陈真诚：十一或成房市降价新节点
——金融危机下的房地产深度分析之二
文/陈真诚
自2007年第三季度以来，房屋销量已显著下降，这并非只是长三角地区的现象。尽管今年１月至７月房地产投资增幅超过30%，但如今各地普遍性的情况是，楼盘销量增长下降，市场观望气氛浓厚，整体性价量齐跌。舆论认为，在未来一定时期内，房市更将面临供大于求的风险。而买卖双方的进一步对峙，可能使得成交进一步清淡。在少有成交的市势中，消费者观望的情绪变得更加浓厚，房价下降的趋势也日趋明显，未来房地产市场形势或将更加严峻。
在北京市场，北京市统计局、国家统计局北京调查总队9月18日发布的今年1-8月北京房地产市场运行情况的统计数据显示，8月份，北京市房屋销售价格与上月持平，为今年以来的首次停涨。有数据显示，8月份，北京市房屋销售价格保持高位运行，同比价格指数继续下行，为108.9%，涨幅比上月回落1.3个百分点；环比价格与上月持平，为今年以来的首次停涨。当月新建住宅销售价格同比上涨11.7%，涨幅比上月回落1.3个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比上月提高0.1个百分点。新建住宅中，普通住宅销售价格环比上涨0.3%；高档住宅销售价格环比下降0.3%。今年1-8月，全市住宅销售面积降幅继续扩大，全市住宅销售面积449万平方米，在上年同期下降23.4%的基础上继续下降55.5%，降幅比上半年扩大6个百分点；其中，8月当月销售住宅40.6万平方米，不到上年同月的四分之一。从套数上看，1-8月全市共销售住宅37917套；其中，8月当月住宅销售套数降至两年来最低，仅为3371套，是上年同月的26.2%。从房地产投资情况来看，1-8月，全市完成房地产开发投资1025.3亿元，比上年同期下降3.4%，呈现自2004年以来的首次负增长。8月当月仅完成房地产开发投资68.7亿元，与上年同月完成159亿元相比，下降了56.8%。此外，房地产开发企业本年资金来源全面下降。1-8月，全市房地产开发企业本年资金来源为1926.5亿元，比上年同期下降5.5%。其中，金融贷款为550亿元，下降8.4%；自有资金为226.2亿元，下降26.9%；定金及预收款为601.9亿元，下降11.5%。另有北京市房地产交易管理网发布的数据显示，8月份，京城住宅销售仅为4658套，其中，奥运举办的17天（8月8日至24日）中，仅销售1780套。整个8月份日均销售仅为105套。而去年8月，住宅销售则高达14129套，其中8月8日至24日这17天，销量更是高达7922套。今年8月份住宅销售较之去年8月减少了9471套，降幅高达67%。而与今年7月份相比，8月住宅销售量也明显下降，降幅达25%。8月份，北京网上签约的期房住宅为4059套，签约面积42.34万平方米；同期，全市网上签约的现房住宅为679套，签约面积10.19万平方米。北京期房住宅签约仅3979套，继7月环比下降近4成之后，与7月相比，期房住宅签约套数再降19.3%，签约面积下降了28.9%。现房住宅套数下降了48%，成交面积下降了51.4%，同比降幅更是惊人。同比去年8月，期房住宅签约套数下降了61.3%，签约面积下降了69.9%，现房住宅成交面积下降了81%。另有数据显示，今年1月至8月北京商品房销售面积同比下降约37%，北京房市弥漫降价硝烟。
中秋期间，二十余个楼盘专以中秋名义打折，而位于玉泉路的远洋山水项目一次性推出100套特价房，且打折幅度达到了6.3折，已经打破了奥运期间珠江国际城6.6折促销的历史纪录，成为京城房市历史上的最低折扣。
有媒体报道称：北京房价暗降风生水起，“降价潮”山雨欲来。并有舆论直称今年第四季度北京市场将刮起大规模打折促销的风潮。而根据目前的种种迹象看，即将到来的“十一”长假，即将举办的交易会，很可能成为房价下降通道中的新的驿站。
任志强这样判断北京房地产市场：“冬天刚来，房地产业的洗牌才刚刚开始”。
在上海，“假日楼市-2008上海房地产秋季展示会”，将于10月1日至4日在上海展览中心举行。根据种种迹象来看，无疑依然将呈现开发商拼命促销而消费者会继续观望的“看的多买的少”的秋冷景象。据有关媒体报道称奥园将现场进行限时优惠，最高优惠幅度可达20万元。有网络调查显示，78.78%的受访者认为开发商会在房展会上采取直接打折降价的方式促销。“十一”长假期间举行的上海秋季房展会，或将成为一场名副其实的楼盘集中降价促销会。
在珠三角，在广州、佛山、深圳、东莞等城市，降价早已成为房地产的主旋律。而今，房价还在向下调整，谁也难说底在哪。有报告显示，8月深圳房市以“低价换成交”，全市住宅成交均价14342元/平方米，环比下跌8%，结束连续两个月的上涨。在“低价＋促销”战略下，8月深圳全市成交住宅3379套、31万平方米，环比分别增加29%和25%，不过同比则是增加4%和减少8%。报告指出，8月深圳全市住宅成交增多，价格下降是关键。据分析，8月一些热点楼盘以较高的“性价比”入市，其他普通住宅的价格也大都走低，价格在9000元/平方米以下，存量大的片区一些新盘价格又见新低。其中西乡碧海中心区均价低至7800元/平方米，而龙岗中心城则跌至6500元/平方米。关外的宝安西乡新盘价格又创新低，7000-9000元/平方米已成片区主流价格，而去年该片区绝大多数楼盘价位都在12000元/平方米以上。在售项目也多有降价，如关外的宝安中心区和“关内”的南山前海的一些楼盘，因降价幅度较大，引来业主维权。促销活动中最引人注目的当属万科的“1”计划，即在活动期间，万科城预交1万元即送10万元置业计划优惠，2万元即送20万元，以此类推（不能超过总房价10%）；“第五园景台”加1元即送全屋精装修，购房有9.58折优惠。有分析报告指出，按目前深圳房市的发展态势，万科又一轮的促销，以及即将到来的促销旺季，表明深圳房价仍将下探，后市仍需调整。
在重庆，房地产巨头金科宣布从9月12日起下调房价，降幅最大的每平方米达1000元。开盘的小城故事，均价从原定的8000元/平方米降到7000元/平方米，起价为6500元/平方米；在售的廊桥水岸江山四栋，均价从7500元/平方米，降到6500元/平方米；10年城高层调整为一口价4200元/平方米。对于尾盘，则采用特价房的营销模式：东方雅郡起价调整为4200元/平方米，云湖天都起价调整为4000元/平方米。金科集团副总裁李战洪称，这波降价将持续到10月下旬秋季房交会结束。而就在重庆金科宣布降价后的第二天，9月5日，恒大位于南京的项目率先降价。紧跟着，9月9日，恒大宣布其全国范围内的13个新盘，将推出达8.5折的开盘优惠。在重庆巴南项目起价2600元。楼盘小高层套内折后3790元/平方米起，并送1200元/平方米的装修，照此计算，扣除装修费用后，清水房的起价在2600元/平方米左右。
9月8日，武汉光谷一楼盘3期开盘当天，将曾经维持在6500元/平米的均价突然“调整”到4400元/平方米出售，降幅达到了“惊人”的2000元/平米以上，引领了武汉房市新一轮的降价潮。舆论称，像这样正在大幅度做促销活动的楼盘还有很多。民族大道旁的一楼盘以4500元/平方米起价、4800元/平方米的均价销售，相比于去年该楼盘6300元/平方米的均价，也降价了不少。
在有着长株潭“新特区”光环照耀下长沙房地产市场，各种楼盘的促销五花八门，但销售是异常艰难。尤其是，万科在长沙也推出了“加一元送精装修”的促销活动，对长沙市场的影响力是不可小看的。目前，在长沙房地产市场，消费者高度观望，成交清淡，降价声四起。本文作者陈真诚分析认为，即将举办的长沙秋季房交会，无疑会成为一场降价会。对更多的开发商而言，房交会更将成为一个房市走势的观察哨，成为制订降价策略的依据。不少楼盘，都已准备了降价或其他促销方案，有推出直接降价的，有推出无理由退房的，有推出一口价的，还有推出未来溢价回购的，一场房价大战即将上演。只是，目前难看出有消费者准备放弃观望的迹象，能看出的将是降价促销楼盘遍地开花。
根据目前全国各地的房地产实际情势来看，尤其是在央行降息房市成交不升反降和美国新一波金融危机带来市场预期急剧下降的综合影响下，未来的房价走势可能还将进一步下行。本文作者陈真诚分析认为，不但“金九银十”难以让房地产市场再现往日辉煌，而且，今年“十一”长假可能成为继去年“十一”长假以来的第二个房价下降节点，各地将陆续举办的秋季房交会将可能吹响新一论降价的“集结号”。
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