观点与评论/大学城:“国进民退”最牛“活标本”
大学城，一座遭人“非议与谴嫌”之城
大学城注定要被“炒与骂”的新城区。从2008年-2009年起，因土地拍卖和高房价与板块自身特征之因素，招来不断的攻击与言论及声音，茅盾纷纷指向所谓的“国进民退与政府拍卖土地制度上，及区域板块垄断与未来发展方向上”。自从政府推大学城之地拍卖，而吸引房地产企业（国企与民企）抢夺土地，因大学城高地价和高房价及国企疯狂拿地，导致广州不少同行“互相自残”现象的爆发点。近来几个月，笔者特别关注这个“多有关注这个颇受议论与引起同行互相“人身攻击”事件的大学城”，因此，“大学城”一直在主流媒介的强烈曝光下，被舆论推向“水深火热”的漩涡之中。
在笔者印象中，大学城是一片充满人文气息与高尚精神的文化社区，也是一个纯洁自然与美丽无污染的后花园。如今，大学城成为一个被政府用心“打造与拍卖”之城；一个被开发商“操控与垄断”之城；一个被同行“谴责与非议”之城；一个被购房者和投资客“看好与期待”之城；一个被学者“热讨与炮轰”之城。
大学城缘何被媒介关注与同行攻击及媒介围观？土地！土地！一切来于开发商之间的利润与利益争斗。虽然大学城目前开发的住宅项目并不多，最早的楼盘开发仅是“大学时光”。该项目在2005年拿地的楼面地价为2500元／平方米。今年两次卖地都诞出“地王”后，大学城的“楼王”效应开始受到关注。此前有传闻称，2005年拿地的“大学时光”要卖到8000元／平方米左右，但现在市场上已经传出该盘最低要卖1.3万元／平方米，甚至更高。
其实，就是抢夺“土地资源”的纷争，另外是大学城的高地价和房价之高的议论，最后是大学城土地被“国企独霸”而受人指责。尤其本区域板块的主要居住人群是学生和陪伴学生读书的家长们，还有是老师和学校部分工作人员及个体户，而主要的建筑群是学校和部分商业配套设施及未建好的教师公寓，除外是有一个岛，还有是一个准备销售的楼盘和已经被拍卖了几块土地的开发商。大学城已经不是一个什么城了，而是一座金山了，不仅政府和开发商卷入到里面，同行和学者及媒介也不同而约的加入这个的“抢夺利益和利润的游戏”中，一时大学城的舆论爆炸开了锅。
拍卖土地，抢夺土地，垄断土地。笔者经过调查和数据分析，广州大学城中心区共计22幅住宅用地，9块分布在北区，13块位于南区。
2005年才拍卖出一块，方圆地产拍下，现暂命名为“大学时光”，目前未正式销售，仅做登记和咨询，方圆大学时光均价8000-13000元/平方米，不过，大学城老师根本就没几个能够购买得起。
2008全年才推出三幅地块。2008年12月底拍出的两幅大学城地块，分别以底价和超过底价200万元成交。其中大学城DS0801地块由广州奥力房地产以11115万元竞得，楼面地价为3000元/m2。大学城DS0401地块由广州尚泰投资以8457万元竞得，楼面地价为3073元/m2。另外，一块是被广物地产取得。
2009年共计推出9幅。2009年上半年，随着今年楼市回暖，广州土地市场也异常火爆，先前推出的四幅大学城地块也成为众多开发商觊觎的“香饽饽”，而城建凭借雄厚的资金实力，多次力挫群雄，一举将四大地块吞入囊中。
2009年7月16日广州城建集团一举独得DS1102和DS1601，以楼面地价7296元/平方米和楼面地价7149元/平方米拿下，房价至少在1.4万～1.5万元/平方米，这两块地在大学城升为名副其实的“地王”。
2009年9月月20日下午，广州土地市场再次迎来重头戏。经过21轮角逐，番禺区大学城DS1604地块被越秀城建地产以2.23亿元竞得，折合楼面地价为6954元/平方米。经过16轮角逐，番禺区大学城DS1703地块由越秀城建地产以2.04亿元竞得，折合楼面地价为7671元/平方米。两次大学城地块出让，都刷新地王纪录，成为真正意义上的“黄金地段”。
广州市卖出高价的大学城住宅地都位于南区，此次南区仍有2幅地块推出；其余3地块都在北区，也是北区首次推出商品住宅地。5幅住宅地总用地面积约6.6208万平方米，均不限户型，可为大学城增加约20.66万平方米住宅供应，起拍价折合楼面地价在4000元/平方米左右。
今年广州市大学城分2次，推出了4幅住宅地，并次次都刷新了番禺地王价。上月卖出的大学城南区住宅“地王价”已达到7671元／平方米，其余3幅地块的楼面地价也达到7000元／平方米。地块卖出后，大学城未来的房价要在1.5万元／平方米左右。根据广州市房管国土资源局发布的公告，2009年12月10日出让大学城5幅住宅地块。
（图片来源于网易房产）
有人认为，城建拿这5块土地有可能左右为难。因为越秀城建在前两次大学城拍地中表现出志在必得，本次大学城地块出让，焦点集中到了越秀城建身上。按理说，14.5亿拿地对城建集团是轻而易举的事。但由于城建之前已经以7000元/平方米楼面地价拿了4幅大学城的住宅用地，加在一起就是一个大数字。加上之前4幅地，大学城今年推出的地块总用地将超过10万平方米、总建筑面积超过35万平方米，总地价大约25亿元左右。如果可分期拉长建设周期，对城建来说问题也不大，但这些地块如果都要求2年内开发，按现在地价恐怕会有很大的难度和销售压力。
笔者认为，本次土地拍卖的楼面地价至少在7000元以上-8000元/平方米，如果是竞争不是很激烈的话，7500元/平方米成交是主流价。参加本次土地拍卖的开发商会是上次9月20号大部分开发商，以及增加一些开发商，而城建拿下5块土地的可能性最大。
首先是广州市中心土地供应越来越少，除了旧城改造的土地外，可供应的市中心土地比较的缺乏，而大学城数量非常的有限制，从2005年-2009年拍卖后，土地越来越稀少，总共才22块土地，减去已经拍卖的8块，剩余14块，再加上本次5块土地拍卖，才最后9块土地，如果今年不拿地，到明年去拿地，地价肯定会上涨，抢夺土地开发商越来越多，竞争更激烈。
其次， 自从2009年7月份大学城推地以来，越秀城建（城建）一直热拿和必拿大学城土地从7月份以3.55亿元抢下大学城总价地王；9月份大学城再推地，越秀城建以7671元/平方米拿下大学城单价地王。此次大学城再推出5幅住宅地，由于周边都有绿地等配套，景观环境好；而且距离地铁也不算太远。
最后，这5幅地的成交价的楼面均价如果大约是7000元/平方米，总地价约为14.5亿元。其实，城建集团根本就没有什么资金上的压力和经济上的困难，况且项目的总价本不是很高，而土地面积也不是很大，对于一个国企来说，拿这么几块土地并不会影响到资金上的运作，或者是给企业带来压力，同时，城建对于大学城的土地一直是非常的看好。因此，这一次，越秀城建一口吞下这总土地面积达66208平方米大学城地块的可能性很大。
广州大学城介绍：大学城位于番禺小谷围岛，目前有中山大学、华南理工大学、广东工业大学、华南师范大学等十间高校。经过六年的建设，大学城已经不仅仅是一个荟萃高校，弥漫学术氛围的学习之岛，随着商业配套的完善，它更是一个配套之岛。广大商业中心、北亭广场、商业南北区、酒店、地铁四号线南站、北站、K-BOX、溜冰场、电影院、大学城中医院等无一不显露着岛上完善的配套。在这里你完全可以满足所有的生活需求。另外大学城还建成多座体育馆、科技中心、岭南印象园，这里已经成为广州新的名片，是抛开烦躁，回归宁静的“桃花岛”。