住房政策改革连载三

突出重围——将楼市改革进行到底

在上一篇博文【庖丁解牛——抓住中国楼市症结的牛鼻子】中，我分析了中国楼市的基本矛盾即三大矛盾：

1、普通公民的收入增长和房价增长严重背离的矛盾；（外在矛盾）

2、中低价保障房或者商品房和高价商品房供应失衡的矛盾；（内在矛盾）

3、土地制度和市场化机制的矛盾；（根本矛盾）

如何依循基本矛盾，运用科学规律和办法，让矛盾双方在对立下充分博弈，最终达成“矛盾的对立统一”、实现中国楼市各方的共赢，无疑是中国楼市的必由之路。

首先讨论破解“贫富差距扩大化矛盾”。

直接的办法就是通过税收政策，严厉的调节收入的再分配。

1、个税的改革是一个并不成功的案例。似乎决策层逃不开让广大工薪阶层纳税的观念。其实农民已经告别一切的直接税收了，而且还会得到各种补贴和政策扶持。工薪阶层完全也可以告别一切直接税收或者接近于告别。比如2000—5000元的收入象征性的征收1%的个税。在征税级差和税点的调整上更加有利于中低收入群体。5000元的月收入在一二线城市购房已经很勉勉强强了。毕竟房子不是生活的全部。

2、针对高收入群体的税收征管应该更加严格和透明化。不能看表面的工资收入，更大的是从企业或者相关利益组织中，通过税收政策、制度的漏洞获取超额的收入和利益。这样的漏洞不遏制，收入差距必然十分巨大。

3、税收的转移应该更加的多样化。当前我们看到更多的是给离退休职工、干部涨工资。而且还人为的在扩大收入差距。工人涨得少，干部涨得多。实际上只要维持合理的差距之后，就该保持差距、平等上涨了。除了国有企业、事业单位和公务员可以通过国家文件直接涨工资之外，更加广大的在职职工基本上对于工资的议价能力根本赶不上房价的上涨能力和收入差距的扩大能力。

国家完全可以通过全民高比例、高覆盖的医保、养老保险和免费的幼儿、义务教育和较低的高等教育让更加广大的在职的普通公民受益。从而削弱工资不上涨的压力。有人说这样的话富人也同样受益，没错，但是受益的感受是完全不一样的。富人觉得无所谓，普通公民却是欢天喜地的。有人说国家还不富裕，中国人太多。这个恐怕已经没几个人相信了。我们看看国家动辄千亿、万亿的搞建设，平均到老百姓身上都是几万元甚至几十万元。而减轻群众的生活压力就会真正的刺激和扩大内需，这又会带动多少的税收呢？

其次讨论破解“楼市结构性矛盾”。

直接的办法就是通过产业政策、货币政策和财税政策，严厉调整楼市供需结构。

1、保障性住房和中低价商品房、两限房（房价严格按照当地房价收入比不超过1：6判定）供应比例在三年内超过50%；

2、严格执行“二套房”信贷政策，减少投资投机性需求；

3、严格执行“闲置土地政策”，收紧“开发贷款”。逼迫开发商快速增加市场供给，快速销售不敢涨价。

4、针对空置和“投资投机性购房”征收房产税，逼迫存量住房入市，增加住房供给。

上述政策是在前文【当务之急——勒住高房价的脱缰野马】阐述过的主要政策，根本上还是调整楼市的供需结构矛盾，客观上可以抑制房价的上涨。

最后讨论破解“土地垄断与市场经济矛盾”。

我相信，即便在现有政体下，仍然有办法弱化“土地垄断”造成的矛盾冲突。

1、削减政府机构，改革财政分配体制，征收物业税。物业税是扭转当前全国化“土地财政”的有效政策，可以明显的弱化地方政府对于“卖地”的情有独钟。如果地方政府还想获得不变的“土地财政收入”，就得卖掉“70倍”的土地，这显然无法完成。尽管可以多卖掉一些土地，但是可以想见的是土地价格一定会大幅度的下跌。当然，征收物业税的前提是大幅度削减政府机构，改革现有的财政分配体制。否则地方政府会因为土地财政的失去而面临瘫痪。这不是危言耸听。

2、小产权合法化、农村宅基地自由流转。在城乡统一规划和确保耕地红线的前提下，让农村的宅基地以“村自治组织”为载体，参与房地产市场的竞争。这样，中国的土地市场就形成了两大供应主体：地方政府和村委会。我们知道，小产权房的手续非常简单，税费忽略不计，成本非常低廉，粗略的估计，小产权房具有超过30%的价格优势，甚至更高，这将对于畸高的房价构成强有力的竞争。

以上都是直接的办法，是“矛盾的对立博弈，零和游戏”。

根本的办法是“矛盾的对立统一，实现共赢”。

扩大公民干预收入增长的权利，比如建立真正有效的工会组织，工资集体协商；

扩大公民参与政策制定的权利，有效的制衡利益集团为所欲为；

构建产权明晰、充分竞争的土地市场，让中国的房地产市场真正进入完全市场经济的阶段，必将在最先进的市场机制引导下，走向良性健康的轨道上来。

我认为，以上措施可以让房价趋于理性、供给结构趋于合理、土地市场趋于竞争。

打破房地产行业现有的利益格局，住房政策的“漏洞百出”得以改变，中国房地产行业和谐发展的春天必将到来。

我认为，这就是中国楼市改革的必由之路。