“地王”频出的理性探究

　　6月30日，中化方兴以总价40.6亿元、楼面地价1.6万元/平方米的价格拿下广渠路15号地块，这似乎也拉开了土地市场“地王”争夺的狂潮。各地频出地王的消息不断出现在各大媒体的重要版面。10月2日绿地集团以72.45亿拿下上海市徐汇区1960地块，再次刷新了全国地王记录。媒体和公众舆论哗然：是房价上涨预期导致的“地王时代”真的到来，还是中国房地产市场新一轮泡沫的开始？
　　让我们从媒体和公众的喧嚣声中冷静下来。单从拿地的企业来看，除中化方兴属于地产新兵之外，中海、保利、绿城等获取“地王“的企业，无一不是具有丰富的开发经验，每个企业都有自己的项目决策体系，不会放任市场风险和市场泡沫损害企业的经济利益。因此，在我们开来，获取地王是他们按照自己的产品体系进行理性思考的结果，对于现有的市场体系也不会出现剧烈的冲击。

　　城市价差体系的形成推动各地“地王”的出现
　　中国房地产市场尤其是一线及二线城市出现了明显的结构性分化，其主要特征就在于城市内部的市场价差逐渐拉开，高端、中端、低端等不同产品线对应明显不同的价格体系。以上海为例，2009年前三节度，20000元/平方米以上的中高档商品房的成交面积占市场总成交面积的20%，而成交金额占市场总成交金额的42%。这么大的成交规模为开发企业的中高档住宅开发提供巨大的发展空间，这种空间不仅体现在市场容量和价格空间，同时也体现在更多更有购买力的高端消费群体。

表1 上海2009年1-9月商品住宅成交结构

　　同样主要房地产企业在市场发展的过程中也形成了相对固定的产品体系和利润增长点。企业会根据企业自身的产品定位，确定自己在相应城市房地产价差体系中的定位，相对理性地选择自己的土地战略。因而，从事中高档住宅开发的房地产企业如保利、中海等追逐城市内部的优质地块，在城市内部制造“地王”也就在情理之中了。

　　“地王”的出现不会对市场基本面产生明显影响
　　我们判断“地王”的出现对于现在的市场基本面不会出现太大的影响。判断的出发点来自于以下几个方面：第一，不是所有的城市都出现的所谓的“地王“现象，地王仅仅出现在市场发展成熟、增长空间大的一线城市和部分二线城市，开发企业为了争取这些城市的投资机会不惜成本，但不是所有的城市都符合这个标准并出现地王。第二，不是所有的企业都愿意采用高溢价的方式在公开市场拍地，例如很多大型港资企业在本轮的地王争夺中大多选择了放弃。很多企业更多的是避开招拍挂的高取地成本而采用项目收购等方式曲线获取土地，这也决定了”地王“不是土地市场的主流，土地市场没有脱离整个房地产市场的发展大势。第三，”地王“本身就是城市内部出让的最优质土地，而这些项目面对的是小众市场，即使暂时对于周边的市场价格会形成一定的拉动作用，也不会从根本上影响整体市场的走势。

　　“地王”出现有利于解决历史遗留的闲置土地问题
　　地王的出现对于解决历史遗留的一些闲置土地问题提供了良好契机。现在的地王即城市优质土地都落入了主要的企业甚至央企手中，他们代表了城市市场发展的主流方向。“地王“的出现有利于倒逼历史上在这些城市拿到优质地块但没有动工的企业加快动作。一方面地王的出现代表了业界对于城市市场发展的信心，传递了市场健康上行的信号，为闲置土地的开工建设创造了信心和舆论环境；另一方面，地王的出现给闲置土地留出了价格想象空间，让土地拥有方意识到开工建设的利润保障。这样也能促使土地拥有方加快土地的开工建设。
　　“地王“的故事还将继续，面对涌现出的一块块”地王“，少一些”泡沫“的质疑，多一些理性的思考，为市场健康、平稳地发展创造舆论环境。