这两天糊里糊涂去了一次北京，参加央视二套的《对话》节目。不过这个不值一提，参加这个节目我是后悔莫及，和我一同参加的上海的牛刀、顾海波、陈真诚也是同样的感受。不过第二天参加了和讯网的一个访谈节目：
主持人：网友朋友大家好，下午我们的访谈开始了。上午我们针对四家开发商，北京区域的，燕郊生活圈的，还有环渤海区域的开发商都进行了访谈，对项目的成交情况和销售价格和优惠幅度都有一个大概的了解。下午我们非常荣幸的请到了保利地产(600048行情,股吧)北京房地产开发有限公司的营销总监陈艳萍女士，还有上海阅瀚律师事务所黄祖斌律师，他对上海的房地产也算是专家，所以我们今天是专家与开发商的对话。（15: 11）
陈艳萍：目前市场存在一定的客户观望状态
主持人：5月楼市是否进入了生死考验期。今天下午从两个方面来论证。上午因为是开发商的访谈，所以从成交量来看，所有的开发商都是众口一词，成交量没有减，销售一直保持旺势。陈女士您能先给我们大概分析一下，保利地产您旗下管的项目，销售量上08年上半年有什么样的变化？您给我们大家介绍一下。（15: 11）
陈艳萍：大家好，我给大家简要介绍一下保利地产北京区域的情况，今年保利地产在北京区域同时有六个盘在做，在这个过程之中，是我们所非常关注的。我们很多项目在今年的上半年必须推出。我们今年上半年目前在售的项目，有三个项目的情况特别明显。（15: 13）
陈艳萍：第一个就是我们保利西山宁羽项目，这个项目位于海淀区西山脚下，在西山的环绕中，这个项目目前还没有开盘。但是这个项目，我们供应量有15万平米的上市量，整个项目150万平米，我们上市15%。这个15%受到广泛的关注。我们做客户统计的时候会发现，这个项目北部区域少有的平均一天里面有几个百个来电来访客户的。从3月份到现在有4000多组的来访客户。这个数字对于我们来说并不是很乐观，我们所说的很乐观这个4000多客户不是我们所有的房子能够一抢而空。我们今年上半年卖的保利香槟花园一直在销售着，这个项目位于北四环亚运村，属于亚奥核心区，是一个板楼。保利香槟花园去年9月份推向市场的，按照传统来说，去年9月份的项目有可能在年底之前卖的差不多了。这个项目不能说很例外，但是我们目前还有一些尾盘正在清货。我们发现一个情况，不管其他开发商怎么说？我们觉得目前市场是有一定的客户观望状态，但是更多的客户有观望需求确实存在。（15: 14）
陈艳萍：从西山宁羽看到我们有4000多组来访客户，在2个多月时间里面，4000多组客户，除了来做市场调研的，比如我们去掉一部分之外，还是有很多人想买房。从我们香槟来看，我们平均一天一到两套的销售量，我们做过统计是目前北京市场上卖的最好的项目之一。除了新开盘一下子推出几百套或者三十五十那种，作为同样产品我们卖的相当不错了。但是我们此前所期望的那种市场有很大转变的时候，并不是这个时候。我认为开发商这个时候应该也像我们一样走向一个理性，自己苦练内功，做好自己性价比的时候到了。（15: 14）
黄祖斌：房地产寒流还没到来 房企普遍资产负债率75%
主持人：谢谢陈总，刚才陈总给我们大家介绍的情况是北京市场的。一个项目位于北四环亚运村区域，应该说从某种程度上也借到了奥运会的优势。所以可能会销售的比较好。我们再了解一下上海的情况。因为黄先生刚看了您的博客，上海炒房人正在抛盘进行时，您把这个情况给我们大家介绍一下。（15: 14）
黄祖斌：根据上海房地产官方网站。因为上海有多少人上网抛售必须登记，记得在春节前一共有86400套左右在抛售，而目前是103000套，两三个月时间增加约17000套。一手房成交信息半透明。比如目前地球人都知道的高撤销率，实际上退盘定金会损失，这显然是不正常的。（15: 14）
黄祖斌：刚才你讲到房子现在的形势，我认为说寒流，准确来说还没有到来。如果说我们把房子调整事情比喻成一场辽沈战役的话，我想现在的形势刚像林彪的军队在从长春向锦州进军的路上，还没有真正打响战斗。去年像很多公司像SOHU中国在香港上市，不光是跌很多， 而且严重跌破上市价。于是今年恒大地产在香港上市的图谋就没有得逞。地产公司融资业面临比较大的压力。国内的房产公司普遍资产负债率75%左右，有的甚至赶过100%。今年第一季度末中国金融机构银行的贷款余额比存款余额，比例是68.89%。根据中国商业银行法的规定比例最高不超过75%，现在存款准备金率16.5%，银行没有太多钱可以贷出去。（15: 21）
黄祖斌：国务院今年1月有非常明确的规定，闲置的土地一年之内不开发收20%的闲置费用，如果两年不开发无偿的收回。这个规定一直有，只是一直没有严格的执行过。今年国务院的规定只有20%的情况得到执行，对开发商也是非常大的压力。去年很多公司大多数以底价成交，并且现在融资困难、贷款难度也比较大。现在国务院规定压迫房产投资必须把已经拿到的土地抓紧时间开发，所以我认为这个形式，成交量在全国来说有比较明显的下滑，比去年高峰的时候，房产销售也有一定的困难。（15: 21）
陈艳萍：去年下半年房价呈现快速上涨 销量萎缩
主持人：陈总认同这种观点吗？基本开发商资金链都面临比较紧张的状态，去年9月份开始，房贷紧缩，实际上开发商的资金链确实在收缩，保利有没有遇到这种情况？（15: 21）
陈艳萍：据我所了解的来看，目前的情况，保利地产的资金完全没有问题。在博鳌论坛上自从出来一些声音说，对于开发商的一些资金链进行置疑之后，我看了一下我们公司内部的数据，我们公司内部的一个数据，因为房地产还是有一定的特殊性的，本身一般都是滚动开发，因为本身是资金密集型的，如果让它百分之百的自有资金开发再来回收，那是不可能的。所以我觉得房地产公司肯定存在着，借用银行的钱，或者借用股民的钱，或者借用销售存款促进整个过程。从保利地产来看，资金是非足够就看开发态势。我们目前没有一分钱的销售额，因为这个项目没有开始卖，已经投入20多个亿，但是我们一点都不着急，我们现在已经是现房了，我们别墅全部峰顶，公寓也全部峰顶。但是因为我们有其他的因素没有开盘，5到6月份的时候我们会进行开盘。20多个亿投进去完全可以承受，我觉得能够做现房开发的地产商，资金一定是比较雄厚的。（15: 21）
主持人：目前在市场在售的除了您刚才提到的西山宁羽和花园之外，快速回笼资金在保利其他项目上有没有发生？（15: 21）
陈艳萍：量和价格的关系，关键在于开始的时候项目的定价，当你的定价远远超过你应该有的，比如你的利润额，比如房地产公司8到10合理利润的时候，我要20、30甚至50，价格标的很高的时候，性价比远远达不到客户预期，客户不来买你的，你就存在降价的空间。我们保利的房子走性价比的路线，我们不会片面追求利润。我们一定会给客户一个适当的空间，让客户觉得买了我们的房子之后有一个比较高的，从客户角度来看，他会说我买这个房子不会亏，而且有一个升值的潜力。所以我目前为止，我们还有一些其他的项目，比如说像我们保利农尚（音），一期的时候开盘7000多，到后来卖到13000、14000，现在二手房已经卖到16000、17000，另外开发保利蔷薇在东二环，有商业将要销售。蔷薇住宅部分以前是12000的精装修，现在项目入住了，我们的二手房卖到16000、17000一定有的，本身我们的卖价不会太高，我们不存在通过打折达到客户预期的情况。（15: 22）
主持人：刚才您提到一个项目，实际上它的销售价格取决于它面市时候的定价。我们在第一季度市场调研中发现，北京地区75%的纯新盘开盘定价都比周边价格要低。（15: 22）
陈艳萍：由于市场形式迫使开发商不得不面对现实。从去年的下半年开始，年终以及下半年，北京的房价有一个快速上涨的过程，在这个过程之中，有很多项目已经把价格的空间涨足了，但是当涨足的时候市场出现转变，出现了滞销，号称第一季度房价还在涨17.6%，但是同比销售量下降46%。我觉得这个数字明显可以看得出，价格可以随便涨，但是客户的眼睛是雪亮的，一定是性价比高的房子得到认可。（15: 22）
陈艳萍：因为上半年做的项目，积累客户比较多，真正在做的，我们还有一个保利白百合花园，在西三环，这样的项目我们也没有打算卖很贵，从一个城市发展来说，土地永远是稀缺资源，地段永远是这样的地段，像西三环这样的地段，目前我们定的价格是16500和17500。我相信群众的眼睛是雪亮的，因为这种价格标准在保利来说一直是高性价比给客户的路线。（15: 33）
黄祖斌：从去年下半年开始上海可售房数量急剧下降
主持人：黄律师您对上海一手房的情况是否了解，或者您周边的朋友有没有给您反映一些什么情况？可以作为个案分析的数据，给我们讲一讲？（15: 33）
黄祖斌：我自己没有房子，全国每年对房子的投资量，一般都是每年涨30%，因为房子生产周期差不多两年左右。上海每一个地方的供应量都应该比上一年有一个明显的增长，据我所知在04年、05年，上海差不多一年的供应量，就是新盘上市量差不多2500平方米左右，超过整个欧洲一年的新房供应量。但是现在我发现从去年差不多下半年开始，上海可售房数量急剧下降。上海现在差不多可供销售的新房一共有4万多套。前几年的投资额不断增加，现在的供应量似乎不可思议的有一个下降。而成交量，上海有时候一天成交1000套左右，有时候600套左右。我记得在04年的时候，04年一般稳定在800套，如果降到600套是非常少的数字，有的时候一个新盘上市的话，差不多有的时候一天成交1500套左右。从表面上看上海的房子是供不应求，4万套，如果按照60套成交的话，差不多2个月卖光了，实际上每天都在成交500、600套。（15: 33）
主持人：您刚才说上海商品房的供需都在下降是吧？（15: 33）
黄祖斌：我对上海有多少楼盘的情况不是很了解，从以前的投资量，现在新盘上市我认为是受到控制的，也许开发商有意这样做。（15: 33）
黄祖斌：对于成交量，今天北京房展会，我觉得这个气氛明显比上海房展会热闹得多。（15: 33）
主持人：实际上抛盘的，挂牌的是二手房的，您刚才说数据在急剧的增长。（15: 33）
黄祖斌：是明显的增长。（15: 33）
主持人：您认为明显的增长，一手房的供应量和需求量在上海来看都在下降，二手房实际上在上升，您能不能帮我们判断一下，上海也在做调整，关于楼市是否调整到位？是否调整，60%多、70%多都在说楼市确实在调整，而且彻底看空楼市。你如何判断一个楼市在调整、调整的标准是什么？（15: 33）
黄祖斌：要从房子的生产周期来考虑，房子的生产周期比较长，所以一旦形成上涨的趋势，会延续非常长的时间，涨也会涨非常大的幅度。不光中国国内，绝大多数城市从98年房改之后房子一直在稳步的上涨。开始调整之后，也不会是一年两年跌到位。（15: 34）
黄祖斌：打一个比喻一个乒乓球掉到地上的速度和弹起来的速度是有一个比例的。篮球弹起来的速度是不相匹配的，分界线周期一旦形成上涨会涨很多年，会涨很多倍，不管日本、香港、澳大利亚、美国、英国都验证了这样一个情况。同样下跌也绝对不会说调整一个季度就跌到底。绝对不可能。（15: 34）
黄祖斌：日本我们知道是一个人口密度非常高的地方，并且日本三分之二是山地，不适合人们居住。即使是这样的地方，房价从90年跌幅70%。香港从97年金融风暴开始跌到03年非典疫情的时候跌65%。我认为我们国内房子已经涨了很多倍，并且已经远远脱离正常居民收入的情况。因为我们很多反对用房价收入比评价中国房价使用水平。我们必须用自己收入买房，中国确实有很多富有的人，但是这样富有人毕竟是少数，我们房价最终还是定在普通人收入水平之上。（15: 34）
黄祖斌：美国3月底每套房20万零7亿美元。美国人口调查局06年8月份发布的数据，美国家庭年收入的中位数是四万六千美元左右，美国人平均一个家庭4.3年的收入可以买一套房子。北京是06年人均可支配收入19978块钱，一个三口之家差不多是6万块钱的年收入。去年7月25日新华社报道北京五环内房价超过1万元，100平米的房子相当于16.6倍的家庭年收入，这个肯定不合理。所以我认为一定会调整，我认为从去年下半年已经开始了，时间应该持续在5到10年，下跌幅度50%，在全国各地会略有不同。（15: 34）
黄祖斌：未来5到10年房价下跌一半
主持人：您刚才说我再总结一下，您认为上海楼市还是全国楼市从去年下半年开始已经进行调整了。（15: 34）
黄祖斌：全国楼市去年下半年已经开始。（15: 34）
主持人：调整的周期您预计是5到10年。调整的幅度呢？（15: 34）
黄祖斌：50%。（15: 34）
主持人：您对调整到位的判断标准是什么？是量还是价，还是量价配合？（15: 35）
黄祖斌：在任何一个市场，不管商品房、股市、黄金、石油都是这样，成交量会和价格同时上涨，基本是这样一个趋势。房子，比如2000年或者04年成交量一定是价格涨的多成交量也会涨的多。我想房价跌50%是调整到位一个最关键的数据。比如到底是房产公司倒闭多少？中介会消失多少？银行贷款余额下跌多少？这都是辅助的数据。（15: 35）
主持人：陈总您帮我们判断一下北京的市场，因为我相信您旗下这么多楼盘，您肯定对北京其他楼盘有过深度的调研，你判断北京的市场是否开始调整了？（15: 35）
陈艳萍：我觉得黄律师的话代表相当一部分网民的观点，从某种程度上来说也表达了我作为普通人良好的愿望，但是我对房价不是简单的来看。作为开发商定义一个价格的标准有两个指标，第一是成本，第二是我们市场形式。当全市场房价卖到3万的时候，我卖1万，我是很奇怪的事情。但是同时我的成本在那边，比如我们的保利百合花园，是召拍化的形式。我们的地价已经是8000多了，我们的成本是13000，我13000的房子卖14500到16500是非常正常的事情，你说让我们房子跌50%，我们怎么生存？另外跟房子是用来干什么有关。（15: 35）
陈艳萍：我本身对美国房价有些了解。美国人的习惯和中国人并不是特别一样，美国房价最高的地方硅谷，华人多、印度人多。那些地方本身购买习惯不一样，很多美国人宁可租房子也可以，而且另外美国人土地是世界最大的。他人口只有3亿人。我们人口是多少？我们土地是世界第三大，我们的人口目前号称13到14亿，世界第一人口量。我认为美国和中国的情况不是特别好比的。美国已经是世界第一发达国家，我们还是发展中国家。我们经常拿美国、欧洲对房价进行一个对比，我觉得我们应该考虑更多的是国情，首先我们有这么多的人口，9亿多人民有很多在进城，在城镇化过程中这些人是需要房子的，他们一开始可能是比较低档的房子，到后来有一些精英分子，他本身具有购买需求，而且文革之后，70后、80后这一代人成长起来，他们有购买需求。（15: 35）
陈艳萍：以前有可能一个人买了几十套房子都有可能，但是现在客户更多还是自住型为主。当一个市场部再往上涨的时候，更多人考虑有两种。一种是新房或者小家庭分出来的房子，另外一种是改善性住房。原来有很多人一家人住60、70米的老楼，现在有一些积蓄需要改善住房。因为中国的人口众多，在这种刚性需求存在的时候，必然存在必须买房子，不可能人人都在等。不是说你不买，有人买的问题，而是当整个社会人口基数增多的时候，房价只要定的相对合理的时候，还是会有很多人进行购买。而且我们开发商并不是像很多人，因为我觉得整个社会有一个仇富心理，也不是说仇富心理，开发商有时候也挺冤枉的，现在土地成本真的很高，政府的土地供应量在那面，同时采用召拍化的方式，拿地的比例不是太高。今年开发商买地的积极性不是太大，确实整个市场让开发商也有观望，整个房价在不稳定的情况下，开发商也会考虑我们的成本，大家都希望房价降一半的时候，我成本已经13000，你让我卖6000，那不可能，我作为企业起码先要保本。另外开发商还有一些很郁闷的地方，比如像钢材、原材料全部在涨价，钢材原来是4000多块钱一吨，现在涨6000多块钱一吨，这是非常实在的数字，我们成本在增加，大家对房价有这样企盼的时候，我们作为开发商就是验证每个人的内功，首先你自己的品质是不是够好？在股市大跌的时候一样有人赚钱，在股市大涨的时候同样有人在亏钱，同理，不管房价怎么样？好房子一定不愁卖。（15: 35）
陈艳萍：北京楼市房地产长期一定看好
主持人：实际购房者到开发商都进入了观望期。（15: 35）
陈艳萍：我觉得第一房地产长期一定看好，因为没有理由中国的房价，单价一定要比哪里的便宜。因为中国的人口众多，而且中国城市化进城那么快，同时人口集中度非常高。大家都在说的更多是一线、二线城市，很多三线城市的人，乃至农村，他往城市相对集中。像北京原先只有二环、三环、四环，现在六环外面的房子多卖那么贵，在这种情况下需求永远存在。同时这种房地产市场局部调整我认为是存在的，那是因为有一些房子本身它对价格和价值的评估从一些开发商来说并不是那么理智。但是从局部调整、局部时间和局部地区的调整之外，我们是非常明确的一个观点，长期一定看好。（15: 35）
主持人：现在能不能请两位帮我分别论述一下影响需求的原因？因为从实际市场调研的结果，包括网上的反映、包括成交量的情况来看，成交量确实在萎缩，购房者确实在观望。（15: 35）
黄祖斌：决定短期成交量的价格就是一个心里因素，当时上海推单价17万以上的房子我送你上海篮印户口，这样比较有吸引力。即使是这样，当时上海房地产价格还是跌，当时17万一套就可以送上海市户口，还是没有人买，当时的17万现在已经涨到100万以上，为什么当时的价格很低反而没人买，而现在价格高，买的人很高？这就是心理预期。中国的人口密度的确比美国高，而且美国大面积是平原，中国大多是山地、沙漠这种不适合居住的地方，这种国情之下，中国有中国的办法，我们中国人印象中美国纽约都是高楼，实际上纽约超过18层高楼只有1000座，上海超过18层的高楼有4000座，比美国整个东海岸的高楼都要多。日本的人口密度肯定比中国要高，为什么日本的房价跌了70%呢？（15: 53）
陈艳萍：对于最高位的认知，比如中国市场现在是否到了最高位。（15: 53）
黄祖斌：日本当时房价涨的确实很离谱，包括利率也有关系，利率，我记得在04年利率最低的时候，5年以上的贷款5%多，房贷打八五折很低。我们国内金融紧缩对买房人也是一个预期，实际上百分之百说我现在不买房子死掉，所谓绝对、完全的刚性需求是没有的。包括现在利率涨了之后，实际上我这里提醒一下大家，我原来在银行工作过，我曾经让原来银行同事查了一下，78年、79年时候开始到04年加息之前，中国一年期的银行存款利率，平均6.58%的样子。我们按照3%的利差，贷款利率应该是9%以上，5年期更高。如果利率恢复正常水平，我们以前买过房的和现在打算买房你们怎么办？最关键还是收入水平。因为07年1月份，我们中国全国储蓄存款才16万亿人民币，折合到每个人12500块，中国人并不富。并且人民银行曾经公布过一个数据，贷款买房人差不多平均35%的收入要还贷。现在买房还贷的比例要更高，因为房价涨了，利率也涨了。（15: 53）
黄祖斌：我认为短期就是一个心理因素、一个心理预期，对未来的预期。比如明年涨10%，我现在买可以省10%。从长期来看就是一个收入水平。我们没有任何一个人否认房子从长期来看是增长的趋势，长期是多长？香港97年泡沫破灭，现在还没有回归到当时的最高位。日本房价泡沫破灭18年了，离当年最高位远得很。人一生有多少个18年？我想长期来看长势毫无疑问的，也许现在还不是一个高点，也许以后还有可能创新高，不能完全排除这种可能。（15: 53）
主持人：现在是观望期，还有待于未来收入的提升。陈总您怎么看？刚才我说1000个销售的需求，我们来如何？（15: 53）
陈艳萍：比如我们两个月里面有4000多个客户，我们会在4000多个中去筛选，因为这4000多客户都是初次来访的，我们目前的统计数据没有出来，是在真正出台之前出来。目前按照我们的常规，有可能我4000多组客户中，我只按照600组到800组比较有效的客户来走的，别人问我客户储备多少？我会往600到800说，我是有4000多个来电来访，刚才1000多个数字是我们所说4000的概念。（15: 54）
主持人：她想说明一个问题，本来有1000个人有意向买你的房，但是政策一出来，这些人又不能全部买了。（15: 54）
陈艳萍：当时我判断一定会受到一些影响的，因为毕竟有很多人，如果说首付，他就差一成、两成首付的，而且更多是对市场预期的打压。在这种情况下我们的香槟花园在去年的时候也是非常好的在我们的价格预期范围内。我们对香槟花园真正的销售价其实是挺好的，但是我也不排除说有一些客户原来确实很想买我们的房子，但是后来看二套房政策出来以后，他们说我们再看一看情况吧。所以有时候是这样的。（15: 54）
陈艳萍：其实像我们这样的开发商，基本上客户只要退房我们50000万块钱定金都要退，这个时候我们不是我们拿客户这么一点钱，你要退就退吧。当出现一些情况，就算市场及其好的时候，我们一般认为10%的波动是正常的。（15: 54）
主持人：我们从成交量影响到销售价格，我们再来看一看是不是会发生这种情况，刚才陈总也提到对楼市调整到位的判断标准，从成本来说，以百合花园为例，13000的成本售到14500，您也说利润非常少，如果有一些因素在左右的话，比如现价房大量上市影响到你这部分客户群可能会转向买那部分房子，这个会不会影响到房子售价下调？（15: 54）
主持人：保利地产开发了第一个双限房。这个项目限价5900，我们每次参加政府会议的时候，政府都会讲这是政策性、保障性，商品房。如果我们按照20%的人买得起房子的角度来说，另外80%的人不一定进城，同时政府不断提供政府性用户，像北京提供保障性住房上市量，我们开发保利的项目也在其中。我们做这个判断的时候，我们非常清楚的知道政策性用房拉走的是一些本身，如果让他买商品住房，他最多买到8000多一平米的，他没办法买到16000，2万到3万的房子。所以政府每年出台每年不断增加保障性住房的上市量，这个是比较好的道路。 我记得很久之前，我曾经问过我们一位领导，为什么我们不开发经济适用房？当时我们领导说了一句，各种各样的房子都会有人买的。商品房和保障性住房客户目标并不是一致的，大家肯定会有交叉。（15: 54）
黄祖斌：未来房产公司可能哪怕亏损也要卖
主持人：黄先生，上海配套商品房上市的非常多。从您观察家的角度去看，是否影响到商品房的市场。从北京去年供应量来看，保障性住房达到800万平，去年整个北京市销售量750万平，实际上保障性住房达到了去年销售量的一半，这样的话在上海今年配套商业房也在大量的往市场上供应，您预计会不会影响到商品房，会不会撼动商品房这部分坚挺的房价？（15: 54）
黄祖斌：生活在北京还是很幸福的，北京政策性住房这么多，上海廉租房组有400多套。经济适用房从04年6月份到上海从来没有听说过哪里有经济适用房。上海政策性也有一些，比如市区的一些人因为修地铁也好，或者修其他的也好，把他们动迁走，才给他们一些政策性住房。一般买不到这样的房子。 陈总有一个观点我觉得挺有道理，我想指出另外一个问题，中国没有哪部法律规定任何一家企业一定要盈利，成本涨价格一定要涨。最近几年油价涨得厉害，航空公司的机票涨价了吗？不还是打折拉客户？航空公司不是经常有巨亏吗？钢材一直在涨，汽车公司的成本不断上升，汽车不是照样不断降价？房产商几乎不太可能低于成本出售，当然到一定程度还是有可能的？（15: 54）
主持人：我也想问是否是成本决定价格。（15: 54）
陈艳萍：我觉得绝无可能出现低于成本出售的。只不过原来他的利润率是百分之百的，它改为50%、30%、10%，但是绝不可能我卖一套亏一套，毕竟我是企业，不是公益机关，所以不可能的。（15: 54）
黄祖斌：首先我觉得今天跟陈总接触，我觉得保利公司跟一般的二三级房地产公司不太一样。我要提出这样一个问题，因为你们公司拿地成本比较高，据我所知，因为在03年8月31号之后，所有的土地必须拍卖，但是在此之前是协议出让，协议出让有些成本是非常低的。 北京03年8月份在期限之前，突击协议转让1亿多平方米，这些成本相对比较低。同样跟你们楼盘品质差不多、地段也差不多、市场价本来也应该差不多，但是他们拿地成本比较低，有些开发商的价格他是赚钱的，但是如果你们按照这个卖有可能是亏损的，就是面临不公平竞争的情况。（15: 55）
黄祖斌：我认为房产公司还有可能哪怕亏损也要卖，为什么？因为企业有两种成本，固定成本、变动成本。固定成本没有任何销售，这个成本也要支出。假如企业有暂时的困难，只要我的销售价能够弥补我的变动成本我还是要卖。我可以增加现金流，因为我晚卖一天，银行贷款多产生一天利息。固定成本，不管企业发生任何情况，我这个成本都要支出的。只要我的销售价能够弥补变动成本，我认为这还是一个比较明智的选择。（15: 55）
主持人：最后咱们对楼市进行一个展望。以北京、上海为主，因为刚才黄先生也提到，实际上判断调整到位的标准是让房价下跌一半，调整5到10年，是不是您今后这一段时间，未来一段时间对整个楼市进行一个判断？（15: 55）
黄祖斌：首先我认为首先消费者买房者不要听信任何人的话。北京有一个律师他有一个观点，假如你要买50按的房子，你要花50个小时的谈判。 假如你买100万的房子，你起码花100个小时研究整个市场，研究利率、市场整个大势、未来的收入做一个判断，根据国家的经济形势。并且，我想告诉广大网友，确实像陈总说的，未必每个人都要买房，美国人是平均毕业之后第十年，结婚第五年之后买房子，我们知道万科王石他是44岁买房子，我们有些人刚刚毕业才一年的功夫就想买房子，我认为是不可思议，像这样的人不要抱怨高房价，还是要调整自己的思路。 我对未来的判断5到10年下跌一半。（15: 55）
陈艳萍：像我刚才所说的，让市场最后检验，我认为房地产市场长期看好，局部地区和局部时间的一定调整是有的，但是我认为调整的范围不会过大。然后就北京和上海这样的中心城市而言，尤其是在这种中心城市的中心地段一些好位置、好交通、好产品的房子它价格永远是比较稳定的。（15: 55）
主持人：谢谢，非常感谢二位精彩的发言，看来争论还在继续，谢谢两位精彩的回答，感谢大家，谢谢网友！（15: 55）