银行破解二套房贷 —— 房市寒流后的暖流
作者： 许广崇（高崇品牌机构[国际]CEO）-原创-转载请注明来源并署名原作者。
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关于二套房贷的一些信息>>>>>> 由于没有明确“第二套房”或“多套房”的认定标准，各商业银行在执行房贷政策时，有的以“人”为单位，有的则以“户”为单位，曾给房贷市场带来不少疑惑。 2007年12月，央行、银监会要求：各商业银行应以户为单位执行第二套房贷政策。 一是各家商业银行应以家庭为单位，认定住房贷款的次数。“家庭”成员范围，仅指借款人及其配偶和未成年子女。央行表示，从中国国情出发，以家庭为单位认定比较合理，也符合我国夫妻财产共有的法律规定，有利于强化宏观调控。 二是对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，这类借款人必须在还清前期贷款的前提下，才可比照首套自住房贷款政策执行。央行表示，这既可满足居民改善住房条件的合理需求，又保持了政策的连续性。 三是已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。住房公积金委托贷款也被纳入《通知》有关规定的约束范围。央行表示，居民无论是借用公积金贷款还是商业性贷款，都是占用广义的公共资源，都属于“负债”，一旦房地产市场出现大的波动，都将面临相同的风险。因此，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。此项规定则可抑制不合理的需求(包括以贷炒房)。 强调：各商业银行制定的细则，既要符合文件精神，又要具有操作性，尤其要制定借款人信息资料的收集和信贷审查工作的规定，对借款人提供的个人住房信息、收入信息、家庭信息的真实性要有严格的审查甄别措施。 央行、银监会对商业银行的执行情况进行现场检查，严厉查处假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法。 银行变通举措破解二套房贷>>>>>> 二套房贷政策的出台使得市场顿时陷入冷冻期，房市遭遇寒流。 无论首套住房贷款是否结清，只要在个人征信系统中能查到办理房贷的“痕迹”，人均住房面积又不低于本地平均水平，市民在向银行申请房贷时都会按照第二套住房基准利率上浮10％来计息。 央行出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》中规定，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行。 对于补充通知，各银行在观望一段时间后，纷纷出台相关政策。二次房贷正式进入解冻期。 ——招商银行：若已经将手头房产出售，再购房将按照首套住房贷款政策执行。 按照这份“第二套房”政策适用第一套房贷政策的相关细则规定，第二套房适用第一套房的条件只有一条：即“家庭成员（夫妻及未成年子女）所享有的房屋已经全部出售，即目前家庭成员没有房屋。” 在具体操作方面，通知要求：贷款人和银行签署“借款人及家庭成员名单、住房坐落情况表”并需经交易中心确认出售。也就是说，贷款人必须向贷款银行提供由房产交易中心向贷款人出具的相关证明，以明确贷款人此前的房屋已经出售，这种情况下，贷款银行将给予贷款人第一套房的利率以及贷款标准。 ——建行确定"二套房贷"标准:人均26.65平米 建行： ——深发展确定"二套房贷"标准:人均26.65平米为界 深发展：《北京统计年鉴》中公布的“人均住房面积”是目前最权威的认定标准。为方便借款人买房，深发展同时将《北京统计年鉴》中“使用面积20平方米”与“建筑面积 ——深圳某国有银行和一家股份制银行：已结清贷款并已出售住房的借款人，如能够提供新买家的房产证(复印件)、已售出房屋的契税票(复印件)、已售出房屋的结清贷款证明(复印件)以及原借款合同(复印件)等相关材料证明，则不计算在第二套住房客户内，仍可视为首套住房客户。 这些举动，意味着一直因政策模糊而冰冻的二套房贷政策彻解冻。意味着已拥有首套房产的借款人在这3家银行再度申请房贷时，必须在结清贷款，且家庭成员（包括配偶和未成年子女）的人均住房面积低于 随着二套房贷一些应对举措的推出，房市将可能出现暖流。 [品牌专家-许广崇 小简]>>>>>> 许广崇，署号许高崇。中国年度100位优秀品牌专家，第三届中国管理大奖管理专家奖，品牌中国年度人物及系列活动评委，中国民族建筑研究会房地产应用研究专业委员会专家顾问，高崇品牌机构[国际]CEO。著作《品牌道和术》、《区域市场道和术》、《私营企业道和术》、《新基业长青》（合著）、《广告？品牌？》（编著中）。
文章散见《中国医药报》《医药导报》《医药经济报》《粤港信息日报》《市场周刊》《销售与市场》等。多家报刊和网站特约撰稿人、专栏作家。 上海盟友商务咨询有限公司CEO 南宁高崇策划咨询有限公司CEO 世界咨询师网CEO 企业策划网 CEO 美国认证协会认证讲师 人事部商务策划师培训认证特邀讲师 新华培训网培训顾问讲师 广东培训网高级培训顾问讲师 广西干部培训中心企业专家委员会成员 价值中国网专栏专家 地址：中国-广西-南宁市大学东路160号 瑞士花园 银湖10栋B座802室 邮编：530003 电话：0771-3025139 13768275376 e-mail:[email protected] ＱＱ：330236576 |
