中国楼市，进退皆绝路

 

◎章剑锋

 

请问，现在已经是冬天了吗？

如果我们能够令人相信这实际上是一个极其严肃的问题，那么，对于那些陷身市场泥沼却始终不能摆脱出来的房地产商而言，答案无疑是肯定的。事实上，稍稍观察很多地产公司最近一年以来的行迹，无不将此一主题挑得分明：我们做好准备，需要共度时艰——与几乎所有房地产商一样，连那些一向堪称龙头的企业也开始面临着诸多不确定性，销售面积和销售金额同比分别出现历史性锐减。

进一步来看，任何一个因为受到操纵而疯狂过或犹在疯狂的市场，也都是不能幸免的。依据官方的统计，北京市的房地产销售已经出现历史性低潮；而在华南板块的深圳市，早前据称价格跌去了40%，相信这种势头短期内不会出现改观；至于上海，市场萎靡迹象亦很明显。当然，对于那些崇奉数据论的人士来说，假如只有数据可以令他们变得看起来不显愚蠢，建议他们去搜检出自官方以及独立第三方主体的一系列数据。此间不做赘叙。

毫无疑问，中国楼市面临的现状要比我们的想象更糟糕一些。就此而言，摆在面前的，已不是价格会否进一步下坠，而是还要无休止地下坠多少的问题。老实说，跌多少和涨多少，本身都是不可预知之事。有关这一点，从过往多年间那些先驱学者和市场人士的泡沫式言说与预测里已得到检验。但是，一切事物的本质都是简单的，假如我们能够肯定下跌会是必然的，那么，由此得出的结论就要简单许多：当前的价格形势，比之于当年，应该是涨了多少，就要跌去多少，否则便不足以显示市场的威力。

 

跌跌不休是规律

 

价格应该跌回从前，这不是一句空话，深圳的断供现象、北京的历史性低迷，以及其他一些城市的望风溃退，只是一个开端，坏消息还在后面，而这依据，正是切合市场实践经验的经济学理论。

按照经济学理论，任何一个存在交易与支付的经济，必然要遵循供求定理（law of supply and demand）来运转。供求只有保持平衡，市场才会是平稳、合意且富有效率的。假使正常市场是平稳并合意的，一个前提在于，它的物品价格一定需要围绕支付意愿（willingnese to pay）进行调整。任何一个市场的供给一旦违反支付意愿，致使人们对于该宗物品的评价过低，他们便不再愿意掏钱购买，支付行为就会相继终止。

供求定理的核心有两点：第一，价格必然是市场供求关系的反映，一种物品价格的高与低，取决于供求关系的变化。价格上涨，是因为需求强劲推动；价格下跌，则是需求衰退所致。过去多年，一些经济学家往往侧重于以此来说明当前楼价居高的合理性。但是，他们忽略了供求定理的另一面，即价格又往往反过来对供求关系产生影响。一种物品过高的价格会迫使人们放弃对于该宗物品的购买，此时，价格就必定要做出回调，直至供求重新达成均衡，支付意愿才会被唤醒，否则便不能促使需求重新释放，市场要曝冷。

楼市不会例外。目前来看，供方的利润最大化意愿是充分得满足的，价格从半年涨一成到一年涨一倍，有的城市甚至是价格月月有变，季季不同。相较之下，需方的支付意愿却不被照顾。支付意愿一旦被忽视，市场就要自行来进行调节，因为供求好比一台车子的两只轮子，如果作为需求方的那只轮子不愿再继续配合运转下去，作为供给方的那只轮子想要凭一己之力推动整台车子（市场）一直顺利走下去，这是万万不可能的。此时，整个市场就不能再维持下去，这就要求作为供给方的那只轮子也依据现实停下来，以适应供给方的需要，做到两只轮子协同一致。

拒绝降价，不想止步，这是一种违备基本供求定理的行为。大家都知道，房地产商手里握着很多房屋资源，受需求疲软的影响（即使是炒买者带来的需求，也会有疲软的时候），长此以往，就会出现不必要的过剩和闲置，占压了资金，还累积着成本——过剩和闲置也会产生相应的成本。这时候，市场随之会做出一种正确无比的判决——令该家企业破产、倒闭或者欠下更多难以清偿的债务。

客观而论，拒绝降价本身是一种毫无用处的做法，它通常并不能阻止整体价格的下跌，否则整个市场就会因为有限一部分人拒绝对价格做出适当调整而停滞不前。但这种情况并不曾出现过。我们的市场中有那么多的卡特尔（cartel），有那么多的寡头（oligopoly），但市场从来不会迁就他们。因为这是不可能的事情。市场要运转，供求关系一定是要处于相互促动的状态的，价格一定也会是始终处于相互适应与协同的状态的。

当需求一方出现变化，供给一方必定需要进行响应，反之亦然，这就是市场，也是价格运行的规律。从来如此。倘若有人继续负隅顽抗，泡沫危机当然就会出现。如果调整阻力巨大，市场就会主动崩溃，以示惩罚。事实上，历次泡沫经济破灭事件无不如此，都是因为供给一方脱离了核心支付意愿而固执行事导致的后果。

就此而言，中国楼市用了五至六年时间来累积涨价的风险，价格筑得高高的，看似牢不可破，实际上触指即倒，因为它丧失了坚实的基础，它是独轮（只有供给方）前进的，而不是双轨并进。当这种风险累积到今天，它就再也没有继续下去的理由了，于是跌跌不休开始成为必然——它需要跌回到从前的供求协同轨道上去。

在此之外，全球经济的衰退也是促使本次跌价现象出现的一种客观因素，这是不可抗的。放眼当今，全球五大经济体就有四个濒于衰退，作为开放经济的中国显然也受到了影响。今年上半年，中国经济增长幅度仅为10.4%，低于去年上半年修正后的12.2%，也低于2007年全年修正后的11.9%。以出口放缓和消费者支出走软为主要表征的经济形势将各种市场拖入其中。大宗商品的价格在急转直下，股市、楼市表现都不景气。不用说，此时除了跌价，独木难支的中国楼市几乎什么都不用干。

 

没有救命稻草

 

在这个时候，市场力量（market powet）会寻求释放途径，妄图逆势而为找到一根救命稻草。不难发现，眼下就有那么一小撮市场势力，正通过种种渠道在几个衙门里摇旗呐喊，游说他们松绑紧缩性货币政策。

我们首先需要明白，任何国家层面的调控决策，都不是出自一两个部门的意志，它是全球经济形势与本国经济矛盾双重作用的结果，政府需要通过这些政策来平抑、减缓和消除整体经济由于过热、失衡以及可能存在不确定性而导致的剧烈动荡，这是中央政府会议桌上的集体决策，不是一个房地产行业部门的事情，也不是一个中央银行的事情。

当然，也不能排除职能部门借助一些非公开的隐性手段救市，比如最近央行下调两率（准备金率和利率），这已经引致外间猜忌，认为房地产也将被网开一面，货币又将注入。救也罢，不救也罢，我认为这都不是好事情。货币当局和房地产商一定不要高兴得太早了。

稍有头脑的人都能意识到，紧缩性货币政策松不得，也不可能放松。这些年来，应该说政府做得最正确的一件事情就是坚持进行调控，尤其是对于房地产行业而言。如果政府顺应一小部分房地产商的呼声，要再次出手为他们舒难解困，那他们就是在走出正确的一步之后又退回到错误的原点，市场将面临更坏的结果。

中国的通货膨胀率在本年早些时候曾达到8.7%，即便当下回落到5%以下，也不能说明一切顺利，没有后顾之忧。按照宏观经济学的逻辑，一国通胀的根本原因就在于该国政府发行的货币过多，市场当中的货币存量过大，导致流动性泛滥。要抗击通胀，政府唯一需要做的事情就是尽一切努力控制货币增长，在管住银行窗口的同时，还要回收大部分货币存量，以削弱市场中的流动性。毫无疑问，要收缩，而非反其道而行。

房地产商们总是天真地认为，只要政府放松货币政策，自己就能够免受干扰，得以继续经营下去，这实际上是一种短视行为。他们并没有意识到，通货膨胀的居高不下本身就会对购买力形成侵蚀，导致人们口袋里的货币不断贬值。在这种情况下，如果政府继续向市场注入货币，通胀将不可遏止，最终只能令购买力油尽灯枯，所有市场都将遭到毁坏，房地产商们的生意岂能够独存？可以说，当前的政策是救了开发商，使他们不至于全部以最快速度走向灭亡。

进一步来看，假设一部分房地产商得到了政策照顾，从金融体系那里取得源源不断的货币量支撑，腰杆子可能会更加坚挺，严重扭曲的价格将被吹到极限，一切原有市场矛盾终将累积到最大化，炙热的市场有可能在需求空白的时候一瞬间崩裂，辛苦构建起来的市场体系转眼便要灰飞烟灭，中国的次贷危机想不出现都很困难。可以说，货币的大量注入，其唯一结果只能是将市场推至顶点，使之顷刻被摧毁。此外，政府还可能需要为此担负信用破产的责任。结论因而很明显，紧缩性政策是在救人救己。

理性的政府不会（也不应该）对房地产行业网开一面，否则他们在此之前有关抑制通货膨胀的一切努力都将付诸东流。要知道，近年来房地产行业对于整体经济的通胀速度起到了无以覆加的负面推动作用。我们都很清楚，房地产这一宗最大商品的价格当下在中国是不被计入CPI体系的，在这方面，美国却不是这样，更多的国家也不是这样。因而，几乎难以确定未含房地产价格的CPI是否能够反映出中国的真实通胀率。假如将房地产价格计入通胀率当中，预计中国的通胀水平将会得出一个令人吃惊的百分比。在此形势下，进一步假设政府举棋不定，复又松绑他们的货币政策，中国可能会出现以房地产价格为中坚和主导的超速通货膨胀（hyperinflation in），即使一时不出现，也将离此不远。

有鉴于此，预计政府不会立刻出手拯救房地产商。难道这会是一件坏事么？当然不是。政府一旦对现有政策做出根本性调整，则意味着房地产价格在未来某一段时间内可能突然崩落，而不会是像目前这样徐徐下滑。就此而言，跌跌不休实际上是一件好事，特别是对房地产商而言，跌跌不休，是因为市场自我调适机制在起反应，它给了这些参与者一个喘息与筹划的机会。假如换成那种崩溃式的市场乱局，他们可能连将风险降至最小化的机会都不会有。

三个月前，我说中国楼市已挺不了多久。现在我还是必须负责任地指出，房价必须向下调整，这是不争之实。没有人可以逆市行事。至于最终会跌去多少，经济学常识告诉我们，任何一种市场价格都会围绕供求曲线变动，当价格下行，表明供求曲线需要重新找到一个均衡点，重新相交。在这一点上，供方与需方都感觉合意，因而会相互接纳。否则，一切都是徒劳。

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