《2004年新闻笔记之第十篇》
沈阳商业地产炒热的内在逻辑
《经济观察报》作者：记者 刘长杰 2004-9-9
正大（中国）巨资入沈
８月１３日，正大（中国）企业集团公司在沈阳土地交易市场竞标的“沈阳北陵
大街东地块”项目成功摘牌。据悉，这是正大在东南亚金融危机后，首次涉足中国东
北大型商业地产项目。有知情人透露，正大为竞标成功该地块，共耗资１．５亿元。
从今年９月下旬开始，正大将协同沈阳当地的合作方——辽宁华龙实业发展有限
公司，投资７．２亿元，建设面积超过１８万平方米的集大型商业中心、星级酒店、
休闲娱乐为一体的综合广场。这一综合性商业广场，将包括易初莲花超市、高档酒店
、高级商务公寓等。由于涉及商业秘密，负责该项目前期运作的正大（中国）企业集
团公司投资总监吴培鑫先生并没有正面回答记者对这一项目具体细节的提问，但我们
还是可以从正大置地（注册地为上海）的主要业务介绍中，来印证这一投资趋向。
正大置地商业房地产开发的主要业务包括：在成片土地开发中，选择最好的地段，
投资建造经营以易初莲花和正大百货为主力业态的商业中心／购物中心；配合易初莲
花在全国长期发展，即配合其卖场的投资建造。
正大此次在沈阳竞得的地块，北距辽宁省政府不足１０００米，与世界文化遗产
清昭陵相邻，周围遍布高档社区，商业环境极其优越。尽管负责此次招商项目的沈阳
市皇姑区政府官员卢明拒绝透露正大投资的任何信息，但他也不否认“正大将会把国
际一流的商业和消费业态带进沈阳”这一点。
沈阳当地地产界人士推断，正大所谓的新业态，很可能与包含“每天嘉年华”、
“八屏幕电影院”等先进休闲方式的上海正大广场相类似。
商业地产热流滚滚
正大的出现，并没有引起沈阳当地人过多的关注。也许是因为从去年就开始的商
业地产热，已经让沈阳人习以为常了。
８月２５日，在该市青年大街昌鑫置地广场２．９４万平方米的工地上，记者看
到的是一派热火朝天的景象。昌鑫置地广场是“沈阳金廊”的重点项目，由富豪陈招
贵领衔的上海昌鑫集团投资１０亿元兴建，规划建筑面积２０万平方米，共由１栋３
１层写字楼、１个五星级标准酒店、２栋２３／３１层板式公寓、２栋高层点式公寓、
１栋３１层酒店式公寓组成。工程自６月开工以来，地下部分已经完工，地上部分进
展顺利。
自从２００３年“沈阳金廊”各个项目招商以来，外地的地产大鳄迅速现身沈阳。
天津家世界连锁商业集团，在“金廊”的规划占地面积有３万余平方米，第一期
将建成一座２８层、高８０米的高级现代商务办公楼。竣工后，将是金廊北部区域节
点上的标志性建筑。
有着温州商人背景的新疆新拓公司在“金廊”开发的圣世豪林广场，占地３万余
平方米，预计滚动投资达５亿元。该公司副总经理刘普透露，这个项目至少要建成一
座超过４０层、高 １００米以上的沈阳标志性建筑。
来自温州的中雁房产则获得了“金廊”的地标地块，该项目总占地面积１１．４
万平方米，规划建筑面积近５０万平方米，总投资２０亿元。建成后，将形成酒店、
公寓、商业中心、办公楼为一体的大型商务中心。
据悉，截至目前，沈阳市共引进类似的商业项目超过１００个，引资额６０多亿
元，初步形成了商业地产投资热。 其中，中国女人街、五洲商业广场、东北世贸中
心、东北金融广场、光彩大东方商业物流园等项目规模均在１３万平方米以上，投资
额均逾１５亿元。
目前，进入沈阳的商业地产巨头在资金的投入方面都堪称大手笔每个项目的最
低投入也是５亿元以上。据业内人士估计，这样的数字在沈阳的商业地产开发史上绝
无仅有。
“沈阳商业地产投资潜力巨大”，这是沈阳市政府核心管理层的普遍认识。早些
时候，沈阳市商业局副局长李四文曾在“中国商业地产发展趋势高峰论坛”上表示：
沈阳的人均商业面积与国内外的先进城市相比还有较大的差距。随着业态提升、市场
扩张、绿色发展三大战略和打造东北购物天堂的目标接近，沈阳的商业地产仍然具有
较大的投资增长空间。
据悉，该市２００３年市场供应商业用地面积约５０万平方米，是２００２年的
６．５８倍。今年上半年，该市就已出让商业用地６５万平方米，超过了去年全年的
供应总量。
沈阳市政府在商业地产的项目实施过程中，也给予了投资方大力的支持。“沈阳
金廊”由于是市政府的形象工程，因而投资金廊的项目会得到政府的格外照顾。尽管
接受记者采访的三家投资商都表示政府在地价等方面并无任何优待，但他们都不否认
在地产项目繁杂的手续办理过程中政府对他们的关照。
热投的内在逻辑
为什么在沈阳大型商业地产项目中没有当地开发商的影子，甚至也没有诸如中国
房产、银基发展、华新国际等进入沈阳多年的地产商的身影呢？业内人士认为，一个
主要原因是沈阳当地的开发商普遍认为地价较高。以中雁获得的“金廊地标”的价格
看，达到７０００元／平方米，中雁为竞标成功１１．４万平方米的地块付出了近８
亿元的土地出让金，而昌鑫集团也为此付出了２亿多。这样的土地价格，给当地开发
商的感觉是太贵了。然而来自外地的开发商则认为，与北京、上海和江浙一带的大城
市相比，沈阳的土地价格太便宜了。中雁房产总经理任重就认为，才过了一年，金廊
沿线土地已经涨至每平方米９０００－１００００元了。
另外就是对沈阳的预期有所差别，让当地开发商望而却步。外地开发商普遍认为
沈阳作为东北的经济和文化中心，其由历史决定的大的交易环境和物流中心的地位，
使沈阳拥有产地一样的价格优势和连接南北的核心动能。随着国家振兴东北战略的全
面展开，东北的工商业环境大为改观，旧的商业形态和竞争格局已经完全改变，因而
沈阳的未来前景无限。昌鑫置地和中雁房产的项目地靠五里河体育场和三好街，两个
项目的管理者把自己的优势看得更为具体，他们毫不怀疑作为２００８年北京奥运会
分会场的沈阳五里河体育场以及素有“东北硅谷”之称的沈阳三好街会给他们的商业
地产带来潜在的机会。而沈阳当地的开发商则没有这样的乐观态度，他们普遍认为商
业地产有很大的风险。
事实也的确如此。从去年开始一直持续到现在仍然没能妥善解决的“万达商业地
产风波”就是个典型的例子。也有人把正大拿来说明这样的担忧：正大集团足够专业，
资金实力也雄厚，但是，因为定位、规划、选址等方面原因，现在已经营业的正大广
场的盈利状况相当堪忧。
中国城市商业网点建设管理联合会秘书长王永平早些时候曾明确表示：“进入商
业地产，企业是有风险的。商业和房地产业完全是两个行业，都需要专业知识。很多
房地产企业对商业的业态把握不住，不懂商业，贸然进入商业地产，极可能投资失败。”
风险的端倪已经在市场中显露。中国城市商业网点建设管理联合会曾发布全国十
多个大中城市调查预警：两三年后，商业地产可能成为继住宅地产之后的又一个投诉
热点。
然而我们也不能忽视企业投资商业地产背后的利益诉求。一般来说，投资住宅开
发，投资少，开发速度、收益都比较快；而商用房地产虽然开发投资大，收益慢，但
是回报也高。因此，沈阳本地的房地产企业由于受到规模的限制，大多以开发住宅为
主；而外来的拥有雄厚实力的企业在进入沈阳地产市场时，一定会投资商业地产。
显然，问题还不仅仅是商业和地产如何同时管理好的问题。在火爆的市场背后，
是非理性的供给与非理性的投资需求。
建设银行辽宁分行的一位资深研究人员对记者说：“土地的有限性和不可再生性，
是有实力的企业进入商业地产领域的重要原因。因为随着沈阳向区域性中心城市迈进
步伐的加快，现有的土地一定会接着升值。如果将获得的土地完全用于开发住宅，土
地升值的收益就由业主获得。而要想获得土地升值的收益，就只有做商业地产。”
***注：在做记者的几年中，写过多次地产的报道，其中关于沈阳的，还有沈阳摩天大楼投资热潮、沈阳地产僵局等。