支撑深圳房价长期只涨不跌的因素并不存在

笔者曾经在多个场合听到所谓专家频频放言“房价从长期来看只涨不跌”，怂恿投资者大胆入市。而自2007年下半年到目前为止深圳楼市的深度调整无疑给某些人扇了一巴掌，有关“只涨不跌”的言论终于式微。但随着近日深圳楼市成交量大幅上升，不少被“只涨不跌论”洗过脑的投资者们，潜意识中仍旧认为长期房价肯定要上去，抄底之举开始出现，近期小户型热销便是一个佐证。投资者之所以认定房价长期还会上涨，无外乎三个主要依据：一是深圳人多地少（比全国更甚）；二是城市化，城市人口还在不断增长；三是经济增长，看好中国经济未来发展。下面我们就一一剖析这些似是而非的依据。

关于“人多地少”的潜在含义就是土地稀缺。诺贝尔经济学奖得主阿玛蒂亚·森研究世界各国饥荒后得到结论是，不是粮食绝对供给量不够而是因粮食的分配机制不合理造成了大规模的人口饿死。这一结论与我们以往被灌输的常识截然不同，因为我们一直以为天灾（气候、虫害）才是祸根。诺奖得主这一结论对于我们认识我国房地产的“人多地少”具有特别的借鉴价值。以深圳这个人地矛盾最为严重的城市为例，深圳城市规划建设用地为700平方公里，我们仅仅从中拿出200平方公里的土地做住宅用地，按平均容积率3为标准，深圳可建住宅6亿平方米。深圳人口按最高的1400万计（包括务工者），人均住房面积可以达到43平方米，户均达到129平方米（三口之家），这是一个多么阔绰的居住条件呀？也许有人觉得这毕竟是理论上的设想，多少有点空中楼阁，那么我们不妨就以现实数据来说话。按照市政府公布的数据，深圳目前住宅保有量为2.4亿平方米，人均（以常住人口827万为标准）居住面积接近30平方米，超过新加坡（需要提醒的是，深圳尤其不应该以人均居住面积超越新加坡而沾沾自喜，因为人均这一方方式具有太大的欺骗性，要知道新加坡93%家庭均已经拥有自己的住房）。以上两种方式都告诉我们，深圳也好，中国也好，绝对不会缺地缺到无法提供居住空间这个份上来。那么，为什么有那么多人感慨“居者有其屋”离其何其远呢？关键在住房分配制度上。深圳2.4亿平方米的住房存量中，其中的一半——1.2亿平方米掌握在原住民手中，而在余下的1.2亿平方米中的相当一部分又掌握在投资者的手中。随着政府重视保障性住房建设，实行更合理的住房分配制度，未来深圳所谓的“人多地少”、“地荒论”将不复存在。因此，寄希望于“人多地少”推动房价上涨就是徒劳的。

再看城市化这一被诸如任志等强鼓吹房价必涨人士死抱不放的武器。官方公布的数据是，中国城市化率为45%，还没有达到发展中国家的水平，更别提英美等发达国家，因此未来还有很长的城市化之路要走。由于户籍制度缘故，我国城市化率的计量是存在一定误差的。国外研究认为，中国的城市化率已经达到了50%-60%，城市化空间并没有想象得那么大。尤其对于深圳这个人口已经高达1400万左右的城市来说，未来人口的增长更是非常有限甚至而随着产业转移人口出现负增长也有可能。所以，我们必须正视这一事实，而不能不分青红皂白地把城市化与房价上涨视为因果关系。

最后一个被过度使用的词语是“看好中国经济长期增长”。根据统计，在第二次世界大战之后的60年间，包括中国（1978-2008）、日本（1959-1989）一共有6个经济体实现了30年平均经济增长率超过6%，然而到第4个10年却有5个都不约而同地陷于长期经济衰退之中，唯一例外的中国才刚刚迈入第4个10年。深圳同样也值得警惕，深圳经济已经从高速增长（年增长率30%以上）进入平稳增长（年增长率10-15%），未来结构调整压力非常大。看好长期经济，对很多投资者而言只不过是人云亦云而已。

综合以上三个因素来看，其作为房价长期上涨的支撑因素并没有足够的说服力，因此我们需要谨慎看待深圳未来房价的长期走向。