土地问题“三阶段”：拿地、囤地、倒地
关键词：土地问题 倒地论 囤地 房地产 土地价格 闲置土地 政府行为
2009年房地产市场聚焦于土地，一个是3、4月份的地王现象、国企与民企争利出现的拿地热潮。另一个就是囤地、倒地及对楼市的影响等争论。业界和学界达成了一个共识，那就是土地问题不解决好，房地产市场就会殃及池鱼。因而如何解决这种拿地、囤地、倒地利益链增值过程中出现的弊端，理清这个关系之后，对症下药才能从根本上解决土地问题，房地产问题。
一、土地利益链的三阶段所引发的利润重分配过程
①拿地阶段，2008年世界金融危机资金链断裂问题，严重打击了开发商或者投资商拿地热情和动力，土地出让、拍卖、挂牌等土地成交量低，用于房地产建设的土地供给出现短缺。2009年3月房地产市场回暖，政府出台拉动内需优惠政策等吸引了大量的土地投资商和房地产开发商积极拿地，土地投资商和房地产开发商的投资预期看好。大量国有企业一度参与到了拿地热潮中，引发了房地产市场国企和民企争利的思考。这里面涉及到了政府与土地投资商、政府与土地开发商、土地开地商与土地投资商的利益关系。投资商拿地是为了土地投机、囤地。开发商拿地是为了进行初级开发并从事相关的倒地行为。开发商和投资商之间也存在利益的分配问题。这其中涉及到了政府官员与企业之间的寻租、腐败现象，同时存在企业之间的狼狈为奸，共同推动土地价格上涨，导致土地价格攀升以至住房难等问题。
“囤地”和“倒地”其实是两个不同的概念，也是两个不同的开发过程。囤地是土地开发商拿地后等待土地升值再进行自己开发，倒地是土投机商拿地倒地转让给别人开发。
②囤地阶段，囤地在作为房价暴涨的背后原因很早就被提出来了。囤地就是为了土地增值升值，囤地就是为了提升利润的空间，囤地也是一种投资方式。为什么囤地这么盛行？一是因为土地有限，特别是城市土地的囤积，土地作为一种生产要素，同样可以符合“买涨不买跌”的消费者行为理论，越涨就有更多的投资者愿意去冒险投机。二是因为针对这种囤地行为的处理过轻所引来的闲置土地现象频繁发生。
我国的“闲置土地”的概念在法律上又有规定：国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的；（三）法律、行政法规规定的其他情形。
现在所谓的土地囤地是违返了政策规定：“在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外”。
土地闲置处理办法的适用性不强，或者执行力不够。现在的土地闲置超过2年的比比皆是，也没有受到相关法律的制裁或者没收。究其原因在于一是由于拿地过程中本来注存在着政府利益与企业利益的一个分配问题，现行的土地招拍挂过程是否真的阳光操作值得考证。其二是土地闲置超过2年土地执法不严，法律效应不明，政府的扭曲了招商引资的概念，在审批准入过程中把关不严。
为什么全国各地这么多企业愿意闲置土地以等待倒地或者开发？即使要为此支付一些土地闲置费他们也愿意，这关键是在其中他还是能赚取高额利润。
因而土地闲置费的征收只是针对一些小投资商或者开发商，对于一些大的开发商根本就没有起到作用。现在的很多开发商在拿地的决策过程中根本就不把闲置费或者银行利息放在眼里，因为从土地的增值过程中，不管是土地时间价值，还是土地的空间价值，都存在着一个很大的利润空间。因而需要更多的法学界对土地闲置的处理方面作相关研究，需要在拿地操作过程中进行阳光操作，业界人士相互监督而不是心照不暄。
③倒地阶段，囤地的目的就是为了倒地，很多人对倒地持有不同的意见。以任志强为首的开发商代表认为土地倒地是合法的，以学界及消费者为代表的是违法的。法律上在合法与违法上也没有作相关的界定。土地利用方向在招、拍、挂过程中已经明确规定，土地使用的用途管制执行力度也是相对不严。
倒地过程主要问题就是土地投资、投机是否合法的问题？倒地与倒彩票、股票等到底存在哪些区别。
为什么更多的人愿意来倒地？在我国房地产发展到今天，存在着一种现象，土地投资商拿地后自己不开发，囤积几年后再倒出去的利润，比自己拿地开商住房销售还能赚得更多，这种现象的存在就导致了倒地的盛行。倒地也存在着利润空间。
总之，从土地的拿地、囤地、倒地过程中，我们可以看出，每个过程都存在着利益的重新分配，都存在着利润空间，也都存在着一个比较博弈的过程。理清这其中的博弈利益，就能想办法从根本上解决由房地产的引致需求，由于对房地产的大量需求导致了土地的需求，由土地供不应求导致土地价格上涨，因而价格上涨带来了利润空间，土地利润空间吸引来了大量的利润分配者或者受益者。
二，如何解决土地市场上的这种土地经济行为和土地现象。
①拿地过程要阳光操作，消除信息的不完全。土地一级市场是一个源头，市场与政府的信息不完全直接导致寻租现象与腐败现象的发生。一旦涉及到政府官员的利益过程，我们一直评价很的招、拍、挂制度的效用也不发挥不出来了。因为很多交易都是暗厢操作，见不得阳光的。经济理性人假设非常棒，就算是政府官员也一样，也同样是生活在市场中，都有一颗私心，为自己的利益着想，当拿一天他们之间不再为利益而做出一些决策时，不再被利益而牵着鼻子走时，可能就不会出现这么多的腐败案件。所以一定要阳光操作，个人相信，改革开放的前30年的经济改革差不多了，现在我国正进行政治改革，政治改革将会推动这种阳光操作的实施。
②囤地过程要对闲置土地加重处罚，消除囤地的利润空间。现在很多拿地者之所以敢囤地就是因为闲置土地的处罚过轻，根本没有触及神经，没有像18亿耕地的红线那样，因为地方政府在出让土地过程中的招商引资政策扭曲了他们的拿地和囤地心里。在处罚过程中，这种法律效力得不到实施，土地投资商或者开发商愿意缴闲置费或者贷款利息，还是因为囤地能够给他们带来更大的利润，这利润从哪里来，是因为土地的保值增值。还有就是因为房地产的引致需求，土地价格上涨的速度远远大于利率的比率和闲置土地闲置率。我们无法限制土地价格增长，但是要从法律上要把利润的空间给控制好了，这其中产生了利润的分配使得追求高利润的投资商去分配。
③倒地过程法律上严格限制，降低倒地的利润预期。很多人拿地、囤地就是为了倒地获得更大的利润空间。土地作为生产要素同时作为土地资产，具有投资价值。本来是可以作为投资工具，但是因为土地是一种特殊的资产或者生产要素，是一种关系到全民的生活和生产的重要的要素，如果允许土地投机、炒地皮，无形就是把这具有投资价值的利润空间给那部分占据大量投资资本的资本家了，因而有种资本主义社会的剩余价值味道。在中国，土地可以通过土地一级市场进行市场，也需要进入一级市场，至于二级市场的发展也需要，但是必须有一个好的配套来管理二级市场，特别是中国的土地二级市场起步晚，发展不完善，还存着很多的缺陷，更有的是这种二级市场行为都没有被法律上规定或者认可的，土地是稀缺的，但是土地又是一种必须品，因而土地炒作的过程中势必引发投资预期，价格上涨预期，只有从法律上严格控制倒地行为，规范二级市场的交易行为，降低倒地，土地流转特别是建设用地的流转、转移非常关键。