李政权：2010年楼市房价等3个走向
作为半个“地产人”的李政权，曾成功预见曾经大名鼎鼎的顺驰地产的资金问题，甚至是什么时候出问题、什么时候可能卖，也曾在媒体上声称2008年3月是购房好时机，现在他又对2010的房市做出了自己的观察和研究。
楼市主要优惠政策继续
近期，房市七折利率、二手房契税、营业税减免等政策将被取消的消息，在坊间盛行。更有媒体有板有眼的曝出：11月12日，银监会已要求各大银行适当收紧房地产行业信贷政策，其中包括现行的房贷利率优惠政策，各大银行拟中止此优惠利率政策。
一揽子旨在“救市”的政策，真的会因为12月31日的即将到来，真的会因为楼市的风生水起而作古吗？
我不这样认为。就我看来，主要的优惠政策仍存在一定的延续期。原由见下。
一、不能就房市来看房市，中国经济需要房市继续做出相应贡献。
许多人都在讲房地产业绑架了中国经济，可是我们又是否想过，你房地产业既然象古时权倾朝野的阉党，让自己又爱又恨欲罢不能，但也得为这个主子服好务啊？你没本事尽好谗魅之责结党营利，又怎么能绑架得了主子？房地产业现时的主子就是中国经济。
二、企稳仍然是政策调控的主旋律。
在土地出让、税收等地产方面收入占地方财收20-50%皆很常见的情况下，在房贷占银行信贷规模近17%的情况下，在房地产业对GDP贡献对不少省市都超过10%的情况下，房市的波动牵一发而动中国经济全身，地方及中国经济要企稳与保增长就不能大动作。
即使，中央政府想有动作，也会遭遇地方利益的逆向博弈。而假如没有中央政府的统一动作，各大银行也会雷声大雨点小，没有谁愿意因为自己率先收紧房贷而损失这块优质市场，它们最多也就在倾向优质客户，加强客户支付能力审查、首付与利率挂钩等方面搞些动作。因此银监会要求收紧地产信贷的消息，可能仅是传言，即使是真的目前也缺乏执行环境及条件。
三、在高企的房价本已对需求有所抑制的情况下，再加上政策抑制，将难以确保房地产业对中国经济做出相应的贡献，将不利于房市及中国经济的“稳”。
出口受阻，内需当头。政策抑制与高房价双管齐下，势必严重压制购房行为，对恶化房市立马产生影响。中国经济在产业结构调整与产业升级尚任重道远的时候，在全球经济危机中刚刚向好的时候，作为重要组成部分的房地产业突然弃稳下行，超过能承受与允许的正常波动值，这是政府所不愿意看到的。
四、内忧外患，但攘外也得安内。
中国被认为是一个出口型经济国家，但在今年的前三个季度，我们的出口值下降幅度超过了21%。与此同时的是，前三季度，有19个国家对中国产品发起了88起贸易救济调查，全球35%的反倾销调查和71%的反补贴调查都在针对中国出口产品。出口可谓四面楚歌，形势继续恶劣。
如此背景下，出口、投资、内需这稳定的经济三角，损其一就不再稳了，投资与内需被赋予的担子就将更重。可要想把重担抗起来，你得给它吃的让它有力气干活啊。对在投资与内需中纠结的房地产业来讲，“救市”政策就有变成维市保障的倾向了。
综上所述，所以一家之言认为，广大购房者暂时不必担心主要的优惠政策会被取消，而赶着去追涨。结果到底如何，早则12月的中央经济工作会议，迟则2010年3月的“两会”或许就能给我们一个比较肯定的答案了。
开发商恐难免政策重手
我们在前面提到房贷松绑、利率7折等主要优惠政策很可能仍将继续，许多朋友看到这里可能乐了：自己或许还能赶上好政策！但明白的朋友应该知道，这对老百姓而言，并不见得就是对自己最有利的好事。因为政策一松就涨、一紧就跌，几乎就是近几年来房市调控的怪圈，房地产商和一些无良的媒体，会继续用政策给自己找涨价的理由，用政策给大家制造恐慌，让我们因此多支付出大量的购房成本。
不过，不对购房者们下重手，并不意味着开发商们就能乐逍遥。而综合各种因素来看，这种情况很可能成为现实，其中政策的主要针对方向将会是土地出让、捂盘销售、容积率把控不严等，重点将会聚焦土地方面，以缓解长期存在、愈演愈烈的土地出让低首付、屯地坐等增值不开发、悔地低成本、土地供给富裕楼盘供给被人为压制等问题。
这样的号角似乎已经开始吹响。
首先来看人民日报关于全国地王频现扰乱房市的长篇批判：2007年9月，万科以27.2亿元购得福州一地块，创下福州单幅地块价格最高纪录，当天福州多个楼盘封盘涨价1000—1300元/平方米；2009年6月，广州城建地产以3.45亿元夺得位于广州珠江新城海业路的一块土地，高出底价2亿多元，这块面积不足一个足球场大的新“地王”刚诞生，有开发商坦言在“地王”诞生当天卖了20多套房，并预备在第三天涨价5%；到了今年的
但是，这些疯狂推长房价的近两年的“地王”，大多还未对老百姓形成房屋供给，因为它们处于闲置状态未动工开发，有的还没缴清地价款。
其次，再来看看国土部近日印发的《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》(下称“新目录”)，对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市(镇)7万平方米，以期鼓励更多的房地产企业有能力参与土地的招、拍、挂竞争。
尽管，单从更多房地产企业参与竞争可能导致推高地价，进而进一步助长房价的角度来看，这又是一个糟糕的政策，但从积极的方面来看，政府意识到了市场供需的问题，上市地块更多了，有地的企业也更多了，市场供给也将会增加，销售中的更多竞争也会反过来平抑房价。如果从这个方面来看的话，这又是一个利大于弊的决策。
但是，要想真的起到这样的作用，对所出让土地的管理就一定要用重典并提供执行保障。2010年，这方面的重典就或会成为现实。
有价无市渐成主旋律
对所有期待房价能在2010年降下来的购房者而言，他们又将失望。因为，这一年的房价降下来的可能性微乎其微。
但是，就我看来，有价无市可能会在来年逐渐成为房市一段时间内的主旋律，并可能成为中国房价回调的前奏。
为什么这么说呢？
一、继续宽松的货币政策、信贷政策与购房优惠政策。
出口，一直是中国经济的三架马车之一，现在受经济危机及他国贸易保护逼我们少出口的影响，将在接下来的一段日子里更加艰难。为防止经济滞涨及下滑带来的巨大伤害，我们势必会在拉动内需，以及在投资上投入更多。货币政策势必继续宽松下去，信贷规模以及货币供应量难免继续大幅增长。
谈到信贷规模，中国在2009年的上半年，银行累计新增加贷款就已经达到了7.37万亿；而广义货币供应量仅在2009年的第一季度就同比增长了25.51%，全年预计会在25%-28%之间，远远超过央行在今年年初17%的预计。
在2010年，这种情况极可能继续下去。而利好的政策将会对房价形成保护伞效应。
二、中国经济遭遇高通胀预期。
信贷规模居高不下，货币供应量持续增加，中国经济就会在保增长中逐渐高烧。这势必会增加大家的高通胀预期，促进一部分人涌入房市投资房产的决心。如此这般，供需的杠杆就发生促进房价继续高位的作用了。
三、高调拿地，既显示了有本事拿地的众多开发商不差钱，又寓意着对未来的信心。
对开发商们来讲，从2008年的遇冷到2009年的迅速回暖，又是信心爆棚的一年。现在，众多一、二线城市出现土地竞拍火爆、土地溢价过大、地王频现的情况，就意味着开发商们又做好了卖个好价的打算。
四、拔河的心得。
对开发商们来讲，即将过去的2009年同样又是丰收的一年。口袋有粮心不慌，又有了能挺、能熬的本钱与时间，短期不惧购房者们的观望心态，再加上销售手段与媒体吹鼓手们的配合，增加了就要卖“高价”的信心。
从2008年到2009年不就这么过来了吗？
五、房地产业是带动已经成为带动经济的领头羊，在经济复苏、保增长、产业结果调整未成型的情况下，政府总体上是要保房地产业的。
就象我们在前面提到过的一样，楼市的主要优惠政策仍将存续，货币及信贷政策仍将宽松，对半市场化的中国房地产业来讲，一松就涨或者是企稳高位几乎就是前面若干年调控的一个总结。
六、中国经济在全球经济危机中的一枝独秀与良好增长，以及我们关于刺激经济增长的一系列政策，也会让更多的境外热钱冲击中国楼市。
增加了埋单的，我们的房地产市场又有了维护高企价位的本钱。
尽管，以上种种都似乎预示着中国房市仍将高歌猛进，但是，那些无论是有“刚需”还是有“柔需”的绝大多数人，可支配收入却远远落后于买房的开销，价格太高入市风险大。再或者是买不起，那就按捺住欲望把控住钱包暂时不买，相对于2008年的更严重观望气氛就可能因此形成，有价无市难免伴生。
2009年的房价相对2008年尽管上来了，但国内多个城市成交面积相对2007年不是仍有比较大的差距吗？比如昆明，2007年成交面积800多万平方米，2008年500万平方米出头，而即将走完的2009年也就在600万左右，或正在印证这样的问题（文/李政权）。