地王围城:政府拍卖“地王” 雅居乐拍买“寂寞”
成者为王败者寇：“地王”赌局之“赌徒”式
地价屡屡刷新，关于楼市泡沫危险论的声音也会越来越强。在房价疯涨的今天，越来越多的人一定会被迫放弃购房计划。至于今天的“地王”会不会再次陷入“赌徒”式的险境，历史会不会重演，在“地王”频现之际，这些问题更需要业界人士认真考量。2009年，两年以后，不知道又会有多少新‘地王’变成了闲置‘地王’，再次形成一道杂草丛生的‘地王’风景。
2009年10月29日，广州科学城KXC－F8－1地块拍卖上演一场广州土地拍卖历史上争夺土地最激烈一战，历经101轮举牌，长达4小时，成交总价高达43.41亿，溢价152.3%，折合楼面价7074元/平。最终被雅居乐拿下。本次竞买人包括碧桂园、保利、中信华南、雅居乐等房企巨头。此次拍地也创下两项纪录，中国史上土地拍卖时间最长和广州土地出让总价最高纪录。
值得注意的是，此次推出的地块特别强调指出退地处罚措施:“开发商如果因自身原因终止投资建设，提出终止履行合同并请求退还土地的，在政府批准后，定金要没收。”而此次的定金高达1.72亿元，比先前“地王”没收的8000万元翻了一倍。同时，此次推出的地块并未限制户型。
“地王”在一定程度上体现了开发商的实力和形象，也着实令竞得者一时间意气风发，但在风光一时的背后，越来越多的“地王”却陷入了“地王围城”。从房地产业一片繁荣的2007年，到楼市持续低迷的2008年，再到“地王”重现的2009年，全国楼市正经历着命运“轮回”般的三年。而与此同时，另一个奇怪的现象让人费解。
说起“地王”命运，地王”真是黯然神伤近期，广州土地市场再度喧闹起来，又上演了一场轰轰烈烈的“地王”秀，土地价格被不断刷新超越。而与此同时，一些老“地王”却仍晒着太阳，长满杂草。其实，老“地王”闲置与新“地王”并存，与2007年的风光无限相比，当下，这两块“地王”显得有些落寞。2007年9月11日，保利地产以21.2亿元和20.8亿元夺得位于广州市白云区金沙洲的两块土地，楼面地价分别高达8769元／平方米和8112元／平方米，这两块土地也成为金沙洲的“地王”。
近两年过去了，“地王”上面仍没有盖起一栋楼，依旧静悄悄，地上的荒草在阳光下显得郁郁葱葱。看上去，与两年前并无太大变化。
为什么以前的老“地王”要么在被闲置等待开发，要么已经由于种种原因被政府收回，而名利双收收场的，却少之又少。炒房，炒地，炒“地王”。
说起科学城KXC－F8－1地块前世今生，根据历史资料显示，2007年9月，该地块被广东中莱投资以44.75亿元高价竞得，折合楼面价达到6321元/平方米，创下的科学城“地王”纪录迄今仍未被打破。据了解，KXC－F8－1地块原先用地面积471939平方米，分拆后土地面积不足原来的三分之二，只有306812平方米。起始楼面地价为2803元/平方米，仅为当初6321元/平方米成交价44%。
今年8月，关于“广州27个地王晒太阳”的新闻被外界炒得沸沸扬扬，这些地王拥有者中不乏富力、保利、金地等重量级企业。为了平息舆论“众怒”，广州房管局毅然选取了最没背景的中莱当替罪羊，没收土地8000万押金、解除土地出让合同，收回科学城KXC－F8－1地块。紧接着，将这块回收的地块土地使用权分拆后，以17亿元的起拍价公开挂牌出让。
究竟是谁导演了这一切？当“面粉”再一次贵过“面包”的时候，我们不禁发出这样的疑问：昔日风光无限的
“地王”们，在近几年楼市发展的过程中，到底扮演了什么样的角色？背后隐藏着什么样的博弈？
开发商再抢新“地王”意欲何为?有些开发商短期内就没有打算开发“地王”，而是试图通过高地价来带动在售楼盘房价的上涨。推高地价对其在售、在建和待建项目的估价有利。“地王”也正在成为开发商的一种“开发策略”，或者从土地资源演变为资本资源，尤其是对那些筹划上市或者已经上市的开发商。
此外，新“地王”能够不断涌现，老“地王”闲置未建的另一个原因还在于政府硬约束不足，开发商不会因为闲置“地王”遭受太大的损失。据媒体报道，这些晒太阳的地王几乎都没有足额缴纳土地出让金，而且退地成本较低，其中以广州市2007年未开发土地中总价最高的广州开发区土地为例，这块地尽管拍出了44.75亿元的天价，但是最初开发商的定金只有8000万元，占整个地价的不到2%。
尽管老“地王”还在那里长草，新“地王”却在不断涌现。今年5月以来，广州开发商展开新一轮土地争夺战，新“地王”再现。09年5月26日：广州09首幅宅地3.18亿成交,经过31轮举牌由8号佳兆业地产以31800万元拍得，折合楼面地价5910元/平方米。09年6月10日：城建地产3.45亿夺得珠江新城最后一住宅用地,全场经过经过50次举牌，折合楼面地价15324元/平方米。
09年7月16日：城建地产再夺两地 保利万科轻取金沙洲地块。09年8月18日：雅居乐7.17亿元连拿两地
广州城投独吞5地块.09年9月20日：7671元/㎡！番禺再诞新地王
城建一举夺两地。09年10月20日：保利底价拿琶洲地块。09年10月29日：万达112200万底价独吞白云新城四大商业地块.09年10月29日：43.41亿!101轮举牌!雅居乐艰难夺取科学城地块。
其实，上市企业凭借充足的资金疯狂掠地乃至囤地，而预备上市房企更是卯足了劲增加土地储备，今年的圈地其实是资本市场的胜利，股票上市——融资——高价拿地——推动在售楼盘大涨——消费者心态失衡，成交放量——公司发展前景看好——估价上涨——募集资金增多——继续高价圈地。在这样的背景下，拿地已经是非理性行为，地王频现，其实对一个行业的发展很危险的。
拍出的形形色色的“地王”中，目前在售或售罄的只有寥寥，算得上成功的更是屈指可数，不足三成。其余的“地王”或因规划变更的尴尬，或因政府不按时交地的尴尬，或因开发商实力不够的尴尬，迟迟未能面市。实际上全国逾七成‘地王’，也都一样遭遇着这样或那样的尴尬。“地王”的尴尬，缘于其超于一般的高价。如此价位，意味着开发商做这块土地的信心是建立在房价持续走高的基础之上的，而对于市场来说，却永远具有不可预测性。
就目前来看，在楼市，稳定压倒一切，也就是说房价要在一定的区间保持相对的稳定，否则就会再现2006年、2007年的‘过山车’似的房价。过高的房价无疑是市场稳定的最大杀手，而这也会进而成为‘地王’沉浮的导火索”。显然，“地王”的土地成本远远超过了一般水平，占房价的比重也超过了市场平均。因此究竟要在高价地上建造什么样的房屋才能卖出相应的高房价？开发商能否获得市场平均利润率？就成了萦绕在开发商心中最大的疑问。昔日的“地王”在面对瞬息万变的市场时，也不得不承受高地价所带来的开发压力。
吃下去的“地王”再吐出来，肯定要有代价。但是，“地王’的价格其实是和当时的‘行价’成倒挂关系的，开发商拍的，只是一个预期。如果抛却房地产行业在一两年内一直处于上升通道这个预期，“地王”并不见得会真正成为“楼王”，甚至还会成为赔本的生意，这也正是历代“地王”风光背后的风险一面。