过高评估降息作用将误导购房者

自楼市萧条以来，政府的救市行为表现为“措施多、力度大、效果好”。在此不去碰“该不该救市”等争议性话题，而想客观地分析救市政策对购房者可能产生的影响，以便购房者进行科学决策。

在购房者购房决策中，首期款当然重要，但理性的购房者更关注购房的整体成本。所谓购房的整体成本，不仅仅包括讨论最为热烈的房价，还包括交易费税和按揭贷款未来要支付的利息。也就是说，购房者的整体成本可以分解为三大块：房产销售总价、交易税费和按揭利息。房产销售总价是由开发商随行就市来定，决定权在开发商，因此政府降低购房者的整体成本主要着眼于调整交易费税和按揭贷款利率。对一手楼来说，交易税费主要是契税；对二手楼来说，包括契税和营业税。考虑到税费毕竟是一次性的支出，而且与房屋总价相比仅仅为1~5%，对购房者降低总体支出的作用并不大，但按揭利率的调整却对购房者影响深远。因此，我们着重分析利息下调对购房者的影响。

我们可以拿两个时间点来计算：07年3月38日的五年以上按揭贷款利率是7.11%，08年12月23日起基准利率打七折为4.16%（均为首次置业）。以贷款100万为例，前者一共需要还贷188万元，后者则只要还贷147万元，两者相差41万之多，摊到每月前者是7819元，后者是6144元，相差1675元，每月支出减少了22%。如此算来，降息似乎的确是大幅度降低了购房者的成本。也正是基于此，地产开发商、中介和媒体都大力鼓吹降息给购房者带来的利益。甚至有专家大胆预言，现在已经是最好的买房时机。

诚然，降息相对降低交易税费而言其对降低购房者的成本作用的确要大得多。但是，购房者也要清醒地认识到，降息带来的利息支出并没有如上所测算的大。

特别需要注意，在鼓吹降息作用时不少人是都纷纷引用了“房贷利率打七折之后，贷款利率是近十年来之最低”。正话反听，辩证地看，既然是最低，能维持多久？回顾我国五年以上贷款利率水平，从1995年到2008年9月走出了一个典型的“V”字形——从1995年的最高15.30%下降到2002年5.58%，然后逐步攀升，到2008年达到7.84%；而2008年下半年至今则是在走第二个“V”字形的左边——降息过程。对利率变动的回顾告诉我们：利率是与宏观经济的走向是一致的，因而当前面临百年一遇的金融海啸和全球经济危机，利率相应会调整到非常低一个水平。但是这种状态不会维持太久，一旦经济复苏，利率的上调势在必行。而且，回顾经济发展史可知，中国这个经济体永远处在投资过热的冲动之中，而政府对付经济过热的主要手段就是加息。对于我们的房贷来说，一般采取的是浮动利率制，因而必然会随着宏观经济变化其利率起起落落。而必须正视的一个事实的是，当前是一个利率低点。考虑到二十年或更长的贷款时间跨度，至少要经历2~3个经济周期，因此对未来利率及由此产生的贷款利息负担的测算不能简单地以当前严重偏低的利率作为基准。否则，购房者很容易被误导，过于乐观而购买自己实际不能负担的房产。谨慎一点考虑，未来利率应该在5.5~6.5%之间波动，取6%来计算，还是以贷款100万二十年为例，利息支出为72万元，月按揭支出为7164元，分别比07年高点计算的利息总额少16万元，每月按揭支出少了700元，下降幅度为8.4%左右。如此看来，降息的作用就明显缩小了。

我们认为，降息的确有利于降低购房者的成本，但必须客观地评估降息对减轻自己购房成本，简单地以当前利率低点去测算未来二三十年的利息支出和每月按揭支出有夸大降息作用从而有误导购房者之嫌疑。