农地入市”不是打压房价的灵丹妙药

   转载：国土部近期正在形成2010年新的土地调控政策。之前试点的农村集体建设土地入市有望继续推广。此举将有利于缓解土地供应紧张、打压居高不下的房价。

　　表面上看，城市“地王”频现、房价不断上涨的原因，一方面是来自城市土地资源的稀缺性和不可再生性；另一方面来自城市化进程的加快、楼市的刚性需求。所以，理论上讲，从政策、法律上对农村集体建设土地进行松绑，实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的流转模式，可以抑制地价，挤掉房价泡沫。 

　　但是，农地入市，如何坚守18亿亩耕地这条“红线”？根据“十一五”规划纲要，到2010年末中国耕地面积必须确保不低于18亿亩，这是直接关系到13亿中国人吃饭问题的底线。完全可以预料，农地入市将成为一些地方政府和房产商的圈地盛宴，如果监管失控，必将挑战18亿亩耕地“红线”。

　　另一个颇值得探讨的问题是：当今城市土地成“天价”和房价高的原因，是否仅仅因为城市土地资源稀缺？事实证明不是。首先，一些地方政府过度依赖土地财政，更愿意通过招拍挂等方式转让土地，以取得大把的土地出让金充实财政收入。一些地方政府要GDP不顾及民生，土地财政催高了地价、房价，已是不争的事实。其次，开发商拿地后的二次囤积和垄断，是导致土地供应紧张和房价上涨的重要原因。近日，央视《经济半小时》曝光北京“三分之一开发商只囤地不盖房”，以此抬高房价牟取暴利。今年11月，中原地产对国内12所城市的土地调研，自2003年以来，40家知名地产商在土地公开市场获取270幅地块，但至今有半数闲置。第三，商品房的过多闲置与投资炒作商品房也是高房价的推手。据国家统计局统计：截至2008年12月底，全国商品房空置面积1.64亿平方米。

　　值得注意的是，既然农村集体建设用地实现了与城市国有土地“同地、同价、同权”的流转，农村地价自然向城市土地看齐而水涨船高，难以从根本上破解房价居高不下的困境。多年来，城市不断扩张，郊区土地被大面积兼并开发，但房价依然畸高就是明证。农地入市能否抑地价、降房价，其实是个未知数。

　　由此可见，城市土地紧张，但尚有地可以开发，而投资与炒作以及大面积的闲置，人为加剧了市场对楼市的刚性需求。也就是说，政府欲缓解土地供应紧张、打压居高不下的房价，并非无路可走，而是尚有诸多“招数”可以破解。现在急于祭出“农地入市”这条“险招”，其实是在刻意回避以前诸多悬而未决的矛盾。但是，“农地入市”不仅成不了抑制房价的灵丹妙药，而且还挑战了18亿亩耕地“红线”，并且可能为一些地方政府和房产商大肆圈地、侵犯农民利益提供政策支持。