作者文章归档：贾广葆
2008年,大连楼市同全国楼市一样,充满了众多变数;2009年,大连楼市也同全国楼市一样,充满了众多期望。大连楼市年底如何收官?明年如何开盘?本文依据大连市统计局统计数据,作一分析。
一、2008年大连房地产业发展现状
1、从固定资产投资来看，房地产开发投资平稳增长。1-10月份，全市完成全社会固定资产投资1838亿元，同比增长26.2%，比1-9月份回落4.2%，比上年同期回落4.3%；其中，
城镇投资1559.9亿元，增长31.7%；在城镇固定资产投资中，建设项目投资...
我国连续四年升息后，从10月份开始至今三次降息，央行行长周小川在11月11日参加二十国集团财长、央行行长2008年会上表示，“中国通胀压力已有所缓和，未来进一步降息的空间在今后可能扩大”；而美联储可能将其基准利率水平下调至零。面对世界经济形势、中国经济形势的变化，意味着中国已步入降息周期。作为依靠贷款购房的消费者如何面对这一变化？如何确定自己的房贷策略？
“民以食为天，民以居为安”。温饱问题解决以后，解决住房困难，改善居住环境已摆在每个居民的面前。购房已成为时下人们普遍关注的热点。
假如你积攒了大半辈子的钱或想用银行贷款去买房，你最担心的是什么？是找到了房源，不知道怎么购买？是想买房又怕房屋质量有问题?买了房不知怎么去办房屋所有权证?能不能陷入黑中介圈套？……也许诸种因素都有。
为帮助广大消费者选房、买房，通过商品房、二手房市场途径，实现住房消费，改善住房条件，大连市房地产经济学学会副秘书长、副研究员、高级经济师、高级策划师根据国家有关政策、法规、规定、办法，特别是根据《物权法》、《住房登记办法》、《土地...
4、购买“合作房”、“联建房”要慎重
［案例］：贺女士通过“中介”，相中了位于郊区附近一栋合作联建二手“别墅房”，此楼独门独院、价格便宜、环境好，很快贺女士就同“中介”签订了“居间合同”。可与卖主一接洽，才知此房卖主仅有一份当初同开发商签订的“房屋买卖合同”和一张购房发票。
［分析］：（１）购买“合作联建房”，特别是农村集体土地上合作开发的联建房尤为注意，我国《土地管理法》明确规定：任何单位和个人进行建设需要使用的土地的，必须依法申请使用国有土地，建设占用土地，如涉及农用土地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；（２）我国《城市房地产管理法》及有关司法解释规定：集...
7购买“抵债房”有讲究
【案例】：老王从某建筑公司购买了某开发公司抵债给该建筑公司的一套抵债住房，购房合同是老王同某建筑公司签的，购房发票也是某建筑公司开具的。老王拿这些手续到房地产交易部门根本办不了房屋所有产权，究竟是什么原因？
【分析】：上述里子起码出现三个问题：第一，房地产转让的主题问题，房地产转让的主体只能是房地产权利人，开发公司抵给建筑公司的抵债房，既没有办理房屋所有权证，建筑公司难以成为房屋权利人；而且建筑公司又不具有房地产开发资质。没有房屋销售的权利，其所签订的购房合同无主体资格，因而是无效合同；第二，房屋销售的代理问题。商品房的转让可以委托代理人办理，但...
13.“先租后买”房屋买不得
【案例】：小叶通过报纸广告，看中了某封闭小区一套二手商品住宅，但此房卖房购买不到二年，如交易，需要买方承担几万元的营业税、个税。为躲避不小的税费，小叶同卖房商量，买方先以每月房租4000元房屋租赁的方式，即“先租后买”，5年期满后不用交纳营业税、个税、双方再签订正式的购房合同，办理房屋过户，房屋租金冲抵房价款。
【分析】：目前，在二手房市场，为躲避营业税、个税、减少交易成本，不少人往往采取“先租后买”或先付一部分房款等方式，待5年过后免交营业税、个税时，再办理房屋过户手续。这种方式存在很大风险。其一，房屋是一宗贵重的特殊商品，实行的是登记备...
16．房屋产权证和登记薄是确认权利人的法律凭证
[案例]：申老先生是一位归国华侨，想在大连定居，有人说，买房不一定要产权证，也有人说，买房必须办产权证，为此，申老先生想了解一下房屋产权证究竟有哪些法律效力？
[分析]：（1）房屋所有权登记发证制度规定：购房申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门——房地产交易所申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。房屋权属证书即产权证是房屋权属登记发证制度的具体体现；（2）《房屋登记办法》规定：房屋权属证书和登记薄是经过政府房地产行政机关审查确认，登记薄上登记后发给权利人的物权证明；（3）我国《宪法》规定：国家保护社会主义的公有财...
19．没有预（销）售许可证产权证办不了
[案例]：前年才女士在南关岭买了一套期房，直到今年4月份才交房，眼看半年快过去了，可房屋所有权证书迟迟办不下来，每次找开发商都以“快了，再等等”、“有关部门不给办”等借口来打发。房子办不了产权证，孩子上学成问题，暖气费单位又不给，才女士一家为此生活十分不爽，后悔买了办不了产权证的房屋。
[分析]：（1）“商品住房”办不了产权证的原因一般有：土地是集体土地，没有变性为国有出让土地，土地是划拨土地没有变为国有出让土地或土地出让金未交、少交、欠交；土地房屋开发手续“五证”不全，开发违反规定条件、超建、多建等等。（2）才女士购买的房屋迟迟办不了产权证，...