* 政策效果渐显,商品房成交量逐渐回暖

　　* 积压商品房存量仍需消化,房价跌势难止

　　* 大公司业绩起伏相对较小,中小公司更难乐观

　　作者 曲伟治

　　路透上海1月16日电---中国经济增长乏力,2008年下半年政府利好政策频出刺激房地产投资与消费,部分大城市商品房成交量在过去两个月出现环比大幅上涨.分析师们表示,房地产复苏步伐好于预期,但因目前市场仍有大量"滞销"房,拖累房地产市场"量虽升,价仍跌",预计即将公布的2008年房地产公司业绩将令人堪忧.

　　中房上海指数办公室最新公布数据显示,2008年12月上海新建住房环比成交面积增幅达17.4%,11月的环比增幅为40.4%,结束此前连续五个月的跌势.北京市房地产交易管理网发布数据亦显示,北京12月商品房签约量5,562套,在11月大幅升至5,453套的基础上继续小幅增加.

　　中国央行货币政策委员会委员樊纲日前表示,"从现在情况看,(房地产行业复苏)比我想象的还快一点,最近两个月销售量已经开始恢复了."

　　樊纲认为,目前政府刺激经济的着力点主要还是在投资,而增加房地产开发投资,是目前拉动经济复苏的一项重要举措.前期出台的一些措施只要落实,房地产需求在今年上半年就可以逐步恢复到正常水平.

　　2008年下半年,面对渐显疲态的经济形势,政府连续五次调降贷款利率,并调整第二套房放贷政策,对于部分改善型需求的客户提供优惠贷款利率支持,鼓励居民购房,拉动投资与消费.

　　中国自古就有"修身、齐家"的传统观念,成家立业应拥有一套自己的房子,由此催生中国人对购房异乎寻常的热情,虽然高昂的房价曾一度令部分需求受到压制,但这部分刚性需求潜在的购买力仍不容小视.

　　全国人大财经委副主任委员吴晓灵就指出,2009年中国要保持经济平稳增长需要两大动力支撑,其中之一就是释放正常的住房需求.

　　**存量房消化压力大,房价跌势难止**

　　虽然商品房成交量出现回暖,但由于目前积压商品房存量较大,市场仍处在消化"存货"阶段,巨大的供给压力打压房价继续走低.

　　中国国家发展和改革委员会与国家统计局的调查显示,2008年12月全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.4%,环比下降0.5%.这是自2005年7月以来首次出现同比下降.

　　中原地产研究咨询部经理马冀表示,过去的两个月在部分一线城市房地产成交量有所上升,但购房者多为小户型的刚性需求客户,而大量改善型还有投资的购房者还在观望,中国房价仍面临不小的下行压力.

　　国际物业顾问公司--DTZ戴德梁行(DTZ.L: 行情)最新研究报告表明,上海、北京、广州等全国九大城市目前积压了2006年到2008年在建的存量商品住宅约3,800万平方米,消化这些市场存量平均要九个月;其中上海存量需九个月消化.

　　瑞银证券亚洲有限公司执行董事王震宇也表示,"今年房地产公司的主要目标是卖楼,不是买地."

　　开发商由于在2008年以前大量的高价拿地增加土地储备,如今现金流捉襟见肘,北京、上海等地时有开发商低价抛盘.房地产龙头企业--万科(000002.SZ: 行情)(200002.SZ: 行情)去年曾在一些城市相继调低商品房价格,进行促销.

　　**中小公司业绩更不乐观**

　　去年末房地产市场成交量的回暖为整个2008年低迷的市场带来一丝暖意,可是面对整个房市低迷的2008年,房地产上市公司即将公布的08年业绩恐让人仍感到寒意.

　　瑞银证券的王震宇表示,"(地产公司08年业绩)基本上大家都不会好到哪儿去,盈利方面应该不会有太大的意外惊喜."

　　万科此前公告称,2008年公司累计实现销售面积557万平方米,销售金额478.7亿元人民币,分别比2007年同比减少9.2%和8.6%.

　　上海一外资券商地产行业分析师指出,大型的房地产开发商因为资金实力雄厚,而且提前基于对市场调整的预判,像万科那样主动减少开工面积,业绩不会有大的起伏.

　　但一些中小型开发商,因为资金实力薄弱,财务杠杆比率较高,2008年房市低迷可能会造成这部分开发商回笼资金周期延长,业绩堪忧,总体来说,整个地产板块业绩将表现平平.

　　绿城中国(3900.HK: 行情)本月稍早预期去年盈利将减省,主因数个原定于去年竣工的发展项目建筑延期、内地楼市下滑导致销情受影响;而金融街000402.sz和中粮地产(000031.SZ: 行情)去年10月就发布了业绩预警,前者预计2008年业绩同比降幅在50%左右,後者料降幅在50%-100%之间.(完)