未来政策将微调，“有保有压”、适度宽松将成为政策主要方向

    10月21日召开的国务院会议首次提出了“要把正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的重点”；10月22日，银监会强调严格执行“二套房贷”政策；最新一期《瞭望》周刊载文称，通常在每年12月举行的中央经济工作会议今年提前在11月底召开，会议将把“调结构、防通胀”作为重点，同时部署2010年的财政政策、货币政策及其他宏观调控政策的走向。这一系列的迹象，引发了政策转向的大猜想，未来政策是否会进入新一轮的“紧缩期”？

    我们认为，未来政策将不会出现全面收紧的情况，“有保有压”、适度宽松是政策的主要方向。通货膨胀预期和房价过高的两大问题是专家预期国家政策要全面收紧的主要原因。通货膨胀目前仍停留在预期阶段，对现实经济目前还不会造成冲击。对房地产市场而言，解决房价过高问题应当增加市场有效供应，而不是抑制居民合理购房需求。针对首套购房、改善性购房的群体会继续予以政策鼓励和扶持，对投资、投机性购房需求会适当收紧，从而保证市场的稳定发展。

通货膨胀预期、房价高涨将引发政策调整

    前十个月信贷投放额度已完成8.92万亿元，远远超过去年全年新增信贷总额。天量信贷资金投向市场，引发了社会上对通货膨胀的担忧，对通货膨胀的预期也愈发强烈。近期黄金价格创下历史新高的主要动力正是全球通货膨胀预期的增强。

    此外，楼市不断升温，各地房价重新站到高位，较去年同期大幅增长。为避免矫枉过正，减弱今年宽松的货币政策带来的负面影响，政府有可能因此而进行政策调整。

黄金价格走势图

经济复苏基础不稳固

    从当前经济形势来看，我国宏观经济复苏走势基本明朗，10月份主要经济指标数据与市场预期基本符合，经济继续快速回升；从房地产市场情况来看，10月份全国整体市场成交表现良好，多数城市成交活跃，环比回升。但宏观经济复苏基础还不稳固，经济复苏仍然主要依靠投资拉动，出口、消费指标虽有所改善但仍是经济增长“短板”。我们认为，在此背景下国内宽松的经济政策很难全面转向，对房地产行业也不可能实施打压政策。

    目前国内经济复苏主要依靠投资拉动，民间投资中唯有房地产投资较为旺盛。三驾马车来看，前3季度7.7%的GDP增速中，消费拉动4个百分点，投资贡献7.3个百分点，显然投资成为拉动经济增长的主导因素。1-10月份，城镇固定资产投资保持了33.1%的增长，主要是依靠于房地产投资持续升温。

    国家出台的家电下乡等一系列“保增长､促内需”的相关政策，在一定程度上改变了国内消费不足的现状，消费增速在逐渐加快，但与去年相比仍处于较低水平。而月度出口值连续4个月超千亿美元，增长率持续改善，但仍未走出负值。出口、消费要成为新的经济增长点还有较长的路要走。

    随着CPI和PPI降幅逐步收窄，资产价格不断走高，市场有关通货膨胀的预期日渐增强。但鉴于目前居民消费价格(CPI)和工业品出厂价格(PPI)仍未转正，还处于通缩阶段，通货膨胀很大程度上仍然停留在“预期”的层面上，经济复苏增长仍须呵护，因此货币政策收紧程度将较小，对现实经济目前还不会造成冲击。

    今年以来，房地产市场刚性需求和改善型需求集中释放，而供应严重不足，推动了房价不断高涨。从2009年1-10月商品住宅供求情况来看，十大重点城市的成交量远大于市场供应量，供不应求的态势较为严峻。而从10月底各城市市场存量来看，去化周期均均不超过8个月，市场可售房源非常紧张。另一方面在市场流动性充裕，通胀预期不断加强的基础上，大量投资/投机性资金涌入楼市，以保值为目的的购房者明显增加，中高端物业得到市场的追捧，也是推动房价不断上涨的原因之一。

预计政策调整方向：

    宏观经济方面有保有压，适度宽松；房地产业方面继续扶持刚性及改善性需求，对投资性需求有所抑制将成为未来政策新方向。

    从宏观政策方面来看，“双宽松”的政策主基调将逐步转向中性的有保有压，积极的财政政策与中性的货币政策并行。政策目标从“保增长”逐渐变为在保证经济增长的基础上“调结构和防通胀”。“调结构”的政策已经基本明朗，被国家认定为产能过剩、高污染高耗能的产业将在土地、环保、信贷等方面全面受禁。“防通胀”的政策调控则较为复杂，需要综合考虑经济增长、人民币升值压力等众多棘手问题。为此，预计货币政策将会温和调整，加息的可能性不大，但将会在贷款结构上进行一定的控制。

    具体到房地产业，我们认为政府对居民的合理购房需求仍会继续扶持，自住性、改善性购房方面的贷款、契税优惠政策有望延续；而投资、投机性需求则将受到一定的抑制，在贷款成数、贷款利率以及契税方面可能都将有所收紧，从而保证房地产业的稳定发展，不会出现大幅回调的现象进而冲击到宏观经济的稳定增长。