在图书馆翻阅书籍的时候无意间看到了张家鹏-《商业地产真相》（资深商业地产从业人士，现任戴德梁行华北区董事，商业地产策划顾问业务负责人）的这本书！深入其中实在入迷，但刚好这个时候身边的电话振动了起来，恰好有事情要出去办，而自己又不想将这么好的文章读到一半的时候就丢下，乘身边无人的时候便将这一页撕了下来（可算不上盗哦！）自知很是很不对，但又难挡文章的“诱惑”，只是希望图书管理人员在整理图书的时候，嘴里骂的不是那么太狠毒就好...... 文章敲击上来分享给大家--文哲（夜）

   因中国的房价持续上涨，像流行的杀人游戏一样，大家都在指认导致这一现实的杀手，人们最直接想到的是房地产商追求暴利直接导致房价高企，是杀手无疑。但是如果想到房地产商也是商人，商人一定会追求高利润，这好像也没错，而且中国存在更多比房地产利润更高的行业，却没有看到有人指责。

   现在有许多所谓的“经济学家”活跃在房产圈，在房价的论战中他们不断提出"专业见解"，结果却往往脱离不了“房地产商是杀手”这样的论调。且不评价论调是否正确，但至少是过于简单了，因为实际上房价上涨可能是一系列复杂原因导致的结果，而开发商一定不是促成这些原因的主导，因此如果单向的指责开发商可能有欠妥当。导致这些“经济学家”反复提出此主张的动因可能有两个：一是他们主动放弃专业思考，刻意来炒作自己，哗众取宠，沽名钓誉；二是其已担当了某一利益集团的代言人，此利益集团是真正的杀手或主要杀手之一，利用这些带有“经济学家”头衔的人物对开发商进行杀手指认，以隐藏保全自己。专家不同于常人的价值其实就是面对困难时独立思考的能力和最佳解决问题的能力，而这些被列为专家的“经济学家”却没有务实践行自己的专业路线，而是在借由身份误导民众及舆论导向，这实际是一种罪行，因为其错误的指向掩盖了问题的实质，拖延了问题可能解决的时间，同时也增加了社会及大众的成本。

   杀人游戏在一个规则下只能是一种玩法，也只有一种结果产生；在房地产的游戏中，一个规则下也可能只会有一个结果，如果说这个结果是造成了房价飞涨、房产商与消费者对立的不利局面，那我们是不是要求助裁判，探讨改变规则？

   房价过高也可能是因为相对于中国的人口而言城市资源太少了，有限的高水准的医疗、教育、商业等都聚集在了城市中，因而吸引人们涌向城市，购入房产安家。中国城市化发展的过程不可能一蹴而就，中国的城市资源不可能迅速大量增加，而必须要经历一个相对较长的过程，所以从这一角度而言，在人们有强烈的进城意愿下，中国的房价除战争、政变等突发因素外，就很难有下降的可能。那么从这一角度而言，房价持续上涨，是中国发展过程中的必然，没有杀手。

   有时候我们又常常把事物发展想像得过于简单，要真的想一下房价大降又会带来什么，也许结果也并不能如愿。比如说政府决心降低房价，改变土地招投标方式，进行限价开发，如此就可大幅降低新项目的价格让绝大部分可接受。这一定会促使更多人买房：没房人成为有房族，有房的人再买以进行投资或都换大房。但是，在现今都在喊高房价的同时，中国大部分城市住宅都是供不应求，排号认购，那么可以想象如果房价大幅下降后将会出更何等的抢购局面，到时候有可能钱少的人仍然买不到房：有钱人会雇佣大量的人力排号抢房，或者利用金钱的能量形成背后交易，或者以种种方式变相取得优先购买权等，最终亦会对低收入的人形成排挤，使其成功购房亦有较大难度。

   我的一位同事最近在抱怨，说北京的生存条件太恶劣，我很诧异，因为他在北京已经生活过了八个年头，怎么会突然有这样的感慨。他说是因最近公交改革给他带来了痛苦：多年他一直是乘公交上下班，每天都选择票价比普通车高一倍的空调巴士，由于价高空调巴士人较少，这样他就可免受拥挤之苦。但最近公交改革后票价大幅降低，乘公交的人一下子增加很多，空调巴士也没有了价格的壁垒，每天车上都是十分拥挤，甚至都无法下脚，我同事没有其它选择，只能痛苦地挤车----票价降低使他丧失了选择权，给他造成了不便。以不分阶层的提供同质化的服务及产品，是否也代表是一种社会的退步？以公交改革作为前车之鉴，反过来想，如果房价大降也会使许多有钱人买房感到非常不便，这是不是也不正常？

在市场没有失灵的市场经济中，需求是推动任何价格上涨的最直接原因。如果能将“买房居住”需求部分转化为“租房居住”需求，为有意愿买房的人提供相对更低成本的租住房，如果租住条件还不差，且不必承受买房那么大压力的话，就会有很多人去选择租住，那么就能有效减少购房的需求量，对抑制房价上涨起到一定作用。从新加坡及香港的经验来看，更多租住房的提供方主要是政府，但在目前中国条件现状下，政府是否可能这么做，是一个问题。

但另外一个事实是，如果政府提供了大量租住房，需求减少，房价得到了抑制，就意味房地产的发展步伐已经放慢，这也可能会带来问题----房地产是一个乘数效应非常显著的行业，其发展能有效拉动水泥、能源、钢铁、建筑等行业的增长，前一阶段在房地产快速上升过程中，诸多相关联企业为了取得更大发展，厂区已经大量扩建，产能在持续提高，如果房地产发展慢下来的话，这些相关企业都可能会面临厂房闲置、工人下岗、投资无法回收的问题，亦会造成国家的经济及社会问题产生。因此房地产就像是一辆在快速路上疾行的汽车，后边近距离亦跟着许多车辆，当这辆疾行车刹车制动时，就会导致追尾事故。所以如此看来，让房价迅速下降，迅速放慢房地产的发展节奏似乎也不是政府容易做出的抉择。

摘自：《商业地产真相：项目运作全解密》作者：张家鹏