近年来，“商业地产”这个新兴的词汇经常见诸于媒体，并渐渐进入百姓视野。与此同时，我国商业地产行业得到了快速发展，商业地产广阔的发展前景以及高回报吸引了不少开发商涉足该领域。在这种形势下，韩健徽的这番话无疑给已经或即将进入该领域的开发商提了个醒。
商业地产行业发展迅速，问题难免
早在上个世纪60年代，国外就有了商业地产。直到上个世纪90年代初，商业地产才在我国出现。从商业地产发展历程来看，其大致经历了三个发展阶段：起初，商业和地产是两个相对独立的行业；后来经过发展，变成了商业加地产模式；现今，商业地产则成了一个独立的产业。
为什么从上世纪90年代初我国商业地产才进入了发展快车道？主要有六个方面的原因：一是城市化进程加快，特别是旧城改造力度的加快，城市“升级换代”，大量商业网点被拆除，从而造成了阶段性短缺；二是随着社会、经济的发展，居民消费水平和消费需求的发展变化，传统落后的商业设施已不能满足人们日益发展的需求；三是随着中国对外开放政策的放宽，大量外资零售企业进入中国，必然寻求更多的商业网点；四是开发商业地产回报率高，促进其开发速度明显加快；五是除存款、炒股等形式外，投资者需要新的投资方式和投资渠道，越来越多的投资者涌入商业地产领域，商业地产领域出现了投资多元化趋势；六是国内新生业态的发展，大量超市的出现和连锁扩张造成商业地产的迅猛发展，商业网点的需求量明显加大。
然而，在快速发展过程中，我国商业地产不可避免地出现了几个方面的问题。首先是大型化。这种趋势越来越明显。比方说，前些年，上万平方米的大型商业网点非常少见。现如今，动辄几十万、上百万甚至几百万平方米的商业网点并不鲜见。其实，大型化是把双刃剑，在竞争力提高的同时，其潜在的危害性也比较突出。业内有一句行话：最佳规模才产生最佳效益。而现在个别地方的商业地产发展的速度远远超过当地经济发展的速度，这势必给商业地产的发展注入了不健康因子。其次是盲目性。如今有一些项目，开发商在建设之初或建好之后竟不知道要做什么。尤其个别项目在建好后因不能满足商家的一些新要求，导致重新施工，造成了浪费。外地就有不少这样的例子。第三是同质化。目前这种现象比较严重。一个地方，因其商业地产的定位、建筑形态雷同，最终导致商业项目恶性竞争，结果出现“俱伤”的局面。第四是形象化。中国人都好要面子，“形象工程”的思维模式也在商业地产行业出现了，个别地方出现了求大求洋的现象。国内商业地产的硬件设施是一流的，而软件方面往往跟不上，这从一定意义上讲，也造成了资源的浪费。
认清商业地产的基本特征，理性开发
开发商业地产，要认清其基本特征，这样才能做到有的放矢。通过多年的研究发现，商业地产拥有“高投入、高回报、高风险和高难度”等四大基本特征。
具体讲来，高投入就是开发商业地产要有大量资金作支撑，如果力不从心的话就要慎重。高回报，这一点已不容置疑。运营好的话，其回报率明显超过住宅地产。高风险，商业地产具备五个关键要素：开发商、投资者、经营者、运营者和消费者（有时投资者和经营者合二为一）；要认真分析这个产业链条，具体操作时，哪一个环节出现问题，都有可能导致整个项目失利。高难度指的是相比开发住宅地产而言，开发商业地产的难度要大得多。曾有业内人士讲，住宅地产和商业地产，类似于小学生和大学生，个中差别一目了然。在这里，奉劝打算开发商业地产的开发者要理性，在开发之前，一定要做好市场调研分析，制定切实可行的目标和方案，这一点非常重要。
开发商一旦下定决心进入商业地产行业，并保证开发项目的成功率，就要做到“五好”，即位置好、定位好、规划好、招商好和运营好。这“五好”比较容易理解，但真正操作起来就不那么容易，需要开发商下功夫去研究，去领会，去探索。