昨天，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号），对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
在此消息发布之前，很多专家、评论家亦都撰文称赞此举对遏制炒房的重要意义，更有一些知名学者竞断言此举的实施必将会促使房价下跌。
央行和银监会在此时出台提高购买第二套及以上商品房首付比例的政策，各商业银行应不会有太多的抵触情绪。因为近几年房地产业信贷规模的快速膨胀，加之存款准备金率的不断提高，银行对房地产业的信贷规模实际上已经是快速膨胀了，而即将进入第四季度的中国各大商业银行，在前三个季度信贷资金快速投放后，绝大多数可能已经没有多少信贷额度了，不愁资金贷不出去。
笔者以为，提高购买第二套及以上商品房按揭比例，是逆市场规则而动的一着臭棋，近期虽然可部分影响炒房者的投资需求，但对远期规范市场将产生极大的负面影响，原因有四：一是提高首付比例属非市场经济手段。因为作为商业化运作的银行，对居民购买第一套住房实行二到三成首付，而对购买第二套及以上商品房却实行四成首付比例，不符合市场规则。因为按揭者无论是购买第一套房还是购买第二套房，对于银行来说，其承担的风险都是一样的，实行差别首付比例，是行政手段暂时战胜市场规则的一个失败的范例。二是限制购买第二套房将无益于普通居民住房条件的改善。经济学理论告诉大家，一个成熟的市场是需要梯次消费的，房地产市场当然也不会例外。因此，在房地产调控方面，一个同时拥有高档商品房、普通商品房、经济适用房、廉租房这样“四位一体”的格局，才是最为科学和合理的住房结构。很多在过去因经济条件限制仅购买较次级房产的普罗大众，待经济条件改善以后，为了使生活质量同步提高，会考虑购买更大、更高档次的商品房，拥有第一套住房的购房者恰恰是最具有还款能力的购房户。而按照中国人的传统习惯，肯定是将自己安顿在第二套房以后，才会考虑变卖第一套房以归还贷款。而提高第二套房首付比例，就明显在抑制这类居民的购房需求，对支柱产业的房地产市场明显是有害而无益的。三是政府没有能力严格鉴别第二套房。如夫妻分别购房、以父母及小孩名义购房、异地购房等，在目前政府掌握的信息条件下，均难以甄别，也难以控制。四是提高购买第二套房首付比例对限制炒房客作用不大。我们知道，对于那些专业炒房者来说，一般都和温州炒房团一样，资金来源也是相对充足的。而买第二套房作为投资的业主，绝大多数属于利用自有资金的置业行为，他们都会视自有资金量力而行，购房后即成为“租售两全型”业主。因此，提高第二套房首付比例，虽暂时可以对炒房起到微弱的限制作用，但相对于更多急于改善居住条件的普通百姓来说，无疑是“损敌一千,自伤八百”的行为，最终将不利于房地产市场的健康发展。
令笔者最为担心的是，随着今后银行信贷规模的扩大，银行会按照市场规则来重新审视信贷风险；如果那时候认为降低按揭比例没有风险，那么本次因提高按揭比例对需求的暂时抑制，到时必将带来需求的爆发，新一轮房价大涨也会再现。
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中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知
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