基于融资能力的房地产企业竞争力影响因素体系构建
洪振挺
房地产企业融资能力是房地产企业竞争力的一个重要组成部分，影响融资能力的因素要从企业内部系统和企业外部环境去寻找，即从影响竞争力的企业内部资源和能力要素以及企业外部的环境要素入手，因此本文对融资能力影响因素的分析就是要对房地产企业融资方面竞争力的分析，即基于融资能力的房地产企业竞争力分析。
根据本文第二章对企业竞争力理论的综述，影响企业竞争力的因素可以分为三大类，主要包括资源、能力与环境因素。同样，基于融资能力的企业竞争力的影响因素可以分为融资资源、融资能力与融资环境三个方面（见图1）。下面本文将从房地产企业所具有的融资资源、融资能力和融资所面临的环境这三个方面对基于融资能力的房地产企业竞争力因素进行分析。
图1 基于融资能力的房地产企业竞争力影响因素
显然，融资资源、融资能力和融资环境并不是各自孤立地对房地产企业竞争力产生作用，它们之间也并不是独立的不相关联的。融资资源、融资能力和融资环境三者之间存在着相互影响、相互作用的关系。融资资源可转化为融资能力，融资能力的增强有助于融资资源的积累。而融资环境对于企业的融资能力和融资资源都有一定的影响，优越的融资环境有利于融资资源的获得、积累和融资能力的形成和发挥。
资源是企业自身拥有或可以获取并用以提供竞争力基础的资产。企业竞争力因素之一的企业内部资源，既有有形资源，也有无形资源。有形资源包括土地、厂房等不动产，生产设备、运输工具等固定资产，原材料、产品、流动资金等流动资产。企业的有形资源在一定程度上代表着企业拥有的经济实力，企业有形资源状况对企业融资活动的范围起着重要的决定作用。无形资源包括企业商誉、信用评级、品牌、企业文化、专利、商标、技术知识、社会关系网络、积累的学识和经验。这些无形资源对企业形成融资竞争优势起着重要作用。房地产企业的融资资源同样来自于企业的有形资源和无形资源（见图2）。
1、有形资源
房地产企业的有形资源包括：市场资源（市场目标及需求）、利益相关者资源（客户、股东、企业员工、合作伙伴、供应商、分包商、竞争对手等）、生产资源（土地、建材等）、媒体资源等[i]。市场资源丰富的房地产企业具有比较好的发展前景，较容易得到外部资金的支持，有利于提高融资方面的竞争力。房地产业链条较长，相关产业也比较多，房地产企业的资金很大部分来源于利益相关者。
影响房地产企业融资方面竞争力的有形资源最主要的是土地资源，土地资源是房地产企业的命脉，具有不可替代、不可再生性。不存在可以完全相互替代的地块，并且土地资源的使用是一次性的，同一块土地不可能短期内进行重复开发和利用。由于房地产市场的地域性和产品的不可流动性，拥有土地决定着房地产企业占有市场，同时，土地作为企业财产可进行抵押贷款，因此房地产企业土地储备量的大小影响着房地产企业的融资能力。
2、无形资源
房地产企业的无形资源主要包含：信息资源（新技术、新材料的获得渠道等）、政策资源（政府相关政策、法规等）、品牌资源（企业及产品的知名度、客户的忠诚度）、组织资源（包括企业文化）、企业信誉、社会关系网络等[ii]。这些无形资源对房地产企业竞争力都有一定影响。
影响房地产企业融资能力因素的无形资源之一是企业的信誉，即银行等金融机构对房地产企业的信用评级。信用评级高的房地产企业表明企业具有较高的还债能力和较好的信用品质，能争取到更高的信用额度，融资能力就比较强。
此外，房地产企业的社会关系网络也是影响其融资能力的重要无形资源。在现有的行业体系中，房地产行业与政府、银行及其它金融机构的关系最为密切。自从全国统一实施招、拍、挂的土地交易制度后，在土地交易市场中，政府始终处于绝对垄断地位，他们控制着最重要的资源——土地，房地产开发商与政府的关系影响着房地产企业能否顺利获得土地。房地产的资金大部分来源于商业银行，因此企业与银行建立良好的关系有利于房地产企业获得更多的开发贷款，提高融资能力。
市场竞争的激烈要求企业不仅要强化自身能力，保持竞争实力，更要懂得合作赢取更强的竞争能力，因此，与同行企业保持良好的社会关系有助于企业争取合作机会。房地产企业的项目开发需要庞大的资金支持，在企业资金量有限的条件下，企业可通过股权合作，或者是“土地+资金”的资源合作，或者是资金合作，达到企业融资目的，以顺利开发房地产项目。
图2 基于融资能力的房地产企业竞争力影响因素细分图
房地产企业的融资能力是指一定的经济条件下，房地产企业可能融通资金的规模大小。房地产企业的融资能力是提升基于融资能力的房地产企业竞争力的直接作用力，融资资源和融资环境对于房地产企业在融资方面的竞争力的影响，最终都要通过融资能力体现出来。
前面我们已经分析了，房地产企业的融资能力由内源融资能力、负债融资能力和权益融资能力构成，因此，分析房地产企业的融资能力影响因素也就要从这三个方面进行分析。
1、内源融资能力影响因素
房地产企业的内源融资能力主要由企业的盈利能力决定。企业的盈利能力强，用于内部积累的资金就多，在企业的内部积累率不变的情况下，企业的内源融资能力就比较强。企业的盈利能力来自多方面因素，主要表现在市场销售能力和企业成本节约能力。企业的盈利能力要转化成现金流入才能真正体现出内源融资能力，因此资金回收率也是影响内源融资能力的一个因素。
2、权益融资能力影响因素
房地产企业的权益融资能力表现为企业能争取到投资者多大的投资额度，因此房地产企业要有较强的与投资者的合作能力，要以诚信为本，务实经营，赢取投资者更大的信任，扩大合作范围，获取更多的权益融资。
投资者看重的是房地产企业的资质，社会美誉度、品牌知名度、投资项目的盈利性、市场控制能力等，因此这些因素都对房地产企业的权益融资能力有重要的影响。
上市融资要求房地产企业除了要有比较好的财务表现外，还要有比较高的公司治理水平、经营管理能力。因此，房地产企业要通过上市融资，增强权益融资竞争力，就要有很好的公司治理能力，规范科学管理的能力。
3、负债融资能力影响因素
负债融资能力即房地产企业通过举债的方式所能获得资金的能力。我国房地产企业的资金大部分来源于负债融资，据有关统计，我国房地产企业平均资产负债率高达79%。在当前房地产金融格局下，负债融资仍然是房地产企业获取资金的主要方式，因此，负债融资能力对于提升房地产企业竞争力有重要的作用。
我国房地产企业以银行贷款融资为主，据有关统计，我国内地房地产企业79%以上的外部资金来自银行，在个别年份和个别地区，这一比率甚至高达80%-95%。房地产企业的负债融资主要来源于银行，而银行看重企业的财务管理能力，因此拥有较高的财务管理水平也就能增强其负债融资能力。具体来说，就是要求房地产要有比较高的资产运营能力、赢利能力和偿债能力。此外，企业与银行的关系也决定着能否得到更多的银行信贷额度，这是企业公关能力的体现。
房地产企业的融资环境影响着企业融资资源的利用和融资能力的发挥，融资环境利于企业融资资源的利用和融资能力的发挥时，就能提高企业在融资方面的竞争力；相反，当融资环境不利于企业融资资源利用和融资能力的发挥时，就会削弱企业在融资方面的竞争力。房地产企业的融资环境主要有企业内部财务环境和企业外部的金融投资环境。
1、财务环境
房地产企业的财务环境对于房地产企业的融资能力有较大的影响。影响企业融资能力的财务环境包括企业的财务经营状况、企业资产规模、企业注册性质、公司财务政策等。
（1）企业财务经营状况
房地产开发企业是房地产融资的直接参与者。由于房地产投资资本量大，运行周期长，因此，房地产开发企业的资本在周转过程中存在时间上和空间上的矛盾。房地产开发企业几乎总是房地产融资的需求方，融入资本主要是为了补充资本的不足。在企业经营状况好的情况下，借入资本转入房地产开发企业的资本周转，经过生产和销售过程，货币资本汇流至企业，则能按时归还所借款项，房地产融资就能顺畅进行，并取得较好的收益。如果企业经营状况较差，预算约束较软，借入资本参与房地产开发企业资本周转后，则可能在某一环节发生沉淀，难以按时归还所借款项，由此影响房地产金融机构信贷资本的正常运行，或影响其它企业的资本周转，从而限制房地产融资取得较好的收益。
（2）企业资产规模
在同等信誉下，规模大的房地产开发企业比规模小的房地产开发企业更容易取得银行贷款；就其它融资方式而言，规模较大的企业也会因其“背景”容易取得投资者的信任，融资的难度较小，规模也较大。
（3）企业所有制性质
国有性质的房地产开发企业往往比私有和民营的房地产开发企业更容易取得大额长期的银行贷款，上市和发行债券之路也比其它性质的企业走得顺畅。
（4）公司财务政策
影响融资能力的财务政策主要有留存收益政策、折旧政策、应收账款管理政策、资本结构政策等。
2、金融投资环境
影响房地产企业融资方面竞争力的金融投资环境主要包括房地产金融政策的影响、房地产金融市场体系的状况以及区域投资环境。
（1）房地产金融政策的影响
从2003年起我国为了调控房地产投资过热，房价增长过快，从土地政策和金融政策上对房地产业频频出台调控措施，对我国房地产企业的融资环境产生较大的影响。
2004年4月27日，国务院要求提高房地产开发资本金比例，房地产开发(不含经济适用房项目)资金比例均由20%及以上提高到35%及以上。
2005年9月，银监会颁布了《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，要求开发商必须同时满足“四证”齐全、自有资金超过35%、资质在二级以上三项条件才能通过信托融资。
由此看来，房地产企业争取银行贷款的政策门槛提高了，银行对于房地产企业的经营条件有更高的要求，同时调高房地产贷款利率，增加了企业的融资成本。整体上看，房地产金融政策的调整对房地产企业的负债融资能力影响比较大，因此，房地产企业要提高自己在融资方面的竞争力就要从多方面多渠道增强企业的融资能力，除了搞好企业经营扩充内源融资外，要积极对外合作，增强企业的权益融资能力。
（2）房地产金融市场体系
房地产企业的融资需要房地产金融市场体系的支持。房地产金融市场体系的发展状况决定了房地产企业融资方面竞争力的提升程度。我国房地产金融起步比较晚，目前来看，我国房地产金融的发展仍处于初级阶段，缺乏完善的、健全的房地产金融市场体系。这在一定程度上抑制了房地产企业融资方面竞争力的提高。
一般而言，完备的房地产金融体系是由一级市场和二级市场共同构建的。房地产金融一级市场是指围绕房地产开发、流通以及消费整个环节进行筹融资所产生的资金初始交易市场，包括以银行为主金融机构的信贷、房地产企业证券、债券、信托、基金等筹融资活动；房地产金融二级市场是建立在一级市场之上，对一级市场中的产品进行再次交易流通的市场，主要指房地产抵押信贷资产证券化（Mortgage-backed securities，MBS）[iii]。
目前，我国的房地产金融体系中，主要以房地产金融一级市场为主，房地产金融二级市场才刚刚起步。我国房地产金融一级市场体系主要包括商业银行、非银行金融机构、各地的公积金管理中心、抵押担保公司等机构（见图3）。2005年，中国人民银行和银监会先后颁布的《信贷资产证券化试点管理办法》和《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》为我国资产证券化的实施与推广奠定了坚实的政策法律基石。随后，我国首只MBS（Mortgage-backed securities）——“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”于
放贷 资金 放贷 放贷 放贷 担保 担保 房地产开发企业 商品房消费者 商业银行 非银行金融机构 各地住房公积金管理中心 抵押担保公司 商品房 中国人民银行 银监会 监 督
图3 我国房地产金融一级市场体系
（3）投资环境
企业的资金需求部分来源于资金供给者的投资，而投资环境影响着投资者的投资决策，从而影响到企业的融资。房地产具有较强的区域性，投资于不同区位的房地产项目具有不同的价值，因此企业的盈利也就存在着差别。不同的区域投资环境一定程度上影响着房地产企业的盈利水平，而投资者或者金融机构都比较注重项目的盈利能力，盈利能力影响者房地产企业的融资能力。因此，区域投资环境对房地产企业融资能力也有一定的影响。
房地产企业的融资与金融市场的发展有很大的关系。我国金融改革的推进、房地产金融产品的创新将大大拓宽了房地产企业融资的渠道，为房地产企业提高融资能力提供了环境条件。房地产融资的金融环境对于房地产企业具有一致性影响，房地产企业能否充分利用改善的外部金融环境还在于企业差别性的内部融资资源与融资能力因素。
第二节 影响因素体系构建
企业融资能力由内源融资能力、负债融资能力和权益融资能力构成，分析基于融资能力的房地产企业竞争力的影响因素主要有融资资源要素、融资能力要素和融资环境要素，因此，我们把内源融资能力、负债融资能力和权益融资能力作为基于融资能力的房地产企业竞争力的一级影响因素。每个一级影响因素可以分解为二级影响因素：资源要素、能力要素和环境要素指标，甚至可以再分别找出影响各个要素的三级影响因素，从而构建一个具有层次性、综合性、系统性的基于融资能力的房地产企业竞争力因素体系。
需要说明的是，由于影响内源融资能力的因素同样会对权益融资和负债融资有影响，同时权益融资影响因素也对内源融资和负债融资产生影响。因此，关于融资能力的影响因素是相互影响，相互作用的。本文分析的影响内源融资能力、权益融资能力和负债融资能力的具体影响因素是从本文分析的角度选择比较直接的重要因素进行分析说明。由于因素之间的相互影响作用，最后，我们综合影响内源融资能力、权益融资能力和负债融资能力的资源要素、能力要素和环境要素，构建一个基于融资能力的房地产企业竞争力影响因素体系图。
影响房地产企业内源融资能力的资源要素主要是公司的资金实力，能力要素有公司的赢利能力、现金回收能力和公司成长能力，环境因素主要是公司财务上规定的留存盈余比率、折旧率。
资源要素
1、资金实力。作为内源融资能力的一种资源，房地产企业强大的资金实力是内源融资能力的保证。企业的资金来源于经营收入和折旧基金，衡量指标主要是企业的经营净现金流量。
能力要素
2、盈利能力指标。房地产企业的盈利能力同时制约和影响着企业的融资能力。盈利能力强的房地产企业其内源融资能力就比较强。盈利能力的大小可通过利润总额、销售利润率、总资产报酬率、资本收益率、净资产收益率、每股盈利（股份制企业）等指标来衡量。
3、现金回收能力
现金回收能力表现出企业能够从所实现的销售额和利润中回收现金的能力。房地产企业只有把利润变现才能用于项目再开发，内源融资能力才真正实现，因此现金回收能力也是内源融资能力的一个重要影响因素。现金回收能力可通过利润净现金比例、销售回款率等指标来衡量。影响销售回款速度的因素主要包括：土地取得和开发时间，项目设计、施工和销售时间，土地取得成本，项目开发建设成本，销售付现率和首付成数等。
4、公司成长能力
房地产企业的成长能力一定程度上反映企业资金规模的扩张状况，企业成长能力强，内部资金积累多，内源融资能力也就比较强。反映公司成长能力的指标有：销售增长率、利润增长率、资本保值增值率等。
销售增长率反映公司业绩的成长性，较高的业绩增长能够带来更多的现金流；利润增长率反映公司利润增长情况，利润增长与企业的净现金流有比较直接的关系；资本保值增值率从资本运营效果上反映企业资本运营实力的强弱，资本保值增值率反映企业资本增长情况，反映公司成长能力。
环境要素
5、 留存收益政策
企业的留存收益政策即用留存盈余比率，反映企业净利润中用于企业内部积累的份额。留存比率越高说明企业内部资金积累越多，内源融资环境越好。
6、折旧政策
企业的折旧提取比率影响企业的折旧基金，从而影响到企业的现金流。折旧比率越高说明企业内部资金积累越多，内源融资环境越好。
影响房地产企业权益融资能力的资源要素主要是房地产企业的资质、企业社会声誉，能力要素有公司市场控制能力、产品开发能力和项目的投资回报能力、公司治理能力、管理能力和合作能力等，环境因素主要有资本市场环境，区域投资环境。
资源要素
1、企业资质
建设部 2000 年颁布的《房地产企业资质管理规定》，房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级。资质越高的房地产企业越容易获得投资，权益融资能力就越强。
2、企业社会声誉
具有较高社会声誉的房地产企业更容易得到投资者的投资，权益融资能力就越强。房地产企业的社会声誉主要体现在房地产企业知名度和美誉度以及开发楼盘的知名度。
能力要素
2、市场控制能力
房地产企业的市场控制能力越强，企业的产品市场占有率越高，市场竞争力强，投资者更愿意投资这种企业，因此具有较强市场控制能力的房地产企业更容易获得投资，具有比较强的权益融资能力。房地产企业的区域扩张、土地开发面积、销售面积、品牌价值，市场占有率，客户忠诚度都可以体现出企业的市场控制能力。
3、产品开发能力
好的产品是赢取市场的关键，创新型产品一般都更受消费者喜欢，公司的产品开发能力决定着公司产品能否不断推陈出新，扩大客户群体。因此，产品开发能力也是投资者关注的重点。具有良好的产品开发能力的企业更容易获得投资，具有比较强的权益融资能力。房地产的产品开发能力可通过项目新开工面积、新竣工面积等体现。
4、投资回报能力
投资回报能力可通过净资产收益率来衡量。净资产收益率反映股东权益的收益水平，是衡量企业盈利能力的指标，净资产收益率与投资者的切身利益直接相关，是影响权益融资能力的关键因素之一。
5、公司治理
规范的公司治理结构是企业能否上市的基本条件，企业要上市融资就必须要有比较高的公司治理水平。
公司治理水平高也更容易获得投资,因为规范的完善的公司治理结构才能保证企业的持续发展。而如果没有完善的公司治理结构和健全的管理制度，企业的发展就容易出问题。例如，顺驰中国在快速扩张时期，为了追求拿地效率，采取充分授权的管理制度，缺少制衡机制，公司经理几乎拥有完全的决策权。由于公司重大的事件基本上由个人决策，缺乏科学性，导致了经营上的失策，出现资金链的断裂。
6、公司管理能力
企业是个复杂的系统，特别是房地产开发企业经过的环节更多，需要协调多方关系，这就需要房地产企业要有更高的管理能力。公司的管理能力较强可以使投资者放心投资。再者，企业要上市融资要有规范的公司管理制度，也需要比较高的公司管理水平。房地产企业的管理能力主要体现在项目管理能力和制度管理能力上。
7、合作能力
房地产开发项目投资资金需求量大，小型房地产企业无法单独开发大型项目，通过资金合作或资金与土地的合作可以顺利进行项目开发，满足融资的需要。因此，房地产企业的项目合作能力也是权益融资能力的表现。房地产企业的合作能力还表现在与国外投资基金的合作，通过获得国外房产基金的投资，提高自身的融资能力。
此外，与政府的合作也是获取权益融资的一个有效途径。“8
环境要素
8、资本市场环境
资本市场环境是影响房地产企业上市的外部经济条件，随着金融创新的推进和资本市场的改革，房地产企业通过上市融资更有可能，但是不同地区资本市场的发育程度不一样，同样会影响企业的权益融资能力。
9、区域投资环境
房地产企业所处的区域投资环境影响着企业是否可以顺利吸引投资商，进而影响到房地产企业的权益融资能力。房地产产品具有区域性，不同区域的房地产项目在投资盈利上存在较大差别，因此区域投资环境对于房地产企业的权益融资能力有比较大的影响。区域投资环境包括经济发展水平、税收政策、区域发展规划、资源条件、人力资源等方面。
影响房地产企业负债融资能力的资源要素主要是公司的资产规模、土地储备量、企业信誉和社会关系网络，能力要素有公司的信贷能力、资产运营能力、偿债能力、公关能力等，环境因素主要有证券市场环境，金融创新环境。
资源要素
1、企业总资产
企业资产规模大的房地产企业较容易得到银行贷款。
2、土地储备量
土地抵押贷款是房地产企业一般的做法，土地是不可再生资源，而且有升值的趋势，因此银行更愿意选择土地作为抵押品。因此土地储备量大的房地产企业具有更强的负债融资能力。
房地产属于不动产，它附着于特定的地块。土地是稀缺性资源，随着经济的发展，对土地的需求不断增加，房地产的价值随之增大，土地和房产的抵押成为金融机构欢迎的融资条件。
3、企业信用评级
企业信用评级反映了房地产企业的银行信誉，决定着企业能够获取的银行信用额度。
4、社会关系网络
房地产企业是多方利益的博弈，尤其是房地产商与地方政府和银行的三方博弈。他们不是零和博弈，关系处理好，可形成良性发展，达到共赢。从融资方面来看，房地产企业处理好与地方政府和银行的关系，容易取得土地与贷款，使得房地产项目能够顺利开发销售，销售回款与利润创造用于贷款偿还和上缴税收，对于银行和地方政府都有好处。
此外，房地产企业的资金还可来源于社会各领域，这取决于房地产企业的关系网络，因此，社会关系网络广的房地产企业可获得多渠道的负债融资。
能力要素
5、信贷能力
房地产企业的信贷能力表现为房地产企业能够获取的总贷款额度。信贷能力强表明房地产企业具有较高的负债融资能力。房地产企业信贷能力可通过企业年均贷款额、企业预收定金额度和商业信用融资额等来衡量。
企业年均贷款额：企业年均贷款额在一定程度上反映了企业能够获取的银行信用额度。
企业预收定金额度：
预收定金是房地产企业为开发建设某一建筑物又尚未交付使用之前，向用户预先收取的购房资金。这类资金分为两种：一是预收购房款，二是房地产企业与用户签订销售房地产合同后，预收的一部分开发资金，项目完成后，抵作购房款。预收定金是一种债务融资，反映了房地产企业受到购房者的信任程度。
商业信用融资额：
在项目开发中，供应商、工程建设方为项目垫资开发，房地产开发商延期付款获得商业信用融资。商业信用融资额几乎不存在融资成本，反映了房地产企业的负债融资能力。
6、资产运营能力
资产运营能力也就是企业利用资金的效率，资产运营能力强的企业更能保证资金的有效使用，比较容易取得贷款融资。因此，资产运营能力是影响房地产企业负债融资能力的一个因素。资产运营能力可通过存货周转率、应收账款周转率来衡量。
7、偿债能力
偿债能力是获取负债融资的一个重要因素，偿债能力强的房地产企业更能够保证资金的安全性，容易取得更多的负债融资额。考察偿债能力的指标有：
资产负债率：考察企业长期偿债能力，说明债权的保障程度，比率越低债权人的保障程度就越高对债权人就越有利。
流动比率：反映企业的短期偿债能力。流动比率=流动资产/流动负债
速动比率：反映企业短期偿债能力的补充性指标。速动比率是考虑流动资产变现能力和短期偿债能力的衡量指标。
已获利息倍数：考察企业在一定盈利水平下支付债务利息的能力，反映利息的保障倍数。已获利息倍数=税息前利润/支付利息
8、公关能力
房地产企业在处理与地方政府的关系时，需要有较强的公关能力，以顺利获得开发土地；同时，房地产企业要争取土地抵押贷款，也需要一定的公关能力，与银行处理好关系。房地产企业的公关能力还体现在与上下游利益相关者的关系处理上，公关能力强的房地产企业更容易融通资金，提高融资能力。
环境要素
9、证券市场环境
房地产企业发行企业债，或者信托融资、争取房地产投资基金的贷款投资都需要在一个良好的证券市场环境下进行。
10、房地产金融环境
良好的房地产金融环境能够促进房地产金融产品创新，增加房地产企业融资渠道，因而影响房地产企业的融资能力。
通过上面分析，本文构建一个具有多级因素体系的基于融资能力的房地产企业竞争力影响因素体系，见图4。
图4 基于融资能力的房地产企业竞争力影响因素体系
[i] 宋养琰、陈鸣：打造和强化企业核心竞争力[J]，中国经济快讯周刊，2002 (37)。
[ii] 宋养琰、陈鸣：打造和强化企业核心竞争力[J]，中国经济快讯周刊，2002 (37)
[iii] 住房抵押贷款证券化 （Mortgage Backed Securities，MBS）指住房抵押贷款的发放机构将其所持有的抵押贷款资产，汇集重组成抵押贷款组群，经过担保或信用增级，以证券的形式出售给投资者的融资过程。一般而言，抵押贷款的发放者将其贷款资产出售给政府抵押机构或私人投资银行，再由其进行包装重组，以证券发行的方式将债权进一步出售给其他投资者。
[iv] 2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求从
（本文作者：洪振挺系北京大学房地产金融研究中心主任助理）