念模糊、具体条款含糊，并且严格限制自由买卖土地，其实集体的每一种土地的所有权都是空虚的，个人占用土地不成事实上土地所有权人。而德国法律虽然没有硬性规定哪类土地归谁所有，但是由于买卖土地相对比较自由，占用土地的人比较容易成为事实上的土地所有权人；三是中国法律由于一贯提倡公有制，片面强调集体的权利，忽略了个人的某些土地权利，不以保护个人土地使用权为重点，具体操作性较差。而德国法律对于个人的土地权利规定得非常详细，具体操作性较强；四是德国的土地“一物二权”制度在法理上比中国的更加不合理，而对于市场法则而言比较符合逻辑。农村土地集体所有权制，是僵化的计划经济体制的产物，很多不符合市场经济运行规则。
②德国法律较多地保留了封建土地的管理模式，潜规则比中国法律明显严重许多，中国法律基本上破除了封建土地管理制度，总体上比德国法律先进一些，潜规则比德国法律明显减少。中国实行的是社会主义公有制，实现土地所有权国有化、一元化比较容易，而德国实行的是资本主义私有制，实现土地所有权国有化、一元化相对困难一些。但是，中国实行土地所有权国有化、一元化没有其他社会主义国家英明果断。
③德国土地所有权二元化的极不公平极不合理，广泛存在于城乡各类土地的出租与买卖过程中，很容易察觉。由于封建土地私有制度早已被人们揭露，不难发现，这是维护封建资产阶级御用的法律工具；中国土地所有权二元化的极不公平极不合理，其表现在于利用法律的漏洞，在建设用地的使用与流转过程中形成巨大的投机空间，使滥用权力的一方一夜暴富，并且有“农村集体公有制”作掩护，一种倾向掩盖了另一种倾向，并且以宪法的高规格保留了下来，不容易察觉，也不容易完全纠正这种倾向。
④德国法律以限制权利人占有、使用土地为特征，而忽视了限制权利人土地收益（建设用地收益）、处分土地（未禁止自由买卖土地）的权利，与后现代社会严重脱节；中国法律以限制集体、个人自由买卖土地和限制农地转为建设用地为特征，忽视了集体公私兼有的两重性，忽视了限制集体占有、使用土地的某种权利，尤其是扩大了集体征收土地补偿的权利，不利于保护承包使用土地的个人的利益。
⑤德国法律剥夺其他权利人的土地所有权，是局部的软性的剥夺，在保护与限制、剥夺其他权利人的土地所有权方面左右摇摆；中国法律剥夺私人的土地所有权全部是硬性的剥夺，包括了城市和农村私人的土地所有权均一律剥夺，而对于集体的土地所有权没有正式地全部地剥夺。
⑥中国的土地所有权二元化学说，可能受德国法律一定程度的影响，都有公权私化倾向，但所有权概念和用益物权概念比德国的相关概念相对完整一些。德国的物权法土地权利内容比较充实、周密，中国的物权法草案土地权利内容较少、不够周密。
无论哪一种形式的土地所有权二元化，都会产生这样那样的弊端，产生极不公平极不合理的现象，都是不利于土地所有权一元化、国有化的，都应当成为革除的对象。
●我们在学习、借鉴西方物权法的同时，首先要认识清楚，如法国民法典、德国民法典等，毕竟不是现代、当代、当今社会的产物，是十八、十九世纪西方近代历史的产物。我们现在所处的时代，是二十一世纪上半叶。我们要洋为中用，古为今用，不能脱离中国土地革命和社会主义经济建设的实际，将人家早已抛弃或即将摈弃的东西捡回来当作宝贝。我国是生产资料公有制的国家，不能照搬西方封建资本主义私有制的一套错误的做法。西方国家土地所有权二元化概念，有历史局限性和阶级局限性是必然的。
西方国家顽固地推行土地所有权二元化，使广大的无产阶级和中产阶级受到长期的不同程度的损害，使国家的、全民的利益受到不同程度的损害。尤其是在马克思主义的诞生地、全世界社会主义的策源地德国，资产阶级自由化思潮和法律制度禁锢了社会，使得土地国有化事业步履维艰。而社会主义国家有着得天独厚的条件，不实行土地所有权国有化，就会制造新的不公平不合理，连续不断地制造机会损失，同样也会损害无产者和中产阶级的合法权益。
我国物权法，虽然没有完全照抄照搬西方的物权法，但在公权私化方面可能受一定影响。西方国家的物权法没有实施土地所有权国家本原一体化制度，私有化倾向必须予以高度警惕。中国虽然实施土地所有权国家集权制，但也没有达到全面国有化的高度。其中的“土地所有权”概念，可能会受西方国家虚假法理或多或少的影响。
德国物权法对于土地私有权制订了相当多的限制性条款，这是资产阶级改良主义的作法，在人类历史上有很大的进步。但是其存在的土地所有权二元化、私有化倾向，对于各国制订法律有一定的负面影响。在我国物权法讨论、修改过程中，有的学者就提出涉及公共利益的物权是属于公权法律范围的，要将涉及公共利益的物权从物权法中删去。有的则分不清什么是公共土地财产权，什么是集体、私有土地财产权。有的学者提出要象西方国家那样的保护私有财产等等。这种生搬硬套的做法，肯定是行不通的。
我国是社会主义国家，必须面对现实弃旧图新，建设崭新的土地所有权制度。一是要敢于破除西方国家资产阶级个人主义的歪理邪说，二是要敢于破除一切不符合现阶段社会主义市场经济不能容忍的旧思想、旧习惯、旧制度。
〖注〗以上所列《德国民法典》，由杜景林、卢谌1999年译自德国贝克图书出版社1998年编辑出版的《民法典》（第43版），中国政法出版社1999年8月第一版，责任编辑王润贵。《法国民法典》罗结珍1999译，中国政法出版社1999年10月第1版，2002年北京第3次印刷。《日本民法典》王书江译，中国法制出版社2000年4月北京第1版。
［总结论］
有6大要点。经过反复论证，已经得知：
1.土地所有权，自古以来，自从奴隶社会、封建社会、资本主义社会到社会主义社会，只要国家存在一天，这个国家的土地所有权就是属于这个国家所有即全民所有的共同资源，并且是由中央政府统一管辖、治理的；而所有民间组织和个人，所获得的是不同形式的地产权，即用益物权或用益权。本文表五“农村集体主要土地权利简表”是这方面的总结形式之一，可资参考。
2.近现代以来，西方土地私有化国家的土地所有权法理存在严重缺陷，公权私化严重，抹杀了土地所有权的国家主权独占性、唯一性、绝对性、永固性、永久性的本质特征，混淆了土地的使用权、用益权、用益物权与土地所有权的概念。西方国家土地所有权私权多元化、社会主义国家土地所有权二元化倾向，都是对于土地所有权国有化根本属性的否定作派。
西方国家土地所有权公权私化法理，对于中国的土地所有权基础理论产生了一定的负面影响。清除其影响，必须运用马克思主义土地国有化学说，批判各种形式的土地私有化倾向，批判资产阶级自由化和个人主义思想作风，坚定不移地在全国城乡统一实施土地所有权国有化，建立崭新的社会主义所有权制度，开辟社会主义事业的新未来。
3.国家对于土地权利人的四大权利限制，不是一般意义的限制，而是运用国家所有权的职权地位，对民间土地权利的占有、使用、收益和处分土地的行为进行一定程度的控制，使土地占有人仅仅局限于用益物权、用益权或单一使用权、享用权这一层面之上。表三“农村集体土地权利简表”是这方面的总结形式之一。
4.世界各国对于所有权都有定义，对于土地所有权则无明确的概念。德国民法典对于所有权的权能没有具体规定，法国民法典规定所有权的权能为使用权、收益权和处分权三项权能。但从其内容上分析，土地所有权仅仅局限于占有权一项权能。中国物权法的土地所有权，将以前的土地占有权一项权能，扩大到了土地占有、使用、收益、处分四项权能，有权利扩大化倾向。
5.我国的农地改革，完成了土地改革的第一步。土地改革的最终目标，是要求在全国范围内一律实现土地所有权一元化、国有化。这也是彻底铲除一切不公平、不合理的土地制度的必要而坚定不移的措施。
6.实施土地所有权一元化、国有化，是每个国家唯一正确的选择。走这一条共同的革命道路，是不论社会主义、资本主义的，也不论计划经济或者市场经济的。
其他参考观点，见本文表五“我国几部主要法律自动抵消土地所有权二元化法律规定简表”、表一“土地所有权一元化与土地所有权二元化对比分析”。
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论土地所有权国有化新原理与物权法律实务(七)
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