轻轨沿线是楼市爆发点

 
    “轻轨会提升沿线物业的价值”，这是发展商们普遍认可的观点，富通新家园房地产开发公司副总经理孙卫红表示，中国轨道交通促进物业升值的例子是非常普遍的，围绕轻轨车站，一平方公里升值会达到10－20％，甚至更多。瑞峰地产总经理陈强表示，轻轨将带动不少产业的发展，其中对商业的发展尤其重要，轻轨沿线站点的商业规模有望增大，回报率也会增加。

    在“二带、二区、三片、多点”中，就集中反映和突出了以上几个重点区域，规划中表述，“二带指轻轨沿线居住带和东莞水道沿岸居住带，前者是落实近期规划的“一带”概念，后者打造东莞水道两岸的居住生活用地；很明显，轻轨已经在此项规划中占了相当的篇幅，在2006年度和2007年度住房建设控制中，2006年度规划居住用地300公顷，重点推进轻轨沿线居住带、中央生活区、万江中心区和松山湖商务居住区的建设。

    而2007年度规划居住用地337公顷，重点仍然是发展轻轨沿线居住带、中央生活区、松山湖商务居住区，同时启动东莞水道沿岸居住带开发。从中，2006年和2007年都把轻轨沿线的开发作为头等大事，可见其受重视程度。

    按照轻轨的规划，站点密集的中心区以及南城一带，将有望成为物业升值潜力最大的地方，从目前的楼市价格看，中心区的楼价已经开始崭露头角，奠定了核心区域的地位，成为房价较高的区域，这点在轻轨建成运行后，将更为明显。 
 

    
松山湖片区成为重中之重
 
    在“二带、二区、三片、多点”的规划中，对中央生活区和松山湖商务居住区2006、2007年的住房建设控制作了说明。其中还包含交叉的部分，值得一提的是，无论在住房建设控制方面还是在居住用地布局的规划上，松山湖科技园区都成为最鲜亮的亮点，尤其在居住用地布局的规划上，该区域更以420公顷成为众片区居住用地规划之首。

　　而大力开发的轻轨沿线，依然把松山湖区域作为重点。松山湖将成为轻轨R1和R3线的交会处，更成为整个轻轨规划的核心地带。美联物业策划部经理杨柳认为，松山湖将更明晰地确定东莞城市增长点的地位，松山湖的地产业也因此成为发展商的发力点。从此看出，松山湖成为重中之重就不难理解了。

    现在对松山湖片区跃跃欲试的地产商不在少数，年初拍卖的松山湖地价之高现在还被业界津津乐道，虽然该地块由深圳长城地产获得，但是与之竞争激烈的保利地产在拍卖会后仍然有所不甘，看来其发展东莞市场只是迟早的事情，从这些一流地产公司纷纷相中松山湖就不难明白，其片区的未来发展前景相当明朗。

    就在9月底，万科松山湖1号项目别墅产品推出上市，吸引了几百名深圳购房者前来考察，由此可见松山湖板块的受关注程度。美联物业策划部经理杨柳认为，各类创新型高科技企业、五星级酒店、海归人才纷纷落户松山湖，加之这里自然环境优越，规划起点高，很有可能成长为东莞纯粹的高端住宅区。 

旧城改造项目感受政策利好
 
    在规划中，几次强调了旧城改造的规模和片区，这在一定程度上看出了，旧城改造也成为地产市场的开发的另一个重心，旧城改造的面积达到了1.9平方公里，改造的建筑面积更达到了300万平方米，可以看出，相比这几年，未来东莞市区改造城市面貌的力度是相当大。

    在“二带、二区、三片、多点”的模式概念中，“三片”提到的胜和—享美片、立新—火炼树片、水蛇涌片旧村改造的地区明确了旧城改造的范围，这些地段大多都是新城市中心区附近城中村，对城市中心的建设有着促进作用。

    东莞万科房地产有限公司总经理助理王永飚表示，旧城改造实际上是一个土地“存量优化”的过程，即遵照地块的实际情况，对相应的历史文脉予以尊重和保留，对有价值的旧元素进行辩证取舍，当然，在旧城改造中，政府给予的辅助和支持力度很重要。

    商业中心发展有限公司研发部经理雷非非表示，旧城改造对于城市中心的功能完善，对于东莞城市的成形和发展是有促进作用的。在此基础上，东莞城市中心区的概念将在未来几年内更加明确，东莞一直以来的分散发展的局面将有所调整，更突出了中心的概念。 

中心区商业地产将爆发
 
    值得一提的是，从规划的人口结构看，未来东莞的人口素质将逐渐转变得更好，规划中表明，主城区规划总人口规模为162万人，其中户籍人口48万人，常住外来人口114万人，据中信华南集团东莞分公司经营部副经理杨懿表示，从这组数字看，外来人口将是东莞城市中心区一个人口增长点！

    由于中心区的发展加快，第三产业的发展将成为中心区未来几年的重点，增加的人口也多数来自从事商贸方面的白领阶层，这一阶层的人口数量的增加对整个东莞居民人口素质的提升起到了作用，从地产市场的发展来看，这一阶层更成为未来中心区的主力购房人群。一个中心区的明确，商贸的发展势在必行。对东莞整体的商业地产格局带来了一定的冲击。或许，中心区的商业将是目前已经走入瓶颈的商业地产的一个爆发点！

    然而，对于中心区商业地产是否爆发，美联物业（东莞）策划部经理杨柳持保留意见。他认为东莞长期以来形成的两头大中间小的哑铃式人口结构，使得中产白领阶级短期成长为商业地产的支撑群体是很难的。随着外来人口的增加，东莞商业地产会有新的增长，但全面爆发的可能性不大。 

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