作者:高华威  2006-6-30

2005年开始，呼市房价的涨幅就一直引发媒体和社会各界的关注，近来，在国家新一轮宏观调控政策刚刚出台之际，一篇《呼和浩特"有形之手"推动房价猛涨》的文章更是将呼市的“房价”推上了风口浪尖，引发出一阵热评。其实深入研究一下呼市房地产市场发展及呼市房价，会有另一种思考：

　　探究，呼市房价为何上涨较快

　　1、现在房价是在2004年基础上的恢复性增长

　　由于房地产产业发展较其他城市相对滞后，呼市2004年的房价与其它大中城市的房价距离太大，仅将呼市与西北几个城市的比较中，就可以看出，呼市的房价与其经济发展水平极不对称：

 

 

 

（数据来源：各地区统计局发布数据）

 

 

 

（数据来源：各地区统计局发布数据）

 

 

　　由于呼市政府的有效引导和房地产业发展的“凹地效应”，2005年初开始，大量开发商的涌入呼市，带动了这个产业的快速发展，市场立刻火热起来，价格也开始迅速向反映价值空间回升。所以说，2005年以来呼市房价的上涨首先是2004年过低基础上的恢复性增长。

　　2、2005年的“土地新政”，使土地价值显化，使房价的成本构成体系完整

　　2004年以前的呼市土地市场多头供地现象严重，加之大量的私下交易，土地价值被低估，当时的呼市房地产开发水平也处在低水平运作阶段，存在着大量的自建房，这些自建房的土地是划拨取得的，因此呼市的房价成本体系没有完全体现土地出让金、契税等合理土地成本。

　　从2005年开始，呼和浩特政府在土地方面全面贯彻“五统一”，房地产开发领域“多头供地”现象彻底叫停后，开发企业的土地成本由房价的“隐性因素”变为“显性因素”，土地成本恢复为房价的有效组成部分，呼市房价成本体系基本完整。

　　3、“土地新政”后，自建房基本消除，房价回归

　　2005年以前，呼市的住宅以自建房为主，在这些自建房的影响下，呼市的房地产价格水平一直徘徊不前。其实2004年底，呼市住宅均价1690元/平方米的统计数字实际上包括了商品住宅和自建房。扣除自建房，呼市2004年底2005年初的房价应该在1960元/平方米左右（见《个人理财》2005年2月《37个大城市房价排名》）。2005年“土地新政”以后，商品住宅开始占据呼和浩特市场的主流，这种结构的变化，使房价增加较为明显，如果单纯考虑商品房价格的涨幅并并没有统计数字那么大。

　　4、房地产市场供应结构变动，中低端产品供应量下降，精品住宅供应增加

　　呼和浩特地区近年来社会经济的快速发展，使得本地区居民的“人均可支配收入”、“消费后积累”“未来收入预期”等等各项指标持续改善，对未来的良好预期，导致了本地区居民对改善住房品质的要求和消费承受力不断提高，占绝大多数“二次置业”的需求要求市场上的房地产开发向高品质住房倾斜，这也造成统计角度的平均销售价格快速上涨。

　　分析，地价不是房价上涨的主要原因

　　1、是房价带动地价，不是地价带动房价

　　在市场经济条件下，价格是由市场供求关系决定的，呼市经济连续几年的高速增长，使人民改善居住条件的需求大大增强，于是产生了一大批购房需求，在原来供量一定的条件下，需求的猛增直接导致了房价的上涨。房价的上涨后，很多开发商觉得房地产利润空间很大，纷纷竞地进行开发，于是土地的需求也增加了。为了合理利用土地资源，保护耕地，政府每年土地供应是有一定量的，这样在土地需求增加，供量一定的情况下，土地价格必然上涨。

　　2、地价上涨对房价上涨影响因素很小

　　现在呼和浩特的住宅地价为50万元/亩左右，按2.0容积率计算，楼面地价仅为375元，在呼和浩特还占不到住宅建造成本的30%，仅占总房价的15%左右。作为呼和浩特房价体系中的弱项因素——地价，它的轻微变动对房价的影响是有限的。

　　3、需求旺盛和开发商炒做是房价上涨的主要原因

　　前面说过，由于呼市近几年经济的持续增长，人均可支配收入迅速增加，改善居住条件成了大部分家庭的愿望，这种旺盛的需求直接导致了房价的上涨。与此同时，开发商看到了可观的利润，热衷于高品质产品的开发，并推波逐澜加以炒作，使房价猛增，以攫取那部分可观的收益。

　　比较，从全国看呼市房价相对合理

　　1、从绝对值来看，呼市的房价在全国仍处低位

　　2005年5月31日，《呼和浩特日报》载：呼市以前的房价基数很低，尽管现在有一定的增长，但是房价仍在全国40个大中城市中位列倒数第六，而我市的人均收入却在40个城市中排名第18位，房价的上涨幅度要低于人均收入提高的幅度。

　　2、从相对值来看，呼市的“房价收入比”合理

　　国际上考察房价合理性通常用“房价收入比”来衡量。[房价收入比=套房销售价格(按每套房屋100平方米计算)/户均年可支配收入(按户均3.4人计算) ]

结合房价、人均可支配收入计算呼和浩特的房价收入比为：6.03

　　国际上认为：套房销售价格与消费者户均年可支配收入合理比率为6-10倍，这样算来，呼市的房价还处于相对较低的阶段，比起其他一些城市房价收入比达到8.0，9.0甚至突破10.0的来说，是非常科学和理性的。

　　3、从市场角度看，呼市房地产市场供需两旺，说明目前房价能被市场所接受

　　2005年呼和浩特房地产市场尤其是商品住宅市场的运行情况基本上可以用“量价同步”稳定运行来形容。

　　据呼和浩特房产局相关数据“截止2005年11月末，商品房累计可售面积为167.15万平方米，实际登记销售面积131.84万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积110.54万平方米。可见，在目前房价支撑下，市场上依旧保持了供需两旺的态势。

　　同时房产局的数字也显示：截至2005年11月，二手房买卖成交面积127.37万平方米，与去年同比上升58.36%，成交金额18.6亿元，与去年同比上升81%，平均销售价格1460元/m2，与去年同比上升14.4%。”二手房市场的火热说明呼市商品房市场已全面启动起来，二手房市场的迅速销售也必将带动新商品房市场的持续健康发展。

　　落实，呼市政府不断完善基础设施建设，充分保护拆迁户利益

　　呼和浩特政府利用土地出让收益不断加强城市的基础设施建设，使城市面貌发生了日新月异的变化。城市“硬件”的不断改善使呼和浩特这座现代化城市向着“宜居”的城市定位又迈进了一大步。这对提升城市品位和改善人居环境是有重要意义的。

　　按呼市整体规划，呼市二环路以内的16个城中村在未来都将纳入到城市中来的，呼市政府从大局着眼，长远规划，有计划有步骤地实施城中村改造。在城市改造中，科学制定补偿标准，充分保护农民的利益。凡是十八周岁以上的农民，愿意参加社保的，按三三制的办法全部纳入社保范围，保障了他们的生活。对于不愿意参加社保农户，政府原则上是拆一补二，拆掉一户平房，补给两户楼房，“一户是自己住，另一户出租经营”，在这种政策下，农民积极配合政府的拆迁工作。“现在城中村农民不是怕拆迁，而是盼着早日来拆迁。”

　　结语：“树”已静，“风”何不止

　　再回过头看一下《呼市房地产运行情况》的一系列统计数字，呼市商品住宅涨幅最快的时期是从2005年的5月到10月，这个时期正是全国房价涨幅最快的时期，说明在整个大环境下，呼市也面临一样的困境。当时，呼市政府认真领会和落实中央“国八条”的政策精神，采取了一系列措施，加大宏观调控力度，到2005年底，呼市的房价猛涨的势头基本得到了有效的遏制。

　　到2006年4月底，呼市房价在2005年11月2475元/平方米的基础上，只上涨了16元，五个月的涨幅只接近6‰，这与2005年5月到10月各月之间环比增长的3-5%相比，也可以明显看出房地产市场调控达到了超出预期的效果。统计上的“同比”比的是去年同期，比出来这个百分之十几的涨幅其实是2005年涨起来的。在验证宏调调控效果时，科学上应该看环比，2006年前4个月，呼和浩特房价环比增长连续接近0%的涨幅已充分证明呼市的房价已趋于稳定了。   

　　中央九部委刚刚出台不久的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中强调：坚持正确的舆论导向，客观、公正报道房地产市场情况。如果对在全国房地产市场中，总量较小且发展水平落后的呼和浩特进行炒作，无疑等于引开公众对经济总量大，房地产发展问题突出的大城市的注意。必将对公众辨别和政府决策产生严重误导，因此这种炒作是和中央精神相悖的，应该引起我们的注意和警惕。