“内虚”不旺，房地产7折利率优惠政策仍需延续

   临近年底，市场成交量回归常态，大家开始担心7折利率优惠政策会否收紧了，而7月份以来二套房贷款政策力度亦有所加强，市场纷纷产生政府要调控房地产业，打压房价的猜想。由此，市场对于信贷优惠政策即将取消的预期大增。
　　我们认为年内宏观经济政策有望保持平稳，货币政策环境依然宽松，目前取消信贷优惠政策的可能性不大，首次置业及改善性购房将继续得到支持。
　　一方面，从宏观经济和房地产市场层面来看。目前市场回暖态势来之不易，宏观经济也正处于企稳回升的关键时期，如果“7折利率优惠政策”就此取消，对市场信心必定带来巨大的打击，对稳定楼市和经济增长都十分不利。
　　另一方面，从保民生的角度来看。信贷优惠政策的初衷是为了保障首次和改善型普通自住购房者的居住需求，而大量投资性需求入市刺激市场快速升温，这并不是中央政府的本意。如果信贷政策一刀切的全面收紧，那么危害的将是占市场绝大多数的普通置业者的利益，对市场将产生极大的影响。因此，我们认为信贷政策收紧不会一刀切，有可能会分步骤的逐步实施。对于首次置业和改善性需求将维持“7折利率优惠”以鼓励消费，而对于投资性需求则在首付成数和贷款利率方面予以逐步的限制和收紧。
　　国内经济回升基础仍不牢固，收紧信贷会影响宏观经济稳定较快增长。从宏观经济来看，中国经济企稳向好趋势已基本可以确立，但是经济回升基础仍不牢固，尚处在企稳回升的关键时期。还有许多不利因素，包括外需萎缩的负面影响仍将持续；部分行业产能过剩，经济结构不合理，自主创新能力弱；就业压力及收入预期影响下，不利于消费需求的增长。因此，在当前国内经济回稳基础仍有待进一步巩固等因素下，急速收缩信贷政策，将会打击脆弱的市场需求，影响宏观经济的增长速度，阻碍经济复苏之路。

一年来我国出口总额同比增长走势图

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　资料来源：国家统计局　　　　　　　　　　　　　　　

　　 三季度房地产市场成交回落引发市场忧虑，收紧信贷会进一步打击市场信心。从房地产市场成交量来看，三季度十大典型城市的成交量，相比去年同期仍处于较高的成交水平，但环比二季度来看，除了天津、武汉成交有所上升外，其余城市均出现了不同程度的回落，跌幅较大的是杭州、深圳，成交下滑超过40%。三季度多数城市成交回落，引发各方人士对未来走势的担忧。我们认为当前市场整体发展态势依旧向好，尚未出现实质性调整的趋势。但如果信贷政策在年底即刻收紧，可能会使辛苦建立起来的市场信心受到沉重打击，不排除市场可能会再次陷入调整的可能，甚至出现08年市场急速冷却的局面。

2009年9月全国典型城市商品住宅成交量表               单位：万平方米

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　资料来源：CRIC

　　另外，从宏观政策的基本面来看，中央近期多次重申下一阶段货币政策的重要责任是保持经济平稳发展，下半年至明年都将继续保持适度宽松货币政策，保持政策的连续性和稳定性。其目的就是为了稳定市场，给投资者以信心。我们更加乐观的认为，当前二套房贷等政策调整属于根据经济形势和市场情况所进行的微调，并非房地产政策基调的转变。在适度宽松的货币政策主基调不发生变化的情况下，保障居民居住需求的房地产贷款优惠政策在短期内不会收紧。
　　在经济企稳回升的关键时期，未来一段时间内货币政策将依然宽松。为了维持来之不易的成果、树立市场信心、保持房地产市场稳定，我们认为针对首次置业和改善性需求的“7折利率优惠政策”年底过后还将继续实施，但不排除对投资/投机性需求方面的政策会继续收紧。