一REITs系列研究报告之二
一、REITs以商业和工业地产为主要投资对象
从国外成熟市场经验来看，房地产投资基金的投资标的资产主
要是具有稳定现金收益的成熟商用地产。
根据美国房地产投资基金协会(NAREIT)截止至2006年年中的统计，挂牌交易的134家权益型REITs中，投资于租赁住宅的仅占17％。(见表～2)
表～2：美国权益型REITs投资方向一览表
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权益型REITs投资方向 |
数量(2006年中共134家) |
百分比(％) |
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工业厂房和写字楼 |
31 |
23 |
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商业零售业用房 |
3 1 |
23 |
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租赁住宅 |
23 |
17 |
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多种经营物业 |
12 |
8 |
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酒店式公寓和度假村 |
17 |
12 |
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医疗保健物业 |
9 |
6 |
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自助式仓储 |
3 |
2 |
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特殊用途物业 |
8 |
5 |
数据来源：美国房地产投资基金协会(NAREIT)。
另外，在35家(2006年中)抵押型REITs中，由于主要投资于银行的房地产抵押融资产品，因此投资于商业财产融资产品为11家，占31％：住宅融资产品为24家，占68％。
2006年我国全国土地交易价格指数(工业仓储用地)第一季度的价格指数为104.5％，而全国土地交易价格指数(商业、旅游、娱乐用地)第一季度的价格指数为107％。2006年前三季度商业营业用房投资完成额为1126.7亿元，比2005年同期增长15．6％。办公楼投资完成额为413．4亿元，比2005年同期增长13．6％。
与这种旺盛的投资热情相伴的是，商业地产以做商业为主，追求的是长期租金收益，不是做住宅销售，这种性质决定了商业地产项目需要一个长期的市场培育期，需要长期的收益获得稳定的现金流，不能搞短期利益。目前，国内商业地产开发商已经逐渐意识到：应该将开发销售模式发展为资产运营模式，不能一卖了之。但现实却是，国内缺乏足够的金融证券创新工具来解决这种矛盾。
在国内房地产开发融资渠道单一的环境下，商业地产开发项目对银行信贷的依赖达到投资额的75％以上，很多开发商以住宅开发的名义获得贷款，然后开发商业地产项目。
同时，为了解决长期投资与开发资金快速回笼的问题，国内开发商大多采用了产权式商铺、产权式写字楼和产权式公寓等等形式来出售进行变现。这种类同于住宅开发和销售的模式，并不适用于商业地产的开发，已经产生了产权分散与整体经营效率低下的矛盾，将表现在住宅开发和销售中的房地产泡沫引入了商业和写字楼领域，加剧了我国房地产业面临危机的程度。
与此形成鲜明对比的是。随着以美式MALL为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色，正悄然成为房地产市场的新宠儿。中国商业地产将掀起新一轮的投资热潮，商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都将成为未来商业地产投资的亮点。
据世邦魏理仕集团
调查表明，香港和伦敦的主要办公楼用地租金较过去一年分别增加37％和17％，而世界各大商业房地产市场也跟随这两大商业中心，租金率急速增长。
香港方面，随着空置率于2005年年中由6.2％下跌至4．1％。租金叫价在过去12个月上涨了37％至平均69．12元。东京于年中极低空置率O.6％(低于2004年度的2.2％)刺激，平均租金叫价上升12％至148．17元。
欧洲主要商业中心在租金方面也取得双位数字的强劲升幅。伦敦租金叫价按年上升17％至平均163.23元，而马德里也取得17％的升幅至平均43.18元。伦敦和马德里的空置率于2006年年中分别为5.7％和8.2％。
北美方面，随着空置率于2005年年中由8．4％下滑至5．2％。多伦多的租金叫价于年中上升9％至平均24.58元。纽约整个市场的空置率下跌1．8个百分点至6．3％，并在租金叫价方面取得7％的增幅至平均47．30元。
中国商业联合会日前发布了《2006-2007年中国商业十大热点展望》报告，报告认为，2008年前后我国商业地产开发将达到高峰，而超速发展、过度开发所导致的负面效应也将成为商业领域的热点问题。
这份报告认为，目前，我国商业地产开发已进入高速发展期。据统计，近五年来，国内商业地产投资以年均28.9％的速度增长，开工面积以年均28．4％的速度扩大。
目前商铺投资成为继住宅投资后的另一投资热点，但此份报告也向投资者发出了一个危险的信号：2005年，全国商业用房的空置面积已经达到3872万平方米，占各类商品房空置总面积的27．1％,空置面积同比增长23．2％，增速比商品住宅的空置面积增速还要高出7．5个百分点。
2003年，全国商业地产投资总额1277亿元，比2002年增长了36．83％：2004年商业地产投资比2003年增长了31．4％：而2005
年1—5月份，全国商业地产投资同比增长．38.7％。业内权威人士表示，同样是投资购物中心，在美国的年回报率不到5％，在东南亚
可达8-9％，而在我国，由于人民币汇率升值、优惠政策等因素。回报率将会更高。
海外发展商们显然对此有着相同的认知，而其进入内地的首选开发类型多是商用物业。
中量联行最新报告显示，2004年亚太地区房地产投资总额是483亿美元，其中24％来源于跨境投资。达115亿美元。比2003年增长146％。有关资料显示，从2004年9月到2005年4月。海外基金在上海和北京两地的投资总额已达100亿元，几乎全部在非住宅物业范畴内运作，包括商铺、写字楼、服务式公寓等商业物业项目。
业内人士表示，海外基金大举进军内地商业物业，主要缘于其具备丰厚的收益回报。据了解，在美国，投资房地产的基金年平均收益率为6．7％，日本、新加坡为4％，而在上海和北京，年净收益率却可以高达20-50％。
《红地产》2006年10月份对海外基金投资中国商业地产项目进行了全面调查，发现最近五年海外基金在国内商业地产投资项目的建筑面积总量超过了120万平方米，其中上海、北京商业建筑面积总量分别为13万平米和42．
运营良好的商业物业，成为国外房地产投资基金的收购对象。海外房地产投资基金的运营，主要依靠物业租金收益。北京2006年商铺租金平均上调15％以上，一线商铺增幅可达39％，东方广场位置最佳的商铺，租金由150美元升至300美元。可以预见，随着2008年北京奥运会的到来，海外基金对北京的商业地产充满信心，优秀的商业物业是其最好的选择。
目前国家有关房地产业的宏观调控政策主要针对的是个人住房领域出现的价格大幅上涨趋势，防止可能的地产泡沫以及因房价上涨过快可能引起的社会不安定因素。而从REITs的固有性质和发展趋势分析，个人住房资产不会成为主流标的物。这一点可以在我国房地产投资基金(REITs)的试点阶段通过限制REITs所能持有的物业种类为成熟商用地产资产来实现。
另一方面，现行房地产调控政策的重点，是房地产开发阶段地产开发商通过商业贷款将风险过度集中于银行体系。而REITs主要集中于成熟物业资产的投资和管理，从海外市场经验分析，房地产投资基金(REITs)将不能(也不应该)成为解决地产发展商开发阶段融资需求的主要手段。
从以上两方面分析，尽快发展我国房地产投资基金(REITs)市场与国家现行地产宏观调整政策是一致的，没有矛盾之处。
同时，由于房地产投资基金(REITs)的基本特性，它还能够通过引导商业地产投资方式的改变而有助于我国房地产调控政策的落实，减轻房地产泡沫从住宅领域蔓延至商业地产和其它地产领域。
二、引导和疏通住房的投资需求
建设部专家谢家瑾在2006年5月透露，我国居民住房消费持续扩大，2005年仅个人购买商品住房消费就达1．42万亿元。与此同时，2005年《中国国民经济和社会发展公报》显示，全国全年社会消费品零售总额为6．72万亿元。在2005年，中国城镇居民人均可支配收入10493元，人口56212万人，农村居民人均可支配收入3255元。人口74544万人，由此得出的全国居民可支配收入总额为8.32万亿元。
将居民住房消费与社会总消费进行比较，比例达到1比5；与全国居民可支配收入总额比较，比例达到17.O7％。
统计公报显示，2005年上海居民的可支配收入总量是3115.20
亿元，而当年上海的商品房销售额则达到了2163．3亿元。
但是如果仔细分析我国居民住房消费需求，以上规模庞大的住房消费可以区分为自住性需求、被动性需求、改善性需求和投资性需求.
1、自住性需求
70一80年代是中国婴儿潮的高峰期，这一时段的人口大约为2．6亿多，现在恰恰是结婚生子的高峰期，也是分家立户和改善生活质量的高峰期。几代人共居一室的生活方式正在改变和被打破，刚性需求与日益增长的物质改善性需求重迭于未来的十几年中，增加供给与增加保障则是这一特殊时期的必然之路。
目前的调控政策不仅在政策上严格限制了个人第二套住房的购买和加重租房的税收，约束和打击了租赁住房的市场发展，同时历史上中国的金融业就没有给建立住房和租赁市场提供过任何信贷支持。自1998年房改之后，金融给了个人购房的信贷支持，但却没有开放能提供住房租赁的金融支持。我国目前70％以上的住宅自有率，使得住房租赁市场始终处于一种从属和低下的发展水平。
同时，我国目前的住宅租赁主要是由个人业主持有和经营。这是一个特殊时期的非常不正常的市场状况。成熟市场经济和健全的社会保障的国家，住宅租赁市场的主体应该是政府和专业机构。
2、被动性需求
在经历了1999年低潮后，我国城市建设从2001年开始重新提速。城市基础设施投资的年增速在2005年达到27.％。与城市化进程的迅速展开相适应，中国每年的拆迁量非常惊人。2006年，上海世博会建设动迁1．8万户居民，轨道交通前期建设动迁1.3万户居民，3月份该地楼市的“回暖”就与此有关。而一些地方片面强调经营城市、盲目大拆大建对住房消费有着重要影响。
拆迁带来的被动需求不容忽视。拆迁目前在中国各大城市非常普遍，尽管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据。但从上海市近年来的拆迁情况可见一斑。考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数一般在2-3，那么拆迁因素对各地房地产市场的刺激作用是世界其它各国根本无法比拟的。
占全国商品房销售面积9％的上海，2002年动迁户购房要占到上海个人购房总量的40％，[1]2003年上海的中心城区拆迁面积仅比2002
年减少了2％，2004年虽然比2003年的拆迁面积减少了5 1％，但
2005年拆迁面积却是2004年的3．7倍、是2002年拆迁面积的1.75倍。
1995年时。上海城市的中心地带有250万户家庭(当时浦东13
条街道28万户家庭)，十年间有80多万户牵涉到了动迁，这是32％
的动迁比例!其中1999-2005年的居民住房拆迁面积要占到89％o
这样的动迁比例，对房地产市场成交量的影响远不止30一40％!可以
想见，如果不是大规模动迁， 这个城市的住宅销售量会跌去一半![2]
3、改善性需求
改善性需求包括主动和被动两个方面。
主动的改善性需求归结于广泛意义上的消费升级，得益于城市
化的高速发展、我国经济快速发展和人民生活水平的不断提高，也
就是大量的居民从没有住房升级到有住房、从小住房升级到大住
房。随后的城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升
级换代需求将各大中心城市的房地产市场推向纵深发展。
而被动的改善性需求则主要来自于城市化引致的大规模动迁。
4、投资性需求
建设部刘志峰副部长
情况看，投机、投资性购房过旺：城市建设中拆迁规模扩大，被动性需求增长过快：改善性需求过度。总体看，我国房地产市场已进入新的发展阶段。市场运行中的主要矛盾，已由过去多年的需求不足转变为局部性、结构性的需求增长过快。市场需求偏大、供求矛盾突出、供求结构失衡，是推动2004年以来房价过快上涨的主要因素。房价的过快上涨，又引发了投机、投资性购房过快增长，进一步加剧了房价过快上涨态势。加上个别开发商和中介机构炒作，使个别城市的一些项目出现非理性上涨。在长三角部分中心城市，投机投资性购房占20％左右。少数区域个别楼盘的投机投资性购房甚至占60％以上。
“据上海有关部门对上海中心城区1 80个楼盘的抽样调查表明，2003年上海投资性购房的比例已高达16％，并仍有不断增长的趋势。”2003年上海商品住宅成交均价是每平方米5897元，比2002年增加了24．5％，而2004年成交均价要比2003年增加28％，2005
年成交均价比2003年增加4．9％，2004年的投机者购房占全部购房者的比重应该比2003年还要高是无疑的了。2005年成交均价没能大涨，应该是投机者从一季度以后想观望一下吧?[3]
如果进一步分析大量投资性房地产需求存在的根本原因可以见到，国内外资金的取向是明显不同的。国内资金由于社会保障体系改革的滞后，医疗、教育、养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧：而医疗、教育等价格大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段。据麦肯锡2005年一项社会调查结果看，超过一半以上的受访者都认为拥有房地产是最明智的投资方式之一。国际资金的逻辑更为简单：随着中国经济在世界经济中地位的不断提升，那么他们必须增加在中国的资产配置比例，而房地产作为一种流动性较好的资产，无疑会得到部分资金的青睐。
我国的房地产调控一直没能收到应有的预期效果，也许正是与没有真正分析清楚房地产的需求中的各种复杂的因素有关。如果按照建设部官员的正式估计存在着20％的房地产住宅投资需求，那么按照这个官员提供的2005年个人购买商品住房消费为1．42万亿元的数据推算，可以见到，如果针对这20％的投资性需求设计和创新金融证券产品加以转换、疏导，那就将是一个至少为将近3000亿元的投资市场。
REITs可以为公众提供房地产市场投资工具，有效引导民间投资资金，减少住宅假性需求。由于民间投资渠道的缺乏，大量资金为分享房地产市场增长的利润，只能投资于住宅，即“炒房”。炒房者不是为了自身居住，而是为了将来高价变现来谋利，这种投机性的“假性需求”造成房子的供给不足，社会需求大增，进一步刺激了房价提升。REITs将为公众提供一个合适的房地产市场投资工具，可以有效引导炒房资金用于工业、商业以及基础设施的建设，从而从整体上平衡房地产市场供需。
发展REITs市场(尤其是公募型房地产投资基金)，可以使普通老百姓通过资本市场参与房地产(特别是个人几乎无法单独投资的商业、工业、仓储和医疗保健用房)的投资。与直接购买房屋资产动辄上百万元相比，通过资本市场参与房地产投资(购买房地产投资基金)成本小、流动性强、市场透明公正，更有助于国家平抑地产价格、保护普通老百姓利益、实现调控目标、建设和谐社会的政策目标。
同时，未来REITs发展有可能给租赁住宅提供资金供给，从而扩大市场的租赁供给，减少住宅的刚性购买需求。中国目前的住宅租赁主要是由个人业主持有经营。今后将有更多的专业机构进入房屋租赁市场。未来的REITs将是这类机构中的一个重要组成部分。美国REITs市场中Residential(租赁住宅)板块多年来一直是和“Office／Industry”(写字楼与工业厂房)板块并驾齐驱的最大板块之一。但根据目前市场情况来看，中国REITs在发展初期不太可能进入普通公寓领域，较可能的切入点是高端公寓。以及配合政府的廉租房的供给。尤其是廉租房的提供，包括开发和持有都需要相当的资金，未来通过REITs合理引导民间资金进入，能有效解决市场刚性需求稳定，从而进一步平稳房价。
因此，尽快发展我国房地产投资基金市场不但与现行房地产宏观调控政策不相违背，反而会成为实现国家宏观调控战略目标的重要手段。
三、缓解外资直接进入我国房地产市场的压力
外资进入中国大陆房地产市场的资金规模到底有多大，一直没有清晰明确的数据。
中量联行最新的统计数据是：2006年上半年，境外投资者在国内主要城市投资总额已接近2005年全年境外投资的70％，约35亿美元。
国际物业顾问公司戴德梁行日前发表一份最新报告称，2006年，海外机构投资者在上海投资房地产的总成交价值超过180亿元人民币，投资金额为2004年的三倍。
这其中除了新介入房地产业的凯雷外，其它几家都是近年来活跃在境内房市的“老面孔”，早已在中国市场经年累月布局。虽然投资方没有改变，但相比于2005年蜂拥投资写字楼等办公物业的局面，2006年外资投资住宅的比例由之前的15％提高到30％。
2006年7月中旬，国家规范外资准入和管理出台不到一个月，合生创展
Limited；
中国官方的权威统计数字来源于人民银行公布的《2004中国房地产金融报告》。报告称，2004年全国房地产开发利用外资228．2亿元，同比增长34．2％，占到开发资金来源的1．3％。
从这些数据来看，外资投资房地产市场的规模并不大。但以前的登记在类别上并未区分，很多外资入境以工商企业名义注册但却从事房地产开发和经营。
据了解，外资进入境内房地产市场有多种渠道和手段。较为普遍的方式是个人以消费方式购买多套住宅投资。投资机构也以购楼或者股权收购的方式向境内开发企业提供过桥贷款，然后以回购的方式获得固定回报。这些方式都可以以个人或者其它企业名义操作，超越境内房地产市场相关法规、统计和管理权限。
事实上，国际投资基金进入中国市场由来已久。随着国内调控政策相继出台，大批资金开始走“曲线”一从简单的直接购买楼盘炒作， 改为投资房地产企业，通过扶持开发商推高房价来实现炒高中国楼市的愿望。
国内一些研究机构认为。2006年外资私募股权基金参股的股权投资案例至少有14起，总额高达14.54亿美元，而以写字楼和高档住宅为主的资产收购则有八起。涉及金额8．70亿美元。这仅仅是国外游资进入中国市场的冰山一角，通过参股、购买企业债券等方式进入中国市场的国外游资炒作的资金在20-30倍之间。也就是说。目前至少还有300亿左右的资金持续投资在中国楼市中。
在国家外汇管理局国际收支分析小组提供的《2006年上半年中国国际收支报告》中，2006年上半年，新设外资房地产企业1180家， 同比增长25．O4%；合同外资金额128.52亿美元，同比增长55.O4％：实际使用外资金额32.2亿美元，同比增长27．89％。与之相对应的，2005年上半年外资房地产行业新增外债为17．35亿美元,同比增长203。32％.截至2006年6月末。外资房地产外债占全部房地产外债比例为92．13％，外资房地产行业外债总量呈现逐年递增趋势。此外，《报告》还强调，在部分地区，境外机构、个人非自用和非自住目的的购房，对当地房地产价格上涨有一定的推动作用。
国家统计局数据显示，2006年境外资本投资中国房地产的金额达到82．3亿美元。比2005年增长51.9％。这一趋势2007年仍在继续。
境外资金加速收购内地地产的根本原因还在于商回报。德意志银行旗下房地产业务机构RREEF日前发布报告指出。中国住宅项目的毛利率高达20-30％，未来表现可能超过美国。
写字楼的投资回报更诱人。跨国物业顾问服务机构世邦魏理仕发布的报告显示，2006年全球写字楼投资收益率，北京和上海以8％并列首位，高于纽约、芝加哥、多伦多等地一个多百分点，而巴黎，悉尼、我国香港等城市收益率只有4—5％。
国家统计局最新公布的数据显示，单个境外企业对国内房地产的投资力度正在加大。2006年外资投资国内房地产总额剧增51.9％， 而合同项目绝对数量只增长13.1％。这一趋势在2007年变得更为明显。
2007年伊始，美国知名私募基金公司黑石集团(Blackstone
Group)宣布，已经聘请中国香港特区政府财政司前司长梁锦松，作为其高级执行董事及中国区主席，主要负责开拓亚洲市场。外界将这一举动称之为“黑石积极谋动中国内地市场的问路举措”。一周之后，美国橡树资本管理有限公司(Oak tree Capital Management)对外公布。任命白瑞甫担任橡树资本(中国香港)有限公司主席。此前，白瑞甫的头衔是摩根大通亚太区主席兼行政总裁。美国橡树资本管理有限公司，这个在全球管理资产高达330亿美元的投资企业，2005年设立了中国香港办事处，2007年则以设立北京办事处作为正式进入中国内地市场的标志。
此外，风险性更小的收购现成物业方式已渐成风潮。这种方式对于海外资本来说，投资利润会相对稳定且有所保证。以新茂大厦为例， 业内人士估算SEB基金接手之后可获取每年6.1％的投资回报。“核心基金对于风险要求不同，因此会采用收购成熟物业长期收租的形式。”高力国际翁琳如是分析。
在我国开始新一轮房地产市场的调控以来，外资进入我国房地产市场开始出现了新的动向。
1、直接投资
日前，摩根士丹利房地产投资基金买下位于上海市中心城区卢湾区一块土地，面积约2．
2007年1月份，摩根士丹利曾以5．3亿元收购上海徐汇区的住宅项目永新城。眼下，摩根士丹利从基金投资者转向直接开发国内房地产，折射出目前国内房地产行业巨变：内地房地产企业资金链不断绷紧，以港资地产企业、国外私募基金为主的境外资金纷纷乘机购买股份、收购土地。
2月上旬，就在市场预计将有更多房地产宏观调控措施出台之际，李嘉诚旗下的长江实业与和记黄埔连手。以22亿港元购得上海普陀区一块土地，面积约17．73万平方米，投资达36亿港元。
2、股权投资
2007年1月，美国华平投资又以增资扩股形式入股上海中凯房产，从而拉开了2007年房地产市场外资收购的序幕。高力国际提供
的数据显示，2006年仅上海房地产市场便完成了将近20亿美元的投资交易。“预计2007年的房地产外来投资市场将继续保持这种活跃态势，核心海外基金终于开始持续进入”，高力国际华东区常务董事翁琳表示。
但也有房地产投资银行以曲线合作的方式，与国内房地产企业进行合作。如德国国际房地产投资银行(Hypo Real Estate Bank
International)向万科提供融资，以附带有赎回条款的3500万美元股权的方式合作。
1994年便已进入中国的新加坡凯德置地继规模为6100万美元、拥有中国五个发展项目股权的“凯德中国住宅基金”投资完毕之后，又连手花旗集团在2005年建立了第二只投资于中国内地的专项私募基金一四亿美元规模的“凯德中国发展基金”。
自2005年起。凯德置地开始“渗入”二、三线城市。“除了参与传统的土地招拍挂之外，收购股权、公司层面的合作都会有”，林明彦说。凯德置地通过认购丽丰控股(股份代号：1125.HK)20％股权、与成都置信实业集团合作成立合资企业、收购河南建业住宅集团30％股权等一系列运作，相继进入珠三角、成都市及河南省市场。据林明彦介绍， 中国市场在嘉德集团的投资中所占比例，已从成立之初的5％上升到了近30％。
持有项目股权的合作方式，维系时间不需太长，一般3—5年内就可以安全退出，这颇为符合基金快进快出的“胃口”。2004年，荷兰ING与上海复地集团(股份代号：2337．HK)合作成立项目公司。共同开发松江项目。一年之后，复地出价3081万元人民币，向前者收购所持的30％项目公司权益，使得荷兰ING净赚1814.11万元，投资回报率高达140％。
3、参与开发
“171号”文件提高了外资进入中国房地产市场的“门坎”，在此背景下，海外资金开始改变进入方式。通过参股、合作开发等曲线形式进入的外资项目增加。如2006年8月份，花旗集团注资2000万美元参股上海徐房集团，以共同开发的形式参与徐汇区“建业里”改造工程。同期，深圳金地(集团)股份有限公司与荷兰金融机构ING集团旗下的ING房地产建立战略合作伙伴关系，双方将合作投资金地天津格林世界项目的开发。ING基金将首先投资1.88亿元人民币。
4、进入商业地产
2006年6月伊始，“国六条”震荡住宅市场，随后的实施细则更是将宏观调控的条款细化，在住宅开发尚处观望期时，商业地产却显得十分火热。高盛、花旗集团纷纷抢滩国内的商业地产市场，瑞安集团和新加坡凯德置地也表现活跃。
Limited。不到两个月，9月l3日马来西亚云顶集团宣布以5．727亿港元价格通过收购富域国际的全部股权而持有位于上海普陀区的长寿商业广场。
在这其中，尤其为人瞩目的是香港和新加坡以REITs形式大规模吸引内地优质房地产资源在境外上市的动作。
由于市场自身条件限制，香港、新加坡都将吸引我国优质商用地产资产作为发展当地资本市场的重要手段。新加坡资本市场在过去三年快速发展的基础上，进一步加大了对我国优质商用地产资产以房地产投资基金形式到该市场上市的支持力度。
为保持与新加坡市场的竞争优势，香港政府于2005年专门修改了有关规则，允许内地地产资产以房地产投资基金(REITs)形式到香港上市，并于2005年底成功发行了广州越秀房地产投资基金，在内地房地产市场造成很大影响。
在此条件下，国内具有良好投资价值的商业地产正加速向海外市场流失。趋势如果继续下去，将有大量优质地产资产流失海外，国内证券市场将失去又一批具有高投资价值的优质资产资源，这对于迅速做大作强国内资本市场是非常不利的。
因此，未雨绸缪，尽快研究开发我国房地产投资基金(REITs)市场有关问题，是避免在不久的将来国内大量优质商用地产资产流失海外的惟一有效途径。
与此同时，我国房地产投资基金(REITs)市场的发展，既可以发展和提高本地资本市场的规模和水平，为我国的房地产市场提供多样化、市场化的融资渠道，也为外资投资我国房地产市场提供了更多的工具和产品。
四、成为券商和基金公司业务创新的新渠道
开发房地产投资基金(REITs)市场是我国基金公司、证券公司拓宽核心业务、提高综合竞争力的重要机遇。
REITs使得房地产投资市场更多地由基金等专业投资机构参与，将引导市场的投资理念更加成熟，投资方式更加趋于理性。目前的住宅投资的市场参与者基本是个人散户，投资理念不是很成熟。投资工具单一，对风险的预测和承受能力都较差。
这主要表现在：1、受市场投机行情驱动，盲目跟风，不能对房地产的内在价值以及经济趋势做出理性分析，把房地产价格炒到不合理的高价位：2、一旦市场出现价格波动，会产生盲目抛盘，资金大进大出，这种不稳定的资金流动加大了房价的大幅波动：3、目前投资房地产市场的个人散户，过于依赖银行的按揭贷款，贷款比例高， 没有合理计划长期还款安排，还款资金链通常较紧。当市场利率或个人收入出现波动时，会造成较大风险，给市场价格带来较大波动。
房地产投资基金(REITs)将使得市场逐步由个人直接购买房产变为间接投资于REITs单位，通过这些专业的金融机构以及专业的房地产资产投资和管理者的参与，市场的资金和价格将变得更加稳定，减少房地产市场的大起大落。
在REITs市场的发展过程中，良好的制度设计和机构逐渐成为市场主体、更加公开透明的交易和监管，将减少因房地产市场不透明形成的人为炒作。房地产市场的交易数据不透明一直是政府调控和市场参与者面临的一个困难， 这种不透明的状态增加了人为制造紧张空气、加剧了价格炒作的可能。政府有关部门出台的房屋交易网上备案制度也是希望对此问题的解决有所进展。REITs作为一个公亲的投资基金，接受公众和管理部门的监管，会不断主动和被动地要求进行充分的信息披露。如果其成为一个市场的重要参与者，则将会大大加大市场的透明度，减少人为的市场扭曲操作。同时，REITs的价格会更加及时地板接反应出房地产的价格，成为房地产市场价格的一个明确参照标杆。当价格偏离价值的时候，市场这只看不见的手也会较快、较有效的做出反应。
REITs将在资本市场给房地产资产提供基于现金流的估价基础。使得价格预期更加理性，减少因心理预期而产生的泡沫。目前住宅市场的定价基本是根据成本加价，以及心理预期因素的影响，因此价格受市场炒作影响较大，REITs是以稳定租金作为回报的投资工具，其定价基础是基于对房地产资产现金流进行理性、系统的分析来进行定价的。REITs的推出，将可起到重新审视房地产估值和资本化率的作用。特别是对于目前流动性较低的市场尤其如此。这样，就能将价格租赁比(Price-rent Ratio)保持在一个合理范围内。REITs在资本市场的兴起，将给大众带来更为理性的价格认知方式，减少非理性的价格预期，从而减少盲目投资的泡沫。
房地产投资基金是地产业与金融业相结合的产品，结构先进，产品设计与发行要求专业金融机构全程参与。从国外市场发展经验看，证券公司、基金公司等金融中介和服务机构在房地产投资基金市场的发展过程中不可或缺。因此，如果我国证券公司、基金公司通过参与房地产投资基金的研究、设计、定价、发行、承销、交易、资产管理等环节，大幅提升自身的核心竞争力和盈利能力，将有利于提高我国证券类金融机构大资产管理业务的国际竞争力，是证券公司、基金公司进一步发展壮大的重要契机。