19．没有预（销）售许可证产权证办不了

[案例]：前年才女士在南关岭买了一套期房，直到今年4月份才交房，眼看半年快过去了，可房屋所有权证书迟迟办不下来，每次找开发商都以“快了，再等等”、“有关部门不给办”等借口来打发。房子办不了产权证，孩子上学成问题，暖气费单位又不给，才女士一家为此生活十分不爽，后悔买了办不了产权证的房屋。

[分析]：（1）“商品住房”办不了产权证的原因一般有：土地是集体土地，没有变性为国有出让土地，土地是划拨土地没有变为国有出让土地或土地出让金未交、少交、欠交；土地房屋开发手续“五证”不全，开发违反规定条件、超建、多建等等。（2）才女士购买的房屋迟迟办不了产权证，其主要原因很可能是开发商那里出了问题。（3）房屋产权证办理发放是有一定期限的，根据《城市房地产管理法》规定，房屋登记机关为房地产行政主管部门（房地产交易所），登记机关在对房屋申请人的申请进行审查后，凡权属清楚，产权来源资料齐全符合规定的，登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋所有权证，并不存在所谓“房产不满内不给办” 的问题。

[提醒]：（1）购房前，要查询开发商有无此楼盘的预（销）售许可证，有了此证，表明此楼盘已具备《国有土地使用证》等“五证”，没有预（销）售许可证，最好不要购买；（2）许可证一定要看原件，并且反面还要看你所购买的房屋是否在许可证销售的楼盘范围内，防止开发商超建或多建房屋办不了产权证；（3）实在没把握可到大连房地产交易所网上查询所购楼盘是否已登记备案。

20．房子未备案登记不算属于你

[案例]：一年前，小牛一次性以现金方式购买了某大学附近的一套小户型住宅，并签订了商品房买卖合同，领取了购房发票，也搬进去了。因几次往返国外办事，一直未办理房屋产权证。不料，最近被告知，自己所购买的房子，早在一年半前就被开发商以整栋楼的形式抵押给了银行。钱交了，合同也签了，也住进去了，可房子还不是自己的，小牛为此准备上法庭解决。

[分析]：这个案例最为关键的问题是以预售方式购房的牛先生疏忽了商品房买卖合同的登记备案和“预告登记”这一重要环节，而不知开发商早已把此房抵押给银行融资，然后又把房子卖出，期望尽快通过卖房筹款还给银行解押，不料筹款未成，造成“一房重复”抵押或买卖的事实。（1）我国《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》明确规定，商品房的最终归属是以该房是否在房地产交易管理部门登记备案、办理房屋所有权证书为准；（2）大连市政府2006年45号文规定，开发商在取得《商品房预售许可证》后应及时到房地产交易管理部门登记备案，不进行登记备案的不准以任何方式搞“内部认购”、“提前预售”；（3）根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消失，依照法律规定应当登记的，自记载不动产登记薄时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力，比如买房，就要到房屋登记管理机构登记备案和“预告登记”，这就意味着这套房子属于你了，一旦其他人也要购买这套房屋，一查询登记备案底帐，就知道这套房子已经有了主人，不能再买卖了。但“预告登记”只有三个月的期限，二个月内，签订销售合同，办理房屋产权证。

[提醒]：购买期房或现房前，除了查询开发商有无《商品房预（销）售许可证》外，应及时到大连市房地产交易所查询此房有无登记备案（网上可查询），如无登记备案，说明此房要么开发商手续有问题，无法办理，要么就是购房者未及时办理，购买时要特别加以注意。又如《物权法》以法律形式明确了预告登记制度的地位，但这并不意味着购房者就可以高枕无忧，作为现金一次性购房者，一定要及时督促开发商进行登记备案后再行购买。

贾广葆      大连市房地产经济学学会副秘书长
                                     副研究员、高级经济师
                                     辽宁大连市万岁街33号恒泰大厦1809室
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