项目开发：土地接管过程中的关键问题
作者：陆万东- 高崇品牌机构[国际]- 万润房地产策划有限公司 CEO -转载请署名原作者
土地接管是涉及两个经济实体履行重大经济合同中的关键环节，利益驱动往往使对方把交接搞得越马虎越好，如果接管方的接管人员不清楚 土地项目工程场地即红线内的“三通一平”（即水通、电通、路通和场地平整）的要求及双方合同内容要求的话，签署了土地接管的相关文件后，众多的遗留问题将给接管方的公司造成不可估量的预算外支出。
有许多房地产项目, 土地接管后，在工程实施过程中经常发现地下还有尚在使用的过境管线，危险埋藏物，未拆除的障碍物、界桩坐标的位置和红线内的土地面积不等等情况出现，但此时想向土地转让方索赔为时已晚。其责任和损失只能由接管方自己承担。
一、需要重点关注关键问题(土地转让合同另有约定的从约定)：
1、现场查勘和拍摄，由对方带领查勘全场，(做好全景拍摄)。
2、周边的边界线是否封闭，边界的折角点的界桩是否齐全和牢同，位置是否准确；
3、地面以上和区域上空己空无一物(本公司要求保留的除外)；
4、场地标高要求与场外道路平齐；
5、场地平整度要求起伏不超过正负
6、地面以上的建筑物基础，构筑物已清除，过境的管线已妥善搬迁，区域内管线已在区域边界外截断；
7、边界是自然水面的，间接界桩与边界线的距离是否明确；
8、与周边任何个人或单位没有土地使用权益上的纠纷；
9、边界线内与场外主干道之间必须畅通，并能保证重型施工车辆的通行安全；
10、边界线内周边
若不能达到"三通一平"的要求，要及时召开双方的现场会议，暴露所有遗留问题，商讨"三通一平"的整改措施和整改期限，并逐项落实处置措施。
二、同时可视现场实际情况和对方的诚信态度，作出一些变通决定，决定一般分三种情况：(1)同意接管，遗留问题由接收方有偿处理，费用一次性包干或实报实销：(2)同意接管，限期整改；(3)不符合土地出让合同约定的接管条件，整改后另行约时接管。
三、签署接管文件。如对方提供格式文本的，应仔细审核，划除无关的内容，所有遗留问题及相应的处置意见应在附加条款中详列。特别需要强调的一点是对方必须承诺：除非已经明确告知并已详细记录在案，今后在工程实施过程中如发现地下还有尚在使用的过境管线，危险埋藏物，未拆除的障碍物等，其责任和损失赔偿均由土地开发单位承担。