搜狐专访

【刘鹏】：各位搜狐网焦点房地产网的网友大家上午好，欢迎和我们相约高端访谈，今天我们邀请到了旭升房地产集团董事长林瑞阳先生。首先还是请林先生跟我们的网友打一声招呼。

【林瑞阳】：各位网友大家好，牛年行大运。

【刘鹏】：首先，请您给我们简单介绍一下旭升房地产集团。

【林瑞阳】：旭升有三家子公司，一家做代理，是在长三角的（新吉阳），另外一家是专门做投资的就是（上阳房产），有一家公司做资产管理叫做高峰会，是租赁的行业，我们主要还是以房地产为主。现在公司目前美国上柜，我们尽量试图在今年和明年转更好的版图，像纽交所、纳斯达克、纳斯达克创业版和我现在的平台。我们希望把中国的企业逐渐的向世界说我们是很有系统的，我们是很透明的，我们是很有竞争力的，和全世界直接整合起来，再把国际的理念拿到国内发展。我主要还是希望借助于开发，对于不管是政府的贡献还是对于老百姓的贡献。

【林瑞阳】： 所以，我现在目前着力于青年层整个的塑造，当然我正在做这样的构想。这里有几个核心价值，我在整个宏观上面感受到，国家的原动力到底是什么，整个家庭的核心分子到底是什么，在社会里产生活力的是谁，受到最大压迫的人群到底是谁，这群人大概就是E时代的青年群。

我想要做这件事情的时候绝对不是将来我也成为比较一般的开发商，这些人受到了房地产压迫很大，他们想要好的房子，其实并不难，只要政府愿意，只要开发商愿意，他可以做的比经济适用房更好，他可以把E时代的东西，E化的东西，包括建筑的欧我建筑的理念,包括里面的配套系统都可以带进来。这些人很简单，他其实要有一个屋，很浪漫，相同类别的人在一起就会很开心，所以他很好群聚在一起，他不在乎某个地段，只要交通便利。这样就有很多的点可以和政府沟通，我们知道上海有一城九镇，九个镇推动的时候浩浩荡荡，有钱的时候进场，进场就是为了赚钱，赚溢价。但是你要赚谁的溢价，就是赚这些白领努力工作得来的金钱。所以整个白领还是被剥削的，变成区域内的一种资本侵略，不需要国外，国内就会这样形成。但是我假设，你要知道年轻人是国家的原动力，社会的整个活力，家庭最关注的一个族群。我们现在看将来人才是每个城市，中国各大城市最大的力量。假设一城就镇都是青年族群，不要让他们觉得我读大学、读博士和博士，但是我不敢在上海上班，因为上海的消费太贵了。如果我们给你房，给你一般的房，平价房有青年居就代表了这个社会充满了活力。20岁-30岁，他后续还有50年，你这个城市有多么的活跃，所有毕业的人数到上海就有房了，到上海就有非常好的收入，这是完全不一样的。如果这里改成青年，上海肯定是全国城市最有活力和竞争力的地方，这是一个重要的起点。因为各大城市都在抢青年军，因为那是新的动力，他必须要抢。等到大家受不了，上海我不敢来了，这都是将来城市发展的方向。上海土地这么多，可以做这么些方面的号召。从事传媒的人喜欢到哪上班？很多人告诉你说是北京，那是外行人说的，他会告诉你说我想做湖南电视台，因为他给房，给补贴，给房是了不起的事，我盖了很多房，你都可以住，只要你是我的签约主持人、制作人，他有这么好的福利，怎么不会动用优秀的人才跑湖南电视台跑呢。这就是一个诱因。

　　我们损失了什么，我们没有损失什么。我们希望投资客进到上海来，越来越保守，20年的生命在这里制造一些什么，对一个充满活力的人要贡献50年，那是完全不同的价值。这50年政府坐在那个地方慢慢赚他的钱。

【刘鹏】：您想的非常长远。

【林瑞阳】：当然。房地产是要普通大众都可以接受的东西。你可以设立专案，在某个专案有你自己的标准，你可以有特惠价。像经济适用房一样，你可以设立一个范围。所以，唯一说政府在推动经济适用房，民营也可以参与，参与你设定它只能赚多少钱。我们假设说十年前的九亭房子卖3200，如果有3200，请问哪些青年军不敢来上海，现在他们一万五、六，这才九年。他为什么不能买，因为他们读高中，读大学，还没有赚钱，我买不起就是买不起，所以你做这件事情必须要跟着成本走，收益、固化、福利等，大概是这样的行为。

【刘鹏】：这个做法也是比较宏大和全面，我个人感觉在房地产行业外行看的话觉得开发商更多是短期的利益，从您刚才谈的意思不是这样的想法，而是想的更加长远一点。

【林瑞阳】：其实不对的，现在国内很多的开发商都是非常有社会和使命感的，我接触这么多的开发商都有这样的使命感，他不会一面追求利润。现在房地产被妖魔化，房地产也被夸大，但是你知道它原料端越来越贵，他赚的钱是很微薄的。如果我们大家深入房地产或者房地产本业的人都知道我讲什么，税收、土地的成本等等是一个很庞大的体系。我觉得房地产商愿意做事情，现在做得不是有钱不能盖房子，有钱不敢盖房子，越是这样的金融风暴，越是这样的困境当中就必须要焦点经营，焦点经营就是所有人整合起来。我们先让信心的恢复，房地产到今天这个价位已经不是一个价格的问题，是一个信心的问题。当我对预期没有信心，未来没有信心的时候，投资客没有了，只有刚性需求。回到刚性需求很简单，我口袋有多少钱就买多少房子，它就流通不起来，因为太高了。他认为会在往下跌，整个市场产生的冰冻期，开始通缩，通缩到一定量的时候，到价格看到一定底部的时候刚性先进来，刚性进来以后产生了量，量一大价格就上来，一扬之后投资客觉得预期到了，开始新的一个轮回，不断有这样的轮回。你问我09年到底房地产会是怎么样的走势，我可以说太多的专家、太多的经济学家都在研判，中国这么大的经济撬动，花了这么多的钱，包括中国的外汇储备和中国人的勤俭情况之下应该在第三季度复苏，大概迎接世博的时候有一个很好的功绩，都太在下定论了。我觉得或许6月，或许9月，或许12月。原因在哪里？信心没有恢复什么都别谈，一定让信心恢复之后再评判它，它没有办法用数据统计，已经到这个阶段上来的房地产价格，包括上来整个金融风暴情况下，包括四万亿的投资没有立竿见影的情况下，会不断在明年第一季度看到收益报表，今年还好一点，12月份中国的出口已经开始慢慢的缓了，开始有止跌的状态中。

【刘鹏】：你觉得这个信心怎样才能恢复起来？

【林瑞阳】：很多人都在讲，包括温总理也在讲经济的问题不是用钱解决的，而是用信心解决的，信心比金钱更重要，因为老百姓才有活力，活力是最重要的价值和核心点。这些东西就是靠大家努力，媒体也要努力，我们看半年前的媒体大量的攻击，说肯定不好，其实中国的经济是最好的，中国已经成为了全世界的焦点，因为我们有钱，因为我的原动力够，我的内需可以慢慢的扩展，我内需需求也很大，中国老百姓不敢消费。为什么中国的房地产结构和外国不同，第一他爱面子，第二他不想欠人情，第三他保守，所以中国的消费意识很低。中国传统就是为了下一代准备，一旦老了就是为下一代付出，美国都是以自己为核心，美国是个人和国家，直接从国人到国家，民族意识的荣耀感，他用最大的宏观和最微观的串所有的连接。所以，一旦连接不起来就会非常乱。

【刘鹏】：林先生你来上海多少年了？

【林瑞阳】：我大概有9年。

【刘鹏】：你刚才谈了很多市场的情况，能不能简单谈一下您这九年的时间来对上海房地产发展变化的印象？

【林瑞阳】：这当中有很多人不断的在谈泡沫，泡沫不是我们说的就算，泡沫有很多的元素。其中里面有很多的原因，不能用两个字说供需比失衡了，老百姓买不起了泡沫的原因来临了。中国具有竞争力，上海城市具有竞争力就不会有泡沫，现在有人认为上海相对抗跌。比如进中国，中国在不动产是最好的环境，比美国更好。这些人认为其他的城市和其他的国家，包括他自己的地方看不到摸不到的地方比上海更有潜力的时候，这就有点儿泡沫的迹象，这就是我们担心的。现在韩国人不在中国买房子，为什么？韩国跌的一塌糊涂，上海相对抗跌，现在还在挺在那，预期是好的地段，大家预测上海会成为纽约，超越东京的城市。从世博包括川沙的迪斯尼乐园很可怕，迪斯尼乐园将近投资250亿人民币左右的，可以创造上兆的产值，那是非常可怕的事情。迪斯尼乐园，你到上海迪斯尼乐园玩两天免签证，那是全世界最大的迪斯尼乐园。上海有不断的主题告诉全世界，由于中国的辐射，上海成为全世界伟大城市，它无法复制，13.4亿的人口做后盾他无法复制。那是和西方国家重要的入口，所以我们还是看好上海。但是有很多投资客去就二线城市炒，这就是上海出来的理由。包括后中游的整个竞争力会不会让上海复苏，这要看社会现象，看社会老百姓的观感，对于不动产的预期。很多人都看坏了，很多人看跌了，当你看跌你不敢进场。

【刘鹏】：就上海的房地产来说你是看涨还是看跌？

【林瑞阳】：长期来说肯定看涨，短期内我不敢说。

刘鹏】：接下来想聊一下关于林先生个人。您当时放弃演艺事业投身到商业的领域，你出于怎么样的考虑？我个人感觉这是一个很大的跳跃，需要很大的勇气，而且你之前从事的是娱乐行业，后来从事商业的话，你需要学习和补充的东西非常多，能不能和网友聊一下。

【林瑞阳】：这个转折不是在我意料中的，退休是我意料当中的，我认为自己没有以前更出色，《一帘幽梦》结束的时候就是我选择的点，我认为我不可能比以前更好。我突然之间对于表演不再有热情，很多人都说你这么长的时间表演，得到这么多的殊荣，你怎么可能会退下来。热情不在，我挑战什么呢？该得到的奖我都拿到了，我要挑战什么，挑战只是让口袋多了点钱。我忽然意识到一个问题，当我生病的时候我赚不到钱，我只是一个个人，我没有办法让组织有一个运营。或者我的确不能因为我生病，我的收入和工薪阶级一样，只是价格不同。他没有体力专不到钱，我也是一样，虽然我曾经赚很多钱，但是如果我今天生病一年，这一年我可能比一般打扫的工人更没有能力，我必须要自己的行动力才可以创造财富。我就觉得不对，这个行业怎么会这样，我开始恐惧了，这样我参与了商业活动，我一开始做戏剧制作人，当投资者。直到我又不幸拿到最佳制作人奖。我这部戏得奖是卧虎藏龙电视版，得到了台湾的金钟奖。我慢慢和几个朋友接触，不动产就是做人的生意，我很容易把我很多的资源转接过来。比如我和记者的资源，我做行销需要广大的媒体，比如我和艺人界的接触，我可以把这个资源当作我的代言资源，公开和消费者互动。我够不够专业，其实我不够的，我就要聘请专业的人，这个人在台湾从事动产界大概25年，是整个在台湾代理行业的佼佼者，我和他一起到上海。我怎么和专业经理人互动也是最重要的，我先学习和他们共存，再学习他们的知识我诚恳的接受别人的观念，我自然而然就会得到更多。到今天为止我都不敢说我是房地产专家，虽然我今年得到了一个很好的奖，但是我不敢说，我还是在不断的学习。因为房地产是个未来产业，中国有一个空间慢慢形成叫做中产阶级。中国在1990年之前，老板、工人，所以做房地产很难做。慢慢中产阶级形成，组织慢慢扩大以后制度化需要很多部门主管衔接每个环节。中产阶级形成之后，有很多旧有的规划、旧有的房子，中产阶级要改变现在的居住环境，这样满足不了他了，所以中产阶级成为将来重要的诉求点。每个国家每个区域的中产阶级的定义不同，我们自己就要研究做什么产品符合他们的需求。台湾的中产阶级分的很细，台湾的房地产非常好做，他都是80-150户就是大社区。我这幢楼做给艺术家，这些装修都是艺术家要的，或者做给医生等，它更微观。你做焦点经营的时候，变成了每个案子都在厮杀。你和市场的看点和我市场的看点是一样的，台湾的服务业占到73.7%，服务业哪个族群最稳定你挑出来。这样大家互相竞争，非常的辛苦。上海土地慢慢越来越稀缺，他慢慢会和很多大城市一样，每幢楼都有他的个性、风貌和性格，这个个性性格就是他的族群需求的。

【刘鹏】：您刚刚从事这个行业的时候，或者经营下来这么多年有没有碰到困难的时候，又是怎样克服的？

【林瑞阳】：今年就很困难……。

【刘鹏】：您指08还是09？

【林瑞阳】：08年，但是08年困难当中又得到收获。原因就是它是急速的，措手不及的，但是由于它急速、措手不及，大家没有任何的方法，只有沉淀和思考，原来房地产不是我们想象的一帆风顺，原来房地产有这么严峻的时候，就开始慢慢的思考，我房地产这条路如何走，我要清楚未来的走向，我专业度必须分工到什么程度，将来是什么都吃还是做部分的族群，还是做一部分有特色的东西，慢慢就会开始沉淀下来。这是一个好处，也是一个缺点，很多开发商都降价，他认为稳定发展。同一个时头跌交你不会吸取教训，同一个时候跌第二交你就会受到教训，台湾是四起四次，反复这样的过程，第三次每个人都有针对性，每个开发商都有特质，看它的产品就是这样。所以，你要泛泛的开发商像一个大社区，从60多平方米到200多平方米有一个大区，慢慢就会分解，慢慢就会更加的小众，更加的清晰，遵循必然的趋势。因为土地越来越少，你不能说一开就是100万平方米，可能5万平方米，5万平方米你怎么做？你只有5万平方米的时候，你没有在土地的战略，很多开发商赚的钱不是产品的钱，是赚到土地增值的钱。我拿一千亩的地我盖是100万平方米，我前面可以打价格战，到土地涨的时候我赚土地的钱。等到有一天我只有5万平方米怎么办，你的策略只有做产品，你没有办法分解我前面一万平米牺牲，第二平方米再牺牲，我赚第三、第四、第五万平方米，这样是不现实的。你的作战要一气呵成，所以靠产品、靠定位赚这些钱。

【刘鹏】：我还是想请您谈谈对于想要从事房地产行业的人，你对这些人提什么建议？

【林瑞阳】：这个是很微观的东西，涉及的面很广。如果房地产只把产品读懂是不够的，你要读懂城市、人文、汇率等，因为你在上海这样的区域里，国际投资客这么多，客户群这么多元化的情况下，你必须都要要所了解，不能不了解股票，不能不了解货币，不能不了解汇率，大概多应该有所了解，你就会在选择产品当中和客户量身订作产品你的产品就会更加的精准。如果像我这样做代理的人就更加宏观，你要懂的面就要更加多。房地产是非常大宗的，一百万、一千万的产品不要忘了一辈子只有一次，所以你要非常小心谨慎。

【刘鹏】：最后想请您给我们老百姓和置业者提供一些建议，就购房买房这块谈谈您的法。

【林瑞阳】：我想机会随时在，但是不要恐惧。你一恐惧的话你不敢出手的，我们不要指望我们买到最低的价格，我们买到最合适的价格，当你有信心了，就像石头一样，集沙成河，信心出来你就会坐享其成。所以不动产绝对不能不动，一定要动，让这个信心及早恢复最重要，小心谨慎，找一些专家和媒体再切入。但是我认为恐慌时期应该中间的终止，你总是要有房子，你要是不断的恐慌就会一直没有房子，这不是一个好的现象，恐慌对于一个社会，对于个人和对你的生活都不是一个健康的现象，我希望大家慢慢拾取信心，慢慢变得正常。

【刘鹏】：非常感谢。

【林瑞阳】：谢谢。