浙江房地产周期波动实证分析

评论
编辑推荐 8 views

 

浙江房地产周期波动实证分析
李庚南
 
内容摘要：受美国次贷危机的影响和国家宏观调控政策累积效应作用，2008年以来全国房地产市场不景气压力逐渐增大，浙江省房地产市场在历经数年罕见的持续增长后也终露疲惫之迹。目前，关于房地产走势，众说纷纭，扑朔迷离。泡沫论、拐点论、稳健论诸论语出不穷；对房价“涨”与“跌”的期盼各有所归；关于房地产应否救市的各种争论正在进行中，不确定性充斥整个市场。实际上，问题的焦点在于我们如何客观理性地认识房地产市场的周期波动性。本文拟立足于浙江省近十年来房地产市场的发展变化情况，采用经济周期扩散指数法（Diffusion Index）对浙江省房地产波动周期进行测度，分析房地产市场周期波动的内在机制，探索加强房地产市场风险预警、防范金融风险的路径。
关键词： 房地产   周期波动    金融风险 
 
从2001年开始，浙江房地产经历了连续多年罕见的高速增长。房地产业在全省经济中的地位越来越重要，对相关行业的拉动作用也日益明显。但是，高位运行的房价对改善民生、促进社会稳定和谐显然具有某种程度的负面影响，房地产市场发展“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现，越来越受到各方面的关注。本文结合浙江省房地产业发展实际，运用经济周期理论的扩散指数法，对1997年以来浙江房地产周期波动进行测度，进而探讨对房地产周期波动进行预警和调控的路径。
一、房地产周期波动理论综述s0100
      早期的房地产周期研究与建筑周期研究融为一体，主要集中探讨房地产周期的影响因素，实际上开始了房地产周期波动指标的研究和应用。米歇尔（Mitchell,1927）认为，由于建筑活动受人口增长、房屋折旧、维修及投资利润率高低等因素的影响，建筑业的供求不像工业那样可以无限地扩大或缩减，因此形成一度的波动。Harwood（1977）提出，经济变化、人口迁移、基础设施，特别是道路建设、人口出生率、银行贷款、政府政策等因素均会引起房地产周期波动。
20世纪60年代，美国StephenA.Phyrr等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，分别从宏观和微观角度，采用多模型和多方法，探索房地产周期波动及其机理。他们认为房地产周期波动从根本上说是由供求变动决定的，并将房地产周期波动划分为5个阶段。第一阶段：失业率高，经济体系呈现出扩张局面。政府实行扩张性宏观财政政策，同时采取适度通货膨胀和低利率政策，人口及家庭规模增加、收入呈现增加趋势，住宅需求也随之增加。第二阶段：房地产交易趋于活跃，房价上升，建造成本增加，房屋销售良好，投资及投机者开始进入市场，抵押贷款利率降低，从而导致房屋需求扩大，房屋供给不断提高以满足不断增长的需求。第三阶段：房地产需求开始稳定增加，但因开发商大量投资兴建房屋而造成供给过剩，房地产市场需求趋于饱和，房地产存货和空置率开始增加，投资利润下降，同时宏观经济方面也出现通货膨胀率快速上升、利率上升、贷款难度增加态势，房价开始下降。第四阶段：房地产活动开始趋缓，房屋销售难度增加，空置率逐渐提升，有时可高达20％＝30％。第五阶段：宏观经济活动趋缓，失业率增加，同时因通货膨胀率太高而导致实际收入下降。
在此基础上，StephenA.Phyrr等人进一步研究了房地产周期波动问题，通过对发达国家的实证分析，证明房地产周期与通货膨胀率周期呈现正相关关系。
       国内关于房地产周期波动的研究尚处于起步阶段，不但对是否存在房地产波动，以及这种波动是否周期循环等问题存在不同意见；而且有关房地产周期波动的基本概念也存在不少混淆和误解，对房地产波动的运动形态及其决定因素更是存在不同认识。目前的研究比较集中在几个方面：
1.关于房地产周期波动概念。谭刚（1993，1994）通过归纳、综合国内外房地产业的实际发展过程，独立提出了房地产业周期的概念，认为“房地产周期是房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复复苏－繁荣－衰退－萧条四个环节”。
2.关于房地产周期波动及其主要特点。张元瑞（1995）通过比较国民经济增长率和全国商品房销售额增长率，认为中国房地产业的周期与国民经济周期基本吻合；何国钊、曹振良（1996）等利用商品房价格等8项指标，按环比增长率得出单项指标的周期波动，进而分析中国房地产周期波动现象及其特点；谭刚选择总量、投资、生产、交易、金融及价格等6类共16项指标，利用扩散指数方法分析了深圳房地产周期波动特征。
3.关于房地产周期波动的预测指标分析与应用。谭刚（1993、1994）在分析国内外房地产市场周期波动的基础上，构建了以间接、表层和内生三类指标组成的房地产景气指标体系；国家有关部门选取部分指标建立了具有实践意义的中国房地产指数。
二、浙江房地产周期波动的实证分析
从发展的历程看，房地产业与其他产业的发展过程相类似，从产生到成长的过程呈现出明显的周期波动现象。但是，由于房地产作为一种特殊商品，具备类似金融产品的性质，具有投资价值，房地产市场对宏观经济的依赖性很大，其周期性特征也更加突出。目前，关于浙江房地产市场走势的观点很多，众说纷纭，扑朔迷离。实际上，问题的焦点在于我们如何客观理性地认识房地产市场的周期波动性。
（一）浙江房地产周期波动的测度指标。
房地产周期波动是一种客观存在，是外部冲击与房地产内部传导机制共同作用的结果。一般地，对房地产波动产生直接或间接影响的，既有经济、社会、政治等外生性因素，也有房地产经济运行、房地产供求关系、房地产市场结构等内生性因素，这些因素涵盖房地产业总量、投资、生产、交易、价格及金融等领域。基于此，本文从上述6个方面选择了影响房地产周期波动的8项指标来对浙江省房地产市场周期波动进行实证分析，包括：房地产业增加值，房地产开发投资额，房地产施工面积、新开工面积和竣工面积，商品房销售面积，商品销售价格，房地产国内贷款。基于可收集的数据，本课题有关房地产业的统计指标从1997年开始。
1.房地产业总量指标。反映房地产业综合运行状态的房地产业增加值是分析房地产周期波动最为重要的一项指标。从表1可以看出，1997年以来浙江省房地产业增加值在经济中占比，除1997年外，呈逐年上升态势，至2007年达到最高水平。
表1 浙江省房地产增加值及其与GDP的比较
 
资料来源：有关数据根据《浙江统计年鉴》整理。
2.房地产投资类指标。根据所收集数据的完整性，选用房地产开发投资作为分析指标。该指标属于房地产周期波动的先行指标，在房地产业发展中具有关键性作用。
表2 1997－2008年浙江省房地产开发投资变动情况
 
 资料来源：根据《浙江统计年鉴》整理。
3.房地产生产类指标。反映房地产生产的指标有土地购置面积、土地开发面积、商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积等。根据所收集数据的完整性，本课题选用商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积等三项指标，以分析不同时期浙江省房地产市场商品房生产的总体变化情况。
 
 
 
 
表3 1997－2008年浙江省房地产生产类指标（万平方米）
        资料来源：根据《浙江统计年鉴》整理。
4.房地产交易类指标。反映房地产交易的指标主要有商品房销售面积、商品房空置面积。鉴于商品房空置面积数据采集困难，本课题仅选用商品房销售面积。
表4 1997－2008年浙江省房地产销售指标（万平方米）
     资料来源：根据《浙江统计年鉴》整理。
5.房地产价格类指标。反映房地产经济运行过程中价格变动情况的指标有商品住宅、商业用房、办公楼用房及住宅建筑安装工程造价等。本课题选用商品房销售价格指标。
表5    1997－2008年浙江省房地产价格指标
资料来源：根据《浙江统计年鉴》整理。
 6.房地产金融类指标。房地产业是一个资金密集型产业，无论是房地产商土地的征购、住房的开发与建筑，还是住房建筑完成后的销售，无论哪一个环节都由资金来决定，而贷款是房地产业主要的资金来源。因此房地产业与金融业具有高度相关性。反映房地产金融类指标有房地产资金来源、国内贷款、自筹资金、房地产开发贷款等。基于所收集房地产相关数据的有限性，本课题选择房地产国内贷款作为分析指标。
 
 
表6   1997－2008年浙江省房地产金融类指标
          资料来源：根据《浙江统计年鉴》整理。
（二）浙江省房地产周期波动的测度
上述8项指标分别从不同的方面和角度，对浙江省房地产周期波动进行了描述。但房地产周期波动与宏观经济周期波动一样，是通过一系列经济活动来传递与扩散的。因此，在测定房地产周期波动时，必须采取科学的方法对不同过程、不同的经济指标的变动及其联系进行综合。本文采用经济周期理论的扩散指数法（Diffusion Index,简称DI）来剖析浙江省房地产周期波动。
扩散指数理论表明，当经济繁荣时，各种经济活动呈上行态势，大部分经济指标持续上升；当景气达到顶点时，部分指标开始改变方向，向下的指标逐渐增多；当保持上升的指标与转为下降的指标相等时，经济进入扩张或收缩的拐点出现；当下降的指标居多时，经济开始进入萧条期。扩散指数的计算方法如下：
DI＝某一时期经济指标中扩张指标数/选用总指标数×100％
按照上式及上述所选定的8项指标，我们可以计算出浙江省1997年以来房地产扩散指数值。
表7 浙江省1997年－2008年房地产主要指标扩散指数
 
 对比上述各年度浙江房地产扩散指数与房地产投资等景气指标的变动态势，可以看出：除2007年等个别年份外， 1997年以来的浙江房地产扩散指数与房地产运行趋势基本上相拟合。
1997－2008年浙江房地产周期波动与房地产开发投资对比图
根据上图，可以发现：1997-2008年浙江省房地产经历了从调整（萧条）到调整的一个完整的周期性波动循环：其中，1997年处于上一周期的调整末期；1998－2000年为新一轮房地产周期的复苏与增长期；2001－2003年为繁荣、过期；2004年至今为新一轮调整期。从各波动周期时间跨度看，除最后一个阶段外，均为3年，相对较短。这种短期特征与浙江民间资金充裕、经济充满活力具有很大的相关性。
（三）浙江房地产周期波动的划分及特征分析
根据上述周期波动的测度，可以把1997年以来浙江房地产波动周期大致划分为以下四个时期：
　　第一时期：上一周期的调整阶段末期(－1997年)。这一时期是从1994年开始的，由于缺乏有关数据，只能进行定性分析。1994年我国宏观经济增长出现了持续的通货膨胀，各方面对过热的经济增长开始警觉，国务院为加强固定资产宏观调控，一度实施紧缩政策，受此宏观背景的影响，房地产业高速增长的势头得到遏制。尽管由于房地产投资的惯性作用，1994年、1995年浙江各项房地产统计指标仍呈上升态势，但其增幅已逐年回落。1996年，部分指标开始出现负增长，1997年则达到最低点，房地产景气指标扩散系数仅为0.13。而据建设部和国家企业调查总队于1998年初联合对全国16个城市开展的快速调查结果显示，1997年底，杭州、宁波两市的商品房空置率达到29.9%，超过了国内公认的15%的空置率警戒线。
　　第二时期：复苏、发展阶段(1998年-2000年)。这一时期房地产指标扩散指数均大于0.6，其中1999年达0.75，市场呈现总体上升态势。1998年国家出台了停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化并允许个人利用银行贷款购房的政策，推动了我省房地产市场的复苏。1999年房改房上市的力度加大，对增量房产的销售和存量房产的流通都起了积极的促进作用。1998年、1999年和2000年浙江房地产开发投资额增幅分别为5.2%、20.0%和23.2%，扭转了1994年以来房地产开发投资增幅持续下降的局面。商品房销售平稳增长，销售面积年均增长13.9%。商品房销售价格也稳步上涨，年均增幅为8%.左右，全省平均房价将近2400元／平方米，而省城杭州的次中心房价已超过3000元／平方米。1999年起，空置商品房面积也逐月减少，到当年11月末，全省商品房空置面积同比下降32.7%；商品房竣工面积与销售面积之比下降到2000年的1.12：1，表明房地产市场供求趋于平衡。
第三时期：繁荣、过热阶段(2001年-2003年)。这一时期，房地产开发企业对土地及物业的开发项目与建设项目进一步增加，房地产价格迅速上涨，各项房地产景气指标上行趋势迅速增强，2001年房地产扩散指数达到0.88的历史高位。从实际运行情况看，2001年以来，随着住房信贷消费、房地产开发投资信贷政策进一步宽松，加上2002年7月1日开始实行的土地招标制度，使原本平稳增长的房地产市场出现了超高速增长的状态。2001年、2002年、2003年三年全省房地产开发投资额分别以50.5%、33.8%和34.5%的速度增长。同时，地价飞速上涨，商品房价格持续攀升。2003年1-3季度，全省土地出让价格比上年同期上涨21.7%，其中居民住宅用地价格上涨27.8%；2002年和2003年的商品房销售价格分别上涨16.4%和11.6%，远高于全国的平均水平，其中杭州、宁波等大城市的涨幅更大。房地产市场出现明显的卖方市场，炒作迹象明显，消费者心理恐慌，出现追涨购房现象。由于增量房市场的需求量没有获得有效释放，不少消费者在买不到新房的情况下将目光投向了二手房市场，使二手房成交量大幅上升，如2003年1-11月杭州市的二手住宅成交面积同比增加24.4%。浙江房地产市场的过热状况引起了社会各界的广为关注，被称为房地产市场的“浙江现象”。
第四个时期：调整盘整阶段（2004年开始至今）。这一时期，随着国家房地产紧缩政策效应的进一步显现，浙江省房地产市场交易价格和交易数量均出现了萎缩、衰退迹象，大多数指标呈下行态势，房地产扩散指数总体小于0.4，2006年扩散指数降至0.25。以“121”文件为标志，各级政府针对房地产市场暴露出的问题，在规划、土地、信贷、市场监管等方面对房地产市场进行了一系列宏观调控，政策面也由刺激需求转向抑制过度需求，浙江市场先于其他省区进入调整期，并呈现出如下特点：一是房地产投资增长势头有所下降，但存在间歇性回暖。2004年浙江房地产投资的增长幅度为33.2％，比2003年微降1.3个百分点，到2005年只有7.64％。二是商品房销售增长速度有所下降。2003年央行和国务院先后出台121号文件和18号文件以后，银行纷纷限制按揭贷款，提高首付额度，并对某些房地产产品停止按揭，加上高房价制约，全省房地产销售增速明显放慢。2004年，浙江商品房销售面积为3051万平方米，增速从2003年的25.4％骤降至9.69％。2008年则出现负增长36.6％。三是商品房价格仍然呈现快速上涨态势。2004年，浙江房屋销售价格延续4年来的上升格局，比上年同期上涨20.7%，全省商品住宅均价达到每平方米3108元。2008年，商品房价格在房地产景气指标全面下行情况下仍继续上涨，均价达每平方米6306元。
必须说明的是，2007年、2008年浙江房地产出现异常波动。2007年浙江房地产市场景气指标几乎全面上行，扩散指数达0.88，与2001年的历史高点齐平。其中，房地产开发投资增长15.7％，商品房销售面积增长28％，商品房价格上涨21.2％，商品房竣工面积与销售面积自1997年以来首次小于1，房地产市场出现供不应求的迹象。如果按照前几个阶段的时间跨度推算，2007年应该处于复苏期的起点，则2007年浙江房地产市场的变化可以获得合理解释。如果这一判断成立，按照房地产市场内在运行规律，2008年、2009年浙江房地产市场应延续2007年的走势，进入第五个时期，即复苏期。但是，受国际国内多重因素叠加的外部冲击，2008年浙江房地产市场景气指标全面下行，扩散指数降至“冰点”，商品房新开工面积、销售面积出现负增长，商品房竣工面积仅增0.79％，竣工面积与销售面积比迅速抬升至1.43，表明市场观望氛围骤浓。基于对全球经济下行趋势下浙江经济前景的预期，浙江房地产业的复苏期可能推迟，时间跨度可能增加。
三、当前浙江房地产市场运行状况及问题
2008年以来，浙江房地产市场销售量较上年明显收缩，但房地产投资仍保持较快增长，房价基本稳定，总体运行比较平稳。不过，由于宏观环境趋紧，上半年楼市呈现出销售面积缩量、价格稳中趋降，房地产企业资金紧张的特点。
　　2008年，浙江省房地产开发完成投资1999.3亿元，比上年同期增长9.8%，增幅与上年相比下降5.9个百分比。其中，住宅开发完成投资1419.7亿元，同比增长8.5%，增幅与上年相比下降5.8个百分点。表明2008年浙江省房地产开发投资继续保持增长势头，但受严峻的国际经济形势和国内房地产市场回落影响，增幅有所放缓。2008年上半年房地产开发完成投资853.1亿元，比上年同期增长18%，而下半年房地产开发完成投资1146.2亿元，同比增长仅为4.3%，下半年浙江省房地产开发投资回落明显。　
　　（二）商品房开发规模惯性增长，但供求关系发生逆转。　
　　2008年浙江商品房开发规模呈现出前高后低的走势。上半年，全省房屋新开工面积为2517.7万平方米、16140.1万平方米和1406.4万平方米，同比分别增长24.9、9.1和36.5个百分点。这表明上半年浙江省房地产开发规模受上年的影响，仍然保持惯性增长。然而，随着美国金融海啸的爆发，下半年浙江省房屋新开工面积、施工面积和竣工面积分别为2577.1万平方米、2954.9万平方米和2726.3万平方米，同比分别下降了19.8、19.6和6.8个百分点。整体来看，2008年房地产供求形势发生逆转。　
　　（三）商品房销售面积出现负增长，但中小户型商品房住宅销售比重提高。
　　2008年初，受到银行信贷资金紧缩、贷款利率上涨以及第二套房政策的实施等多因素影响，房地产市场观望气氛浓厚，消费信心明显不足，商品房销售出现负增长。上半年，浙江省商品房销售面积为1431.9万平方米，销售额为872.0亿元，同比分别下降19.8%和12.4%。随着美国次贷危机进一步加剧，浙江省商品房销售面积降幅逐月扩大。下半年销售面积为1448.5万平方米，销售额为944.3亿元，同比分别下降46.4和41.3个百分点，　
　　但中小户型商品住宅销售依然旺盛。2008年，尽管浙江省商品房销售有所回调，但90平方米以下商品住宅的销售面积为579.5万平方米，销售额为356.6亿元，同比增幅分别为45.6%和78.5%。90平方米以下商品住宅销售面积占全部商品住宅销售比重由2007年的9.0%上升为2008年的24.2%。这充分表明，在市场销售不畅的形势下，中小户型普通商品房更受欢迎。　
　　（四）商品房价格增幅同比下降，但仍处于高位运行。
　　2008年，虽然浙江省商品房销量明显下降，但销售价格同比没有出现负增长，总体仍然维持较高水平。商品房均价为6306元/平方米，同比增长8.7%，增速明显下降（2002年至2007年间，浙江省商品房交易价格年均增速为23.5%）。其中，住宅均价为6190元/平方米，比上年增长9.8%。浙江省与全国房地产市场运行的总体情况较为相似，国家统计局公布的数据显示：1-11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点；环比下降0.5%。此外，1-11月北京房价上涨4.2%、深圳下降18%、广州下降8.8%、上海下降1.4%、杭州上涨1.1%、温州上涨8.4%、金华上涨7.5%，相比而言浙江省城市房价波动幅度较小。　
　　（五）土地购置总量减少，开发商追逐土地热情下降。　
　　2008年浙江省房地产业购置土地面积为1656.2平方米，较上年减少约150万平方米，增幅由2007年的同比增长31.5%变为2008年的同比减少9.5%；购置土地的总金额达到458亿元，增幅由2007年的同比增长63.8%变为2008年的同比下降7.6%。房地产开发企业由2007年的疯狂拍地转变为2008年的谨慎小心，追逐土地的热情大为下降。平均来看，2008年浙江省每平方米土地价格为2765元，与上年相比总体保持平稳。部分城市土地“流拍”现象增多，土地出让金收入大幅减少。
　　（六）房开企业资金链趋紧，潜在经营风险增大。
　　目前，资金问题已经成为房地产开发企业的发展瓶颈。自2008年以来，浙江省房地产企业资金来源较为紧张，上半年资金来源规模同比增长8.3%，但增幅同比有所下降。自10月开始资金来源规模同比下跌，降幅逐步拉大，资金供给增幅甚至出现负增长。1-12月，房地产开发投资本年资金来源为2868.2亿元，比上年同期下降7.1%。其中国内贷款、利用外资、自筹资金同比分别增长4.6%、3.8%和13.9%，房地产开发企业对于这三项资金来源的依赖度有所增加。但受到银根趋紧和销售不畅等因素影响，这三者增幅较上半年分别下降了2.4%、26.7%和6.1%。　
从浙江省房地产资金来源的变化情况来看，银行贷款增幅由上年同比增长22.6%锐减为2008年同比增长0.4%；定金及预付款、个人按揭贷款增幅由上年同比增长37.6%和66%，锐减为2008年同比下降21.1%和19.9%。总体而言，房地产开发企业的资金来源渠道依然较窄。值得注意的是，由于销售不畅，开发企业通过销售回笼资金的压力日益增大，不少房地产开发企业开始转而通过民间融资来缓解资金压力。部分房地产企业由于企业自身经营不善、市场景气时盲目扩张导致资金趋紧。随着市场持续调整，2007年高价拿地的部分项目开发难度增大，企业经营风险日益凸显。　　
（七）商品房空置状况起伏明显，空置面积由微降转为微增。
      2008年，随着商品房销售情况不畅情况的加剧，浙江省商品房控制率逐渐回升，商品房空置率由2007年末的负增长7.6%转为增长12.5％。上半年，全省商品房空置面积处于持续负增长态势，但降幅从1-2月的下降5.3%到1-6月的下降2.9%。下半年，商品房空置情况在持续半年多下降后首次出现上升。从商品房空置的年限看，一年来的变化也很明显。空置时间在一年之内的商品房所占比重由2007年同期的42.4%下降到36.4%，而空置时间在1-3年之内、3年以上的商品房分别比2007年同期上升2.4和3.6个百分点。这表明越来越多的商品房由待销转为滞销，这将对开发商日益加大的资金链压力造成更大压力。
　　四、防范房地产市场金融风险的对策建议
　　国内外经济理论和实践已经表明：一般商品市场可以在完全竞争的条件下实现资源的最优配置，实现帕累托最优，但房地产市场是一个特殊的市场，很容易产生市场失灵，完全依靠市场竞争解决不了问题，需要一个公平公正的政府对它实行强制性的宏观调控。因此，要用周期波动理论来审视和预测房地产态势，适时地采取反周期波动的调控措施，以消除或减轻波动，防止房地产市场风险向金融领域传导。为此，提出以下几点建议：
　　(一)加强对房地产市场风险的预警监测。
无论对银行还是对开发商来说，房地产市场所面临的不确定性越来越多，防范风险的任务也越来越重。因此，当前应该尽快建立一套全面评估贷款企业的风险监控体系，以有效地控制贷款风险。一方面，要定期公布当地商品房开发投资、新开工、竣工、销售、空置等信息，为开发商提供市场供求信息，引导开发适销对路的商品房。另一方面，同时，要加强对房地产企业经营管理、市场、政策风险进行研究，以及资产安排、开发实力等进行彻底评估，同时需要大力发展对银行、开发商都负责的中介机构。要通过信息披露、政策解释和问题剖析，引导消费投资趋向理性，普及公众的风险意识，促进房地产市场有序健康发展。
（二）鼓励和推动银行业加快房地产金融创新。
　　房地产开发是周期长、风险高、资金密集型、管理密集型的投资行为。在国际市场中，房地产业有信托投资基金、企业上市融资、企业债券、银行信贷等多种融资方式。由于金融改革滞后，目前我国房地产开发融资渠道非常单一，基本上只有银行贷款一条路，使房地产业对银行融资的依赖性极高，也使银行信贷风险集中度居高不下。因此，强化房地产风险防范的根本在于加快房地产金融创新的步伐，开放金融市场，让市场拥有更多的金融工具来分散银行一家独自支撑整个市场的局面，让更多的公民可以有更多的投资渠道参与市场的经营，并获取收益，分散金融的风险。针对住房贷款期限一般都很长而银行的存款又是短期性的实际，实施房贷证券化将是创新的方向，不仅能有效地解决二者的冲突，还能在一定程度上化解贷款风险，因为其中部分风险会转移到证券投资者身上。
（三）改进和完善现行的银行房贷评估系统。
目前银行机构在决定对房地产商是否进行开发放贷时，主要评估对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款的情况时，银行规避风险的办法就是没收房地产商的抵押资产或担保资产，但这种方式隐含着巨大的风险。首先，这种评估方式不能为银行放贷提供具有前瞻性的风险预警。目前银行对房地产信贷评估的重点是房地产商的抵押资产或担保资产。银行实际上是放弃了对风险的事前预防，而只是在风险出现之后对风险的一种补救措施。其次，促进了房地产不良资产的产生。目前的这种评估体系由于是对风险的一种补救措施，没收的房地产商的抵押资产或担保资产越多，对银行来讲也就是不良资产越多。这造成目前我国银行界一方面要大力处置不良资产，另一方面不良资产却还在不断增加。
　　对银行来讲，积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。而目前银行的这种评估体系对风险的事前预防存在明显不足。要克服这种局面，必须改变或丰富银行现有的规避风险的评估体系。对房地产商而言，其还贷能力的强弱主要体现在项目的开发能力上，这也是银行对房地产商放贷的主要风险。项目的开发能力是房地产商综合实力的体现。它既包括项目的市场前景、营销能力、财务能力，也包括项目操作团队的管理能力、运营能力等。这些能力的综合表现决定了房地产商的还贷能力，也决定了银行的放贷风险。因此，如果银行引进房地产项目开发能力评估体系，再辅之以抵押资产和担保资产的评估，银行的放贷风险才真正可以得到有效规避。
　　(四)发挥政府对房地产市场供求的调节功能，促进房地产市场持续健康发展
　　当前浙江房地产的主要矛盾是供求结构问题，结构的错位导致供求失衡，进而造成房价虚高。因此政府应借助市场和行政力量对供求双方进行适当干预，以促进供求的有效性：一是严格执行土地投放和闲置回收政策，建立土地供应的中长期规划，加强土地调控的科学性。二是发挥价格和税收的杠杆作用，适当控制别墅和高档住宅的投资力度，增加普通商品房和经济适用房的供给。针对购置高档住宅、第二套房现象?，建议调整现行的房地产税制，降低开发经营环节税负，将税收政策重点转向使用环节，增大房地产的保有成本和交易成本，从而打击囤积炒作行为，鼓励占有者“房尽其用，地尽其利”，抑制被放大的过度需求。三是建立培育生态链的市场结构，使我省一手房、二手房和租赁房市场相互作用、相得益彰。四是在“去泡沫化”的同时，通过增加居民收入、落实住房补贴、提供税收优惠、发展住房金融等方式，提高居民的购房能力，从供求两方面降低房价收入比。
　　(五)加强住房保障体系建设，为低收入居民提供住房保障。
　　解决中低收入居民的住房问题，是国家或地区社会政策的重要组成部分。英国的住房政策就分为两部分：市场交易政策和面向低收入居民的住房保障政策。且发达国家一般都有专门的负责机构和相应的资金投入。随着浙江住房改革制度进程加快，低收入居民的住房问题将日益突出。因此，有必要借鉴国外经验，同时密切结合我们的国情省情，建立完善浙江的住房保障制度。一是从指导思想上高度重视住房保障，把住房问题既作为经济政策，也作为社会政策的重要方面加以安排。二是通过法律形式，进一步明确各级政府在住房保障问题上的职责，调整财政支出结构并确定财政投入的资金比例。三是加大经济适用房的建设力度。按照发达国家经验，一般在住房严重短缺时期，政府直接建房方式有利于刺激住宅供给，加快住房建设；当住房供求关系比较缓和时，房租补贴方式则有利于减少保障资金支出，有利于市场对资源的优化配置。而目前应是浙江中低价住房明显偏少的时期，因此应适时加大经济适用房的建设力度。与此同时，加强对低收入居民住房需求的跟踪研究，适当提高经济适用房的建设标准，尤其在性能、质量以及节能环保等方面。
五、对浙江房地产市场走势的基本判断
目前，浙江省房地产市场正处于调整期。这种理性调整，是为了消化前两年价格过快上涨所形成的局部泡沫，使其回归到与经济基本面及居民住房支付能力相协调的水平，这对于浙江省房地产市场今后的稳定健康发展大有裨益。从周期走势分析，市场进一步调整的深度有限，长度可能延长。
由于全球性的经济减速和房地产市场本身周期规律的作用，房地产市场信心一时还难以恢复，商品房销售、房地产投资、新开工面积和土地购置面积有可能继续下行一段时间。但由于中央和地方政府近期出台了大批关于促进经济增长、稳定房地产市场的政策措施，这些政策的累积效应将逐步显现，2009年浙江省房地产市场继续向下的空间有限，估计成交量逐步回升，但部分房价过高的城市房价仍将继续回落。房地产先行指标显示，2008年浙江省土地开发投资额、购置土地面积及商品住宅新开工面积分别同比下降-25.7%、-9.5%和-7.6%，表明未来1-2年浙江省房地产市场供应量将有所减少。同时，随着美国金融海啸的全球影响逐渐消退，中国宏观经济形势预计在2010年出现好转，快速城镇化带来的购房需求等多种需求将逐步得到释放，购房者市场预期将发生转变。因此，浙江省房地产市场可能在2010年进入复苏阶段，重新出现供需两旺的繁荣局面。
 
参考文献
1. 吴德进、李国柱等：《房地产泡沫：理论、预警与治理》，社会科学文献出版社，2007.10。
2. 中国人民银行金融市场司译：《房地产指标与金融稳定》，中国金融出版社，2006.11。
3. 张鸿雁、杨雷：《中国房地产评论》，东南大学出版社，2006.3。
4. 曲波：《房地产经济波动理论与实证分析》，中国大地出版社，2003。
5. 王洛林主编：《经济周期研究》，经济科学出版社，1998年。
6. 董文泉等著：《经济周期波动的分析与预测方法》，吉林大学出版社，1998年。
 
数据来源
 1.中央政府门户网站，http://www.gov.cn
2.浙江统计信息网，http://www.zj.stats.gov.cn
3.中国宏观数据挖掘分析系统，http://number.cnki.net
4. 2001－2008年《浙江统计年鉴》。