众多开发商全力冲刺“金九银十”营销节点
本报记者 黄志军
来自东莞市房产管理局公众信息网数据显示，2008年上半年，6月与1月相比较，东莞城区普通住宅均价降幅高达14%，按套数计算占全市成交的46.94%，可以看出城区上半年由于价格回调幅度较大，成交相对较为活跃；而镇街普通住宅均价降幅仅为8.9%，由于价格回调幅度较小，整体成交相对不够活跃。
业内认为，今年上半年，东莞的城区和镇街楼市成交出现“冰火两重天”现象，这主要与城区主力发展商上半年一步到位回调价格快速出货有关，而镇街缺乏领跌的主力发展商，难以带动整个镇街价格快速回调。进入下半年，从近期镇区主力楼盘大幅回调价格快速出货的表现来看，可以预计镇街将成为下半年东莞楼市的主战场。
镇街房价开始回调
据东莞中原研究部监测数据显示，2008年以来城区普通住宅价格迅速的回落，至7月城区与镇区的价差仅为730元/㎡，相比1月已经缩小了近500元/㎡，城区价格的急速下跌，将吸引一部分镇街需求到城区置业，同时镇街也房价面临巨大回调压力。
不过值得关注的是，进入8月以来，镇街房价在主力发展商带动下开始迅速回调。统计显示，今年8月11日至8月17日全市房价继续下跌，主要由于镇街项目的大量成交，全市销售前十名有8个来自镇街，其中包括阳光粤港花园二期、万科·金域蓝湾、金地格林上院、中惠·香樟绿洲等等，起到尤为重要作用的就是这些地产项目的低价策略，上周镇街普通住宅为4397元/㎡，城区为5607元/㎡，镇街的价格大幅下降以及成交量的迅速上升，可以发现镇街价格回调的时期已经到来了，大区域范围内的竞争开始趋于白热化。
业内认为，城区由于经历上半年的快速回调，大部分楼盘基本调整到位，价格下调空间有限，成交逐步趋向稳定；而镇街仍有较大比重的楼盘价格仍有一定的下调空间，随着下半年供应的集中放量，楼盘促销不断，镇街楼市成交在价格的进一步下调中预期逐步活跃。
镇街“低价”抢夺城区客
城镇街的竞争首先体现在城区和近城区的竞争，两者互相影响性甚大，信息相互流通性也较强。近城区包括寮步、厚街、道滘、大岭山、茶山，特别是寮步，在城区和镇街结合部的项目较多，包括万科城市高尔夫、怡丰翠云轩、丰泰城等，这些项目被很多购房群体近视的看作城区的项目，在地段上较城区项目差，城市公共的配套实施、商业配套等都不是很完善，但拥有最让人敏感的价格优势，成为许多购房者的新宠，和城区项目直接形成了竞争。
截止今年8月17日，东莞商品房可售存量面积为637.3万㎡，共71858套，供求比为1.63：1，2008年新上市项目的可售存量面积为313.6万㎡，共34632套，供求比为3.5：1，相比累计的供求比，新增供应的供求比迅速上升。新增供应项目保持较好销售的区域为大朗、黄江、寮步，三个区域主要还是由于个盘低价上市拉动需求的上涨，大朗的万科金域蓝湾，黄江由于富康花园、富康商场的销售，寮步的万科城市高尔夫花园、鼎峰品筑、香缤城市花园。
东莞市房产管理局公众信息网数据显示，2008年7月普通住宅成交价格为5456元/㎡，环比6月下降4.0%，相比去年12月的最高价格已经下降了19.8%，创下2008年月度最低价格。市场不景气的情况下，各个开发商无暇顾及价格联盟，更多关注互相的竞争。寮步楼市就成为一个典范，万科城市高尔夫七期、丰泰城一期、鼎峰品筑以及风临花语岸等项目在同一区域大打价格战，而中惠熙元旗下的楼盘更以低价+双限房的概念取得了较好的销售成绩，同时使得镇街的心理价格预期迅速回落到3字头和4字头，镇街价格战呈现进一步蔓延之势，愈演愈烈。
镇街楼市刚性需求大
从近期星彦地产联合东莞搜房网、东莞阳光网、东莞搜狐房产频道等多家网络媒体共同组织的东莞置业者网络调查数据来看，购房者在城区基本上有3-4套房可供选择，在全市来说处于中等水平；近城区的区域供求情况和城区相当；一些经济强镇房价依然处于高位，如虎门和长安，两个区域的房价长期排在松山湖之后，位列全市二三位，2008年新增供应的供求比过大将成为该两个区域面临着较大价格回调压力。区域供求的状况，反映了市场竞争的激烈程度，这种竞争在“金九银十”的到来将逐步加剧，竞争的区域范围也将逐渐扩大。
东莞中原研究部认为，继城区之后，镇街房价在主力发展商的领跌带动下开始快速回调，成交放量明显。随着房价的快速回落，预期镇街将成为下半年东莞楼市的主战场。经初步统计，今年8月东莞商品房成交面积预期将超过40万㎡，与今年5月基本持平。反映了在淡市中，只要价格回调到位，一样可以取得较好的销售业绩。在8月的成交总量中，镇街占比超过70%，可以看出，随着镇街房价的快速回落，购房者入市积极，刚性需求大幅释放。真正体现了那句经典的营销口号：“没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。”
“金九银十”即将来临，作为全年最重要的营销节点，相信不少开发商已经做好了充分的准备，全力以赴，备战后市。当然，市场分歧总会存在，毕竟目前房地产行业集中度比较低，市场联盟很难形成。但企业都要谈生存和发展，始终都要通过销售回笼资金去维持。东莞市场经历将近一年时间的调整，市场发展走势已经基本明朗。东莞中原研究部经理车德锐指出，“房价回调幅度、销售业绩、销售利润等指标相信很多开发商都会去综合权衡，最终会找到一个平衡点，这个平衡点找到了，就不会迷茫了；如果每个开发商都找到这个平衡点，市场也就站稳了。”
更多精彩请点击
http://blog.sina.com.cn/canghai515
联系方式QQ:121759585 邮箱:[email protected]
自主创新是策划之根本
资源整合是策划之生命
核心价值是策划之灵魂
利润至上是策划之目标
品牌追求是策划之方向
______________________________________________
乘风破浪会有时，直挂云帆济沧海
机遇 + 方法 + 努力 + 心态 + 激情 = 成功！
——携手共赢，共创辉煌——