十一预判:政策继续为房价上涨“发力”
对于楼市的后市趋势分析,笔者认为,长假后成交量又上最高点,由于此前数月的井喷式增长，今年广州楼市的“金九银十”显然成色不足。不过，成交量突然强劲反弹，使成交量一下重回本轮楼市最高点位的6月水平。上周公布的三季度中国经济数据表现优异，四季度经济增长可能超过两位数并带来通胀潜在压力，一系列政策利好消息是带动成交量强劲反弹的主要动力。
虽然，成色不足的“银十”在月末成交量“突然”反弹，但是，不容忽视的是，成交价格出现了高位滞涨。失去高价豪宅的大量成交是平均成交价格下滑的主要原因，供应量下滑与部分楼盘推缓开盘及此前一周较大供应量有关。
广州楼市以爆发式反弹来告别即将结束却略显低迷的“金九银十”，全市商品住宅成交出现大幅增长，其中多数楼盘开盘一周即成交九成以上。10月供应量井喷和去年出台的房产优惠政策即将到期的双重因素，促使购房者积极下单，使楼市回到6月的顶峰状态。
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1月-9月广州十区每月平均价格走势表（元/平方米） |
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6月 |
7月 |
8月 |
9月 |
10月 |
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8014 |
8011 |
8288 |
7978 |
8386 |
9676 |
10008 |
9314 |
9777 |
9860 |
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1月-9月广州十区成交面积走势表（万/平方米和套） |
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1月 |
2月 |
3月 |
4月 |
5月 |
6月 |
7月 |
8月 |
9月 |
10月 |
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45 |
47 |
63.59 |
107.16 |
77.43 |
110.4 |
73.84 |
61.9 |
90.94 |
102 |
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5850 |
7579 |
11331 |
10847 |
13180 |
10502 |
6653 |
5997 |
13813 |
8985 |
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1月-9月广州中心六区平均价格走势表（元/平方米） |
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1月 |
2月 |
3月 |
4月 |
5月 |
6月 |
7月 |
8月 |
9月 |
10月 |
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9869 |
10504 |
10466 |
9865 |
11309 |
12354 |
11865 |
12318 |
11969 |
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一旦优惠政策取消，将在今年年底至明年年初对广州楼市尤其是首次置业者有较大影响，但2010年将是广州发展的大年，维稳应该是政府制定政策的首要考量，楼市政策是否会延续将是政府态度的重要信号。
目前中国政策依然“四不变”，因此，未来半年中国、广州楼市将会走向依然是一个通天大道。
第一，财政政策和适度宽松的货币政策不变
2009年8月，中央定调下半年宏观调控，温家宝5次强调适度宽松。从6月初中央决策层到各地基层的密集调研至今，下半年的宏观调控的基调在这60天内已变得逐渐清晰：保持政策的稳定性和延续性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。
由于从去年底到今年年中，对中国宏观经济的判断就一直处于争议和矛盾之中。4月下旬公布的重要宏观经济先行指标——3月PMI指数经过了连续四个月反弹后突破了50点的分水岭至52.4点。但是随即路透公布的PMI指数却仍然处于不景气区间。这引发了公众和经济学家对于4万亿经济刺激计划到底是拉动了国有企业还是民营企业的疑问。在4月份和5月份的经济数据出台之后，各项统计数据的出炉使得这种争论更加激烈。
一方面，消费增速、投资增速和工业增速不仅没有改变前期的高增速态势，而且继续加速增长；另一方面，发电量、出口和PPI等数据，维持萎靡不振甚至进一步恶化的态势。同时，对于通胀的担忧也成为学者专家和公众关注的焦点。在一季度新增信贷总额达到4.58万亿元天量的情况下，6月份的新增信贷更导致上半年的新增信贷达到了7.37万亿元这样史无前例的数字，与去年同期相比增长200%以上。
在前期调研的基础上，国务院6月17日召开常务会议，得出初步结论，我国经济处于企稳回升的关键时期，但基础还不稳固。在这次会议上，国务院总理温家宝首次提出下半年的宏调思路：要坚定不移地继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面贯彻落实好应对国际金融危机的一揽子计划，并根据形势变化不断丰富和完善。
随后，在7月初，国务院总理温家宝先后两次召开座谈会，分别听取经济专家和企业、行业协会负责人的意见和建议。在会议上温家宝强调，中国经济发展正处在企稳回升的关键时期，由于经济回升的基础还不稳固，必须坚定不移地实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面贯彻落实应对国际金融危机的一揽子计划，并根据形势变化，丰富和完善政策。在此前连续五个周末的各地调研中，温家宝也在反复强调要保持宏观经济政策的连续性和稳定性。从西安开始调研到召开经济形势座谈会，不到40天的时间里，温家宝5次强调，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。
国家主席胡锦涛在7月21日党外人士座谈会上再次强调：今后要继续把保持经济平稳较快发展作为经济工作的首要任务，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。7月23日召开的中共中央政治局会议，研究了当前经济形势和经济工作。在当前中国经济处于企稳回升的关键时期，这次会议明确宏观经济政策取向不改变。此前在一次论坛上，时任中国社科院金融研究所所长、央行货币政策委员会前委员李扬认为，市场出现的调整和对信贷数据的关注反映出私人资本仍在观望经济形势和国内宏观调控的连续性。都在看美国和国内的情况。人们对政策的连续性、坚决度还有所怀疑。这需要经过一段时间，宏调获得广泛认同后才会有改变。
2009年10月31日中国人民银行行长周小川周五表示，支持创业板发展，继续适度宽松货币政策。央行一直在强调保持适度宽松货币政策,增强贷款增长的可持续性,估计四季度不会有什么让人意外的举措。如果明年一季度的新增贷款总量在2.5万亿-3万亿元之间,应该都算合理的水平。
同日，央行发布2009年三季度宏观经济形势分析报告,央行在报告中称,由于前期已经开工的项目仍需较大规模的信贷资金维持,加之房地产投资升温,贷款需求仍将保持平稳。要抑制部分行业产能过剩,引导金融机构优化信贷结构,增强贷款增长的可持续性。央行的报告对经济前景的预期是比较乐观的,且央行一直在强调保持适度宽松货币政策,估计四季度不会有什么让人意外的举措。中国国家信息中心高级经济师张永军称。
央行同时预计,未来中长期贷款会继续明显增多,票据融资将继续减少,中小企业贷款和“三农”贷款将进一步增长。东方证券分析师高义对此表示,如果明年一季度的新增贷款总量在2.5万亿~3万亿元之间,应该都算合理的水平。
中国人民银行行长周小川10月30日在创业板首批公司上市仪式上表示，未来将保持宏观经济政策的连续性、稳定性，继续实施适度宽松的货币政策。人民银行和整个金融系统将一如既往地关注和支持创业板市场的发展。他指出，当前正值我国经济企稳回升的关键时期，央行将按照党中央、国务院的统一部署，正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通货膨胀预期的关系，保持宏观经济政策的连续性、稳定性，继续实施适度宽松的货币政策，把握好政策的力度和节奏，增强货币政策的灵活性和可持续性。
央行在报告中还称,二季度成为居民消费价格指数(CPI)本轮下行走势的底部。三季度成为工业品出厂价格(PPI)下行走势的底部。报告称,从物价景气指数看,人民银行测算的CPI一致合成指数仍处于下降阶段,但降幅趋缓,呈现出触底迹象;从先行合成指数看,未来CPI价格将在今年底触底后开始回升。央行三季度储户问卷调查显示,当季对未来物价预期指数达到66.7%,已经连续第三个季度上升,居民通胀预期持续增加。央行表示,应密切关注经济结构调整,做好通胀预期管理。
第二，未来银行贷款需求仍将保持平稳不变
2009年11月1日，央行报告预测，未来贷款需求仍将保持平稳。央行调统司昨天发布的《2009年三季度宏观经济形势分析》称，今年三季度，货币供应量继续保持高位增长，信贷投放总体宽松；从信贷投放趋势看，未来贷款需求仍将保持平稳。报告认为，当前，应密切关注经济结构调整，做好通胀预期管理，抑制部分行业产能过剩，引导金融机构优化信贷结构，增强贷款增长的可持续性，实现经济平稳较快发展。
在回顾了三季度的经济增长情况后，报告指出，由于前期已经开工的项目仍需较大规模的信贷资金维持，加之房地产投资升温，贷款需求仍将保持平稳。结构上，中长期贷款会继续明显多增，票据融资将继续减少，中小企业贷款和“三农”贷款将延续三季度的发展态势，进一步增长。
今年1-9月份，银行业金融机构共计新增贷款8.67万亿，按照全年9.5万亿至10万亿的规模计算，四季度新增贷款可能仍将达到9000亿至1.3万亿左右的规模。此外，报告还分析认为，未来中国经济增长将继续朝着企稳向好的方向发展。预计四季度GDP同比增长将继续回升，GDP全年增速将超过8%。
央行测算的CPI一致合成指数仍处于下降阶段，但降幅趋缓，呈现出触底迹象；从先行合成指数看，未来CPI价格将在今年底触底后开始回升。央行调查统计司监测的经济景气指数表明，目前工业增加值的一致合成指数、先行合成指数都已经触底回升。对企业家、居民、银行家的问卷调查也显示，企业、居民的投资、消费意愿有所回升，宏观经济热度预期指数继续上涨。
第三，开发商前十月赚足全年口粮房价上涨不变
2009年11月1日，开发商前十月赚足全年口粮，短期房价仍将高企。国内地产龙头企业万科最新公布的三季报显示，截至9月底，实现销售金额461.5亿元，同去年全年478亿的销售额基本持平，预计今年销售额将超过2007年523.6亿的历史最高水平。由于销售额大幅增长，企业资金充裕，拿地的积极性也很高。
例如，保利地产(600048)及其全资子公司在10月份前21天在杭州、广州等获得多个地产项目，涉及金额超过45.42亿元。由于今年房地产行业的超预期火爆，多数开发商目前已经轻松完成全年的销售任务。而且部分房企还表示，今年的全年销售有望超过2007年的峰值。
目前开发商已经赚够全年口粮，预计不会有明显的主动让步行为，因此，短期房价恐怕将维持高高在上的局面。从目前情况看，房价虚高主要是北京、上海、深圳和广州等一线城市，而二、三线城市房地产市场仍然冷清，房价还非常低，甚至下降。“因此，部分城市房地产市场需降温，但全国市场仍须升温。
第四，房贷七折利率优惠目前不变。
2009年10月31日,多名央行及住建部官员表示,房贷七折利率优惠等系列房地产刺激政策，短期内不会发生变化。央行近期根本未讨论过这一政策，该消息纯属谣言。说明,房贷七折利率优惠不会调整。国务院常务工作会议刚确定年底前继续执行适度宽松货币政策。短期内，涉及房地产的政策都不会出现大的变动。随着房地产市场回暖，房市刺激政策确实会逐渐适度回调，但回调时机尚不确定。房地产政策亦将在中央宏观政策的整体基调下做调整。
一旦优惠政策取消，将在今年年底至明年年初对广州楼市尤其是首次置业者有较大影响，但2010年将是广州发展的大年，维稳应该是政府制定政策的首要考量，楼市政策是否会延续将是政府态度的重要信号。鉴于前期供应放量，四季度新增供应将有所放缓,下个季度高档住宅成交量价增速将减缓，市场将趋于平稳。
鉴于前期供应放量，四季度新增供应将有所放缓。下个季度高档住宅成交量价增速将减缓，市场将趋于平稳。