一、什么是“M型社会”

　　在回答这个问题之前，我们来先看看什么不是“中产阶级”，大前研一在其《M型社会》封面上是这么写的：“你自认为是中产阶级吗？请自问三个问题：一、房贷造成你很大的生活压力吗？二、你是否不敢结婚、或是不打算生儿育女？三、孩子未来的教育费用让你忧心冲冲吗？如果有任何一个答案为是，你就不是‘中产阶级’！ ”读者请自己判断自己是不是“中产阶级”。

　　再来看什么是“M型社会”。所谓的“M型社会”指的是在全球化的趋势下，富者（以下称“大款阶层”）在数字世界中，大赚全世界的钱，财富快速攀升;另一方面，随着资源重新分配，中产阶级因失去竞争力，而沦落到中下阶层（以下称“大众阶层”），整个社会的财富分配，在中间这块，忽然有了很大的缺口，跟“M”的字型一样，整个世界分成了三块，左边的穷人变多，右边的富人也变多，但是中间这块，就忽然陷下去，然后不见了。

　　大前研一提出了日本已经进入了“M型社会”，而中国的台湾已经步入“M型社会”。 中国的贫富差距越来越大，中国已经朝着“穷者愈穷，富者愈富”的社会前进，社会M化的趋势愈来愈明显。

　　二、“M型社会”（或社会M化）的特征

　　社会M化可能会出现以下几个特征：第一：贫富差距的扩大，穷的越穷，富的越富，中产阶级层也下沉为穷人，扩大穷人队伍。社会最终只剩下两个阶层，分别是位于M型右侧的“大款阶层”和M型左侧的“大众阶层”。第二：“大款阶层” 越来越注重品质和情感的需求，对价格的敏感度越来越低;而“大众阶层”的消费力呈现下降趋势，对于价格的敏感度愈来愈高，在支出上愈来愈重视“价值考量”，也就是说花费金额与所获商品两者相比能否“物超所值”。

　　三、社会M化对房地产市场的影响

　　随着社会M化趋势越来越明显（中产阶级或变为M型左侧，或变为M型右侧），房地产市场可能会呈现出以下趋势：

　　第一，房地产品牌呈现分化的趋势

　　目前房地产市场上的品牌未来将进行分化，分化为两类品牌，一类是顶级品牌，一类是大众化的品牌。顶级品牌将主要为“大款阶层”服务，如星河湾等，它品牌的实质价值越来越大，溢价空间也越来与大，因为这些“大款阶层”价格的敏感度越来越低。而市场上目前界定于为中产阶级服务的一些房地产品牌，如万科等，它将来很可能变为 “大众化”的品牌，但它品牌的实质价值愈来愈小，溢价空间也愈来愈小。

　　第二，资源稀缺的地方将逐步被“大款阶层”所占领

　　俗话说：“物以稀为贵”。鉴于城市核心地带土地的稀缺性，必然价格昂贵，这些在核心地带建起的房子必然迎合“大款阶层”的需求，目前北京越靠内房价越贵就是明证，像发达国家那种“穷人住市区”的情况在中国不会出现，城市核心区将逐步被“大款阶层”所占领。

　　我拿个例子来说明：有一个项目在二环边上，据他们的推广总监介绍，很多人买房是为了自住，为的是在二环内拥有一套房子，对价格不是很敏感，觉得一平米3万元还是4万元无所谓，关键是项目的位置好，服务好，而且不少人买两套打通，嫌一套的居住面积太小了，还有不少客户是一次性付款的。

　　是不是“大款阶层”只拥有市区的房子，答案肯定是no，这些“大款阶层”不仅占据城市的核心地带，而且还将逐步占领稀缺景观资源区，凡是风景好的地方都建有别墅就是明证。

　　第三，奢华和大众化是未来房地产营销的两个方向

　　社会走向M化，房地产市场也随之向奢华和大众化两个方向挪移。在奢华模式中，房地产营销关键是要打造高品质的产品和满足情感需求的服务，客户满意度是致胜的法宝;而在大众化模式中，地产营销关键是要打造“物超所值”的感受，低价和多样、速度和时尚成为房地产营销的关键。

　　需要特别说明的是，只有在客户心中保有“平价奢华”超值感受的房地产开发商，才能在M型社会下维持持续成长。

　　

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