北京商业——从“狼来了”到“猫来了”

评论
7 views

        想当年，当外资零售业大举进入北京市场时，业内惊呼“狼来了”。
        看今朝，当北京的购物中心发展遍地开花时，我们感叹“猫来了”。
        北京的购物中心（Shopping Mall）发展大致走过了十年历程，从京东南亦庄Mall的初次试水夭折，到京西北金源Mall的开业调整完善；从政府对大型购物中心规划数量的缩减，到近年来以Mall形态为热点的大量商业地产项目涌现，应该说北京的购物中心走过了一条从无到有，从不断探索到走向成熟的嬗变之路。
        从十年来北京购物中心的发展历程来看，比较成功的购物中心主要具备以下三个特点：
        一、开发商的资金实力雄厚，产权集中，统一管理。
        二、购物中心的地理位置优越，基本上位于北京传统的市级、区级商业中心和大型居住社区。
        三、遵循商业发展的客观规律，不断培育、优化和调整。
        2008奥运，是北京商业发展的一个重要契机和节点。奥运期间不允许施工、奥运蕴藏的巨大商机和2005、2006年北京商业地产快速发展的累积效应，共同促成了2007年将可能成为北京商业地产有史以来供应量最为集中的一年，尤其是大量的购物中心项目可能会集中面市。
        购物中心和传统的零售业态相比有着较大的不同：
        一、传统零售业以经营商品为主，购物中心则是以经营商店为主。
        二、传统零售业以购物为主，购物中心则是综合了购物、餐饮、娱乐、休闲、服务等多种功能。
        三、传统零售业以统一收款为主，购物中心则是以收取租金为主。
        购物中心作为零售业的新型业态，具有便于统一规划、统一招商、统一运营、统一管理、统一推广的显著优势，容易受到开发商、投资商、经营者、运营者、消费者的接受和认可。
        探讨一个城市商业地产规模的多与少，不应简单化，应根据城市的属性而定。
        北京是特大型城市和国际化大都市，北京的商业客观上存在多个商业中心并存的基础，客观上存在立足于本地区向全市、全国乃至全球的“三全”辐射条件，对商业现实和潜在的需求十分旺盛。
        北京的商业地产特别是购物中心发展的现状是：“快速发展，竞争激烈；优胜劣汰，前景广阔”。
        目前我们看到的北京一些商业地产项目出现的空置率增加、经营萧条等现象，更多的是由于实力不强、位置不好、定位不准、招商不利、运营不善的“五不”原因所造成的，更多的是由于大型化、盲目化、形象化、同质化和急功近利忽视商业自身规律的原因所造成的，相当一部分空置率体现为“假性空置”。从中长期发展的角度来看，北京的商业地产如果能从“五不”项目变为“五好”项目，能够遵循商业需要调整培育的客观规律，北京大量的优质商业地产项目将会逐渐被市场所消化。
        从北京商业地产的发展趋势来看，商旅文相结合的特色街、购物中心、特色市场将成为北京商业地产发展的主流方向。