千亿险资将入楼市不会助推房价上涨

吴其伦

1998年到2001年，温州的民间资本大量投入当地房地产，促使当地房地产价格以每年20%的速度递增，市区房价快速从2000元/平方米左右，飙升到7000元/平方米以上。2001年8月18日，第一个温州购房团共157人浩浩荡荡开赴上海，三天买走了100多套房子，5000多万元现金砸向上海楼市。同时，另一支购房团前往杭州。多年来，温州炒房团的足迹遍布全国各地，约2000亿元温州的资金投向各地房地产，其中北京、上海两地集中了1000亿元。

而千亿险资将入楼市的消息令房产业界为之动容，据接近保监会人士透露，具体比例要待最后公布时才能明确，由于保险机构对不动产投资领域还比较陌生，投资经验、投资团队尚匮乏，因此监管层并不会制定太高的投资比例。目前，参与征求意见的业内人士多认为初始投资比例制定为5%的可能性较大。按照去年末保险资金总资产3.34万亿元计算，保险公司可进入不动产投资领域的保险资金可能在1700亿元左右。

很多人想当然地以为，巨量险资将成为推动楼市向上、助推房价上涨的又一支生力军，甚至有人认为险资入市将成为继温州炒房团、山西煤老板之后的又一支炒房团。对于险资入楼市能推动楼市及房价向上的说法，笔者不予苟同。在笔者看来，千亿险资绝不会成为楼市炒房团，险资入市不会成为房价上涨的推动力量。

首先，险资在短期内难以入市，不会对市场供求产生大的影响。尽管新修订的保险法已经正式实施，可《保险资金投资不动产试点管理办法》尚未出台，目前在这一管理办法的修订草案中，投资不动产的比例仍是空白。这样，险资入市将有一个时间过程，这个过程所产生的直接、间接影响将至少延续三年时间。

其次，保险资金不会进入住宅市场。保险资金是众多投保人为了给自己的人身或财产寻求一份保障而投向保险公司的。几乎所有投保人都不愿意看到保险公司将资金投向高风险项目。因为，一旦保险公司投资失利将直接影响到投保人及被保险人的利益。

从国际经验来看，商业物业是保险公司最为关注的房地产形态，首先商业物业针对企业等机构客户，一般体量规模较大，集中管理，出租和出售均是以栋或层为单位；而住宅市场则针对个人，更类似于零售市场且分散管理，对于资金量盘大的保险资金来说，投资商业物业更为适合。此外，与住宅市场不同，商业物业回报率较为稳定，年收益率在7%－8%之间，再加上回报周期长，这更加吻合保险资金作为机构投资者的口味。

加之，此次放开后保险资金可投向的不动产领域主要包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业四类。因此，在目前的市场状况下，保险公司最多试探性地投入部分资金进入商业地产领域，绝对不会进入住宅市场。

第三，即使保险资金入市，也将低价收购大宗物业，反而会拉大房价跌幅。

假如保险资金能够进入楼市，其最大的可能是收购大宗物业（甚至是烂尾楼），靠出租以期长期获利，绝不可能像楼市投资（投机）客那样进行炒房。而在进行大宗物业收购时，必将压低购买价格，这样将会令市场成交价大幅降低。