析房地产市场调研中的“区域宏观环境调研”

从宏观上把握房地产市场展状况(一)

这个区域的市场发展到什么地步？以何种物业类型居多？市场的空白点在哪？哪些项目是主要竟争对手？项目地块具有哪些核心价值？

只有真正的全面了解项目所处的区域宏观环境市场发展状况，以及面临的机会点和威胁点，才能从宏观上把握项目发展趋势，为下一步的产品定位做准备。

房地产区域宏观环境市场调研，就是以区域房地产为特定的商品对象，对区域内相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司经营战略，拟订经营策略提供参考与建议。

宏观环境不仅涵盖了区域经济状况、居民消费状况，还涵盖了城市的人文地理、城市性格等，发展商要总体考虑一个城市的综合素质，这样才能使宏观环境的研究具备其特有的意义！

因此，在进行房地产开发时，对区域宏观环境调研的研究显得非常重要！

区域环境的调查与分析，主要包括：

①、        政策环境

金融政策、土地政策、住房政策、税收政策、房地产市场政策、产业政策、利率、货币政策等等，但这里不一定局限于区域政策，对全国性的重要政策同样要重点关注、重点研究。

②、        经济环境

区域内现行经济体制及产业结构的变化、财政收支与物价、家庭收入及支出情况、总体城市化进程及国民收入水平、通货膨胀情况等

③、        人文环境

区域内目标客户群的风俗习惯、城市人口及变迁、人口结构、居民就业（高就业率对房地产行业而言是一个积极的信号）等因素对房地产行业也会有较大的影响。

④、    市政规划研究

房地产的开发离不开城市总体发展规划及相关的市政规划；只有明确了区域内市政规划，才能明确项目是否可以开发、何时开发、开发何种类型等问题。

对区域宏观环境的研究，不能仅停留在过去或现在的宏观环境上，而更应该注重趋势未来的区域发展方向，更强调项目开发期间的宏观环境走势。

随着中国城市经济的不断发展，国民GDP的不断提高，房地产市场活跃，政府采取了一系列刺激和鼓励居民住房消费的政策和措施，发展商必须清楚地了解项目地块所在区域的市场状况并熟悉项目地块自身资源。

这个区域的市场发展到什么地步？以何种物业类型居多？市场的空白点在哪？哪些项目是主要竟争对手？项目地块具有哪些核心价值？