北京市房地产的特点

通过对北京市房地产发展历程和发展现状的分析，还有通过对上海、天津、重庆、广州和深圳等各大都市房地产发展特点的比较分析，我们可以得出北京市房地产市场的几个特点。

（一）、房地产的波动周期偏离全国的波动周期

人多地少，需求刚性。从商品房均价的走势图（图0-1）来看，从1999年开始，北京市商品房均价几乎一直保持在全国平均水平的2倍以上，1999年为3.14倍，2004年低一点，为1.84倍，北京市的房价始终保持在高位运行，远远高于全国的平均水平。

1、从1998年开始，全国取消了福利分房，这一住房制度的改革促使了房地产市场的发展，住房需求慢慢被释放出来。北京市受房改政策影响，房价闻声而动，从1998年的5280元/平方米上升到了1999年的5647元/平方米，随后由于受到经济适用房和中低档商品房的影响，到2000年，北京市房价出现了大幅下跌，跌幅将近1000元/平方米，但其它中高档楼盘的销售价格依然保持坚挺。这一阶段北京市的房价是一升一降。而全国房价变动幅度相对平缓，先略微下降再小幅上升。

2、在2000年到2003年之间，北京市的房价稳定地保持在4760元/平方米左右，有升有降，变动幅度很小，而全国的房价则稳步上升。

3、从2003年开始，北京市的房价开始大幅攀升，2005、2006两年尤为明显，涨幅超过全国平均水平。2005年北京市的商品房均价与2004年相比有大幅度的上升，增幅达到24%，商品房价格上涨了1221元，远远高于全国278元的上涨幅度。

从房价的这三个波动周期来看，北京市商品房的价格波动周期是与全国的波动周期相背离的。北京市房价的下跌空间不大，下跌持续的时间不长，更多的是横盘整理。这是北京市房地产的一个特点。

（二）中心城区房价的上涨幅度慢于周边地区

北京市的中心城区，像西城、东城、崇文、宣武这些核心城区，由于可供开发的土地极其有限，商品房的供应严重不足。受供应量和产品结构的影响，北京市中心城区房屋的价格波动幅度相对不高，其价格上涨的幅度慢于周边地区。

近年来，北京市城区的发展慢慢向四周拓宽，呈环状扩散，已经从核心区一直辐射到了拓展区、发展新区等地。由于功能拓展区和发展新区是目前北京市房地产市场发展的重点区域，交通、环境等“硬件”提升很快，所以房价上涨的幅度大于核心城区，这种状况我们可以从北京市各区域的房屋销售价格指数看出来（见表1-1）。同时，由于受到传统上风上水观念的影响，北京市西北部的房价要高于东南部的，这也是北京市房地产市场的一个特点。

表1-3-1   9月份北京市各区域房屋销售价格指数    单位：% 

 资料来源：北京市统计信息网

（三）写字楼的价格上升幅度小于住宅的上升幅度

北京市的商品住宅市场从2003年开始发力，然后住宅的价格一路飙升，从2003年的4456元/平方米上涨到2006年1-9月份的6781元/平方米（见图1-3-4）。

图1-3-4  北京市住宅销售价格

数据来源：北京市统计信息网

而北京市的写字楼市场又是另一番景象。从2001年下半年开始，北京市的写字楼市场出现了租金持续下滑、入住率调整的局面，这种局面一直持续到2004年的最低点。从2004年下半年开始，写字楼市场才逐渐回暖，2005年北京市的写字楼市场出现良好走势，市场供需两旺，租金一路走高，直到2006年中旬才小幅回落。

我们通过对2002年以来北京市住宅销售价格指数和办公楼租赁价格指数的比较，发现北京市写字楼价格的上升幅度要远远小于住宅的上升幅度（见图1-3-5）。这又是北京市房地产市场的一个特点。

图1-3-5 北京市住宅销售价格指数与办公楼租赁价格指数的比较

数据来源：北京市统计信息网

（四）外地驻京办的集团购买力推动北京房价

北京市作为全国的政治经济文化中心，是首善之都。据2004年底的统计数据显示，全国有34个省级，333个地级和2862个县级。三千多个政府机关都设有驻京办，再加上大量的外地公司也在京设立办事处，这种驻京办的购买力是推动北京市房价走高的一个重要因素。可见，外地驻京办的集团购买力推动北京房价是北京市的一个鲜明特点。

（五）北京市无法形成分散异地购买力的都市圈

在华北的城市圈中，石家庄、天津等地的发展水平与北京差距较大，无法形成像以上海为中心的苏杭都市圈，分散异地购买力；也无法形成以广州、深圳为双子核心的珠三角经济走廊都市圈，分散异地购买力。这是北京的特点。同时，北京市在城市化的不断扩张过程中，形成了自己独特的城市化布局，综观北京市的现状，可以说北京市是工业化跟后工业化犬牙交错在一起的一个超级城市，是城市化进程中积聚与分散两种力量较量所形成的结果。这种城市化发展导致了北京市周边的河北、山西、河南、内蒙、山东和东北等各省的异地购买力大量涌入，而北京周边又没有形成相应的可以分流的城市都市圈，结果进一步推动了北京的房价上涨。这也是北京的鲜明特点。